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切入“第二增長曲線”，物業(yè)企業(yè)應(yīng)該怎么做？

來源：家居百科時(shí)間：2024年07月31日 10:52

7月26日，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)會(huì)客廳舉行第二期房地產(chǎn)沙龍活動(dòng)，以“物業(yè)管理：機(jī)遇、挑戰(zhàn)與智慧化變革”為主題，邀請中鐵建物業(yè)運(yùn)營管理中心總經(jīng)理孫淼、中建智地物業(yè)副總經(jīng)理王海峰、龍湖集團(tuán)龍湖智創(chuàng)生活集團(tuán)商服發(fā)展部總經(jīng)理胡楠、仲量聯(lián)行華北區(qū)物業(yè)與資產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)人王宏杰、CBRE世邦魏理仕華北區(qū)不動(dòng)產(chǎn)管理部董事楊興剛、第一太平戴維斯北京物業(yè)及資產(chǎn)管理部董事朱明濤等物業(yè)領(lǐng)域的相關(guān)負(fù)責(zé)人齊聚一堂，圍繞地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)出清背后的物管獨(dú)立性思考、拓展第二增長曲線中的機(jī)遇與挑戰(zhàn)、科技如何賦能物業(yè)服務(wù)等話題，進(jìn)行觀點(diǎn)的碰撞與交流，共話行業(yè)發(fā)展。

7月26日，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)會(huì)客廳舉行以“物業(yè)管理：機(jī)遇、挑戰(zhàn)與智慧化變革”為主題的第二期房地產(chǎn)沙龍活動(dòng)。

物業(yè)行業(yè)仍有很大想象空間

眾所周知，近幾年來，地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)持續(xù)遭遇深度調(diào)整，與其密切相關(guān)的物業(yè)管理行業(yè)也面臨挑戰(zhàn)。

今年上半年，物業(yè)行業(yè)繼續(xù)在調(diào)整與修復(fù)中前行，一邊是股價(jià)下跌、市值下降、物企退市，一邊是股份回購、修復(fù)市值、拓展多元服務(wù)邊界。同時(shí)，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)減少收并購以及對關(guān)聯(lián)方的依賴，增強(qiáng)獨(dú)立性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

新的發(fā)展周期，物業(yè)行業(yè)如何應(yīng)對挑戰(zhàn)？還有哪些機(jī)會(huì)？未來的市場空間有多大？

孫淼表示，“在如今地產(chǎn)行業(yè)下行的局面下，為了降低地產(chǎn)母公司對物業(yè)公司的影響。我們提出了兩個(gè)口號(hào)，一是要走市場化道路，要去市場上找項(xiàng)目。二是收斂聚焦，逐漸放棄一些孤城的孤盤體量不夠項(xiàng)目，因?yàn)楣芾戆霃降木壒?，管理成本非常大，需通過精細(xì)化的管理，減掉一些沒必要的組織和實(shí)體，應(yīng)對市場的變化與挑戰(zhàn)?！?/p>

不過，在王海峰看來，對于物業(yè)這種經(jīng)營性行業(yè)來說，最多是短期承壓，而且物業(yè)公司可能也會(huì)享受到一些紅利，諸如地產(chǎn)人才的輸出。地產(chǎn)行業(yè)出清包含人才出清，物業(yè)行業(yè)承接了很多地產(chǎn)開發(fā)類人才。

王海峰進(jìn)一步說，有戰(zhàn)略定力的企業(yè)在大潮退去后會(huì)發(fā)展得更好。要堅(jiān)持長期主義，就要從業(yè)務(wù)的本身出發(fā)，而不是從資本角度。之前，物業(yè)服務(wù)行業(yè)被資本“綁架”過重，未來要回歸房子、服務(wù)本身。

胡楠認(rèn)為，目前物業(yè)行業(yè)機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，“從總體量來說，現(xiàn)有的1.2萬億，加上沒有被統(tǒng)計(jì)進(jìn)去的增量，物業(yè)行業(yè)真正實(shí)現(xiàn)市場化之后的體量，大概在三四萬億，這個(gè)行業(yè)還是很有想象力的?！?/p>

“從目前來看，Top30的物企聚集度只有30%，仍然有70%的市場并沒有被相對市場化或者專業(yè)化的企業(yè)去承接。所以，要回歸到物業(yè)的底層商業(yè)邏輯，而不是從地產(chǎn)附屬的服務(wù)行業(yè)去看待這個(gè)問題，才能看到更多的機(jī)會(huì)?！焙f，物業(yè)行業(yè)需回歸業(yè)務(wù)的本質(zhì)，去應(yīng)對挑戰(zhàn)，從而實(shí)現(xiàn)真正意義上的獨(dú)立性和自主性。

探尋“第二增長曲線”要發(fā)揮自身優(yōu)勢

在行業(yè)變局之下，物業(yè)企業(yè)也在拓展第二增長曲線，比如基于住宅社區(qū)，積極布局家裝、養(yǎng)老、托幼等賽道。在非居領(lǐng)域，商業(yè)服務(wù)、城市服務(wù)等也成為物業(yè)企業(yè)持續(xù)拓展的業(yè)態(tài)。目前，在探尋第二增長曲線的過程中，如何切入細(xì)分賽道？有哪些挑戰(zhàn)，如何應(yīng)對？

現(xiàn)場一位企業(yè)物業(yè)板塊負(fù)責(zé)人表示，做增值業(yè)務(wù)要有真正的敬業(yè)心，要回歸核心底層邏輯，回歸到自己的優(yōu)勢領(lǐng)域，無論是人員服務(wù)、客戶黏性，還是空間維度，都要實(shí)現(xiàn)差異化競爭。“以美居業(yè)務(wù)為例，我們之所以能做美居，依靠的是地產(chǎn)開發(fā)的前置節(jié)點(diǎn)，能進(jìn)入售樓處，跟批量交付的精裝修做鏈接，我們可以保證一些材料和施工工藝能跟原來交付的場景有更好的鏈接，這可能是我們做美居業(yè)務(wù)的核心優(yōu)勢?！?/p>

孫淼指出，有一類增值服務(wù)值得去做，就是附近其他樓盤的專項(xiàng)委托服務(wù)，管理團(tuán)隊(duì)是現(xiàn)成的，管理成本可以攤銷，人員復(fù)用率高。相對于其他一些利潤和現(xiàn)金流都不夠理想的賽道，反而沒有必要去拓展。

在第二增長曲線方面，朱明濤從商業(yè)物業(yè)管理的視角進(jìn)行闡述，他表示，“商務(wù)樓宇內(nèi)的一些企業(yè)有ESG可持續(xù)發(fā)展的需求，還有一些世界500強(qiáng)企業(yè)，對安全評估有需求，我們在ESG、安全管理方面都有相應(yīng)的產(chǎn)品包，能夠?yàn)榭蛻籼峁┳鈪^(qū)的能源統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告及安全評估服務(wù)。此外，社區(qū)文化方面，我們也把原先只‘對內(nèi)’的城市會(huì)客廳拿出來‘對外’?！?/p>

胡楠表示，相較于其他物企，龍湖智創(chuàng)生活除了傳統(tǒng)的住宅居住業(yè)態(tài)外，比同行更早地將觸角延伸至商寫和城市服務(wù)?，F(xiàn)在龍湖智創(chuàng)生活在多元業(yè)態(tài)滿足基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，對不同業(yè)態(tài)的需求痛點(diǎn)，不斷探索、升維服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)智能化對行業(yè)發(fā)展起到積極推動(dòng)作用

近年來，物業(yè)企業(yè)不斷升級(jí)和創(chuàng)新管理與服務(wù)，尤其是通過物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能等先進(jìn)技術(shù)對物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行數(shù)字化、智能化的改造，用科技賦能物業(yè)管理，以提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和效率，滿足業(yè)主的多樣化需求。

“我們2019年就成立了專業(yè)的科技公司，做公司的數(shù)字化轉(zhuǎn)型。我們與合作伙伴共同研發(fā)數(shù)字孿生智能平臺(tái)，利用AI智能管控，使建筑資產(chǎn)管理的人、事、物，高效、統(tǒng)一、可控運(yùn)轉(zhuǎn)。同時(shí)，我們在管的項(xiàng)目或多或少都使用了智能系統(tǒng)，諸如智能安防、智能傳感器等等，像智能運(yùn)維配電室，通過加傳感器，最終實(shí)現(xiàn)無人值守，節(jié)約了人工成本，同時(shí)還可以提前預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)故障、及時(shí)處理?！敝烀鳚f。

物業(yè)管理的數(shù)字化、智能化對于行業(yè)發(fā)展，將帶來哪些實(shí)質(zhì)的影響與進(jìn)步？

王宏杰表示，到目前為止，物業(yè)管理是從數(shù)字化向智能化轉(zhuǎn)變和演變的一個(gè)過程。智能化實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)目的，一是安全，樓宇的運(yùn)營更加安全、更有穩(wěn)定性，能做到24小時(shí)不間斷監(jiān)控，但人是不行的。

與此同時(shí)，“助力物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)降本增效，比如人員成本能降低30%-50%。不止于此，還能使整個(gè)運(yùn)營按照智能的邏輯模式去執(zhí)行，根據(jù)外部條件的不同進(jìn)行相應(yīng)的操作，該關(guān)的關(guān)、該停的停，這一點(diǎn)非常重要。因此，物業(yè)智能化，對于行業(yè)發(fā)展起到了非常積極的推動(dòng)作用。”王宏杰說。

楊興剛表示，從政策支持方向來看，智慧城市、智慧管理是主要趨勢，“智能化給物業(yè)行業(yè)帶來了管理和服務(wù)上的變化，無時(shí)間、無空間邊界等限制，時(shí)時(shí)可以知道被服務(wù)對象的訴求以及出現(xiàn)的問題，并做出快速反應(yīng)，尤其對于安全事故的捕捉和處理，比人去做巡視檢查監(jiān)控要快很多。我們CBRE已經(jīng)在7年前落地實(shí)現(xiàn)了智慧世邦系統(tǒng)的應(yīng)用、在5年前組建了雙碳小組、3年前開始ESG的拓展并實(shí)施落地，今年又在智慧世邦中增加了碳排放指標(biāo)監(jiān)控模塊，實(shí)現(xiàn)數(shù)智化一站式服務(wù)”此外，現(xiàn)在處于數(shù)據(jù)收集和判斷為主的階段，未來可能會(huì)進(jìn)行糾錯(cuò)指導(dǎo)、輔助決策，這是一個(gè)更大的好處。

那么，物業(yè)企業(yè)在進(jìn)行數(shù)字化、智能化升級(jí)時(shí)，又可能會(huì)遇到哪些挑戰(zhàn)？

楊興剛說，一旦形成平臺(tái)化或智慧平臺(tái)的整體化，后期的維護(hù)成本會(huì)增加，首先是維護(hù)技術(shù)人才的需求，其次支持智慧平臺(tái)運(yùn)行的部分電子元件生命周期僅有3-5年，運(yùn)行維護(hù)成本增加是不可避免的。

王宏杰認(rèn)為，智能化對于物業(yè)管理人員的專業(yè)能力要求非常高。

胡楠?jiǎng)t建議，物業(yè)管理的智慧化一定是平臺(tái)的建設(shè)，而非點(diǎn)狀產(chǎn)品的打造；要關(guān)注整體的供需關(guān)系以及客戶或者市場的認(rèn)知，不能脫離實(shí)際。數(shù)字化投入，到底是為了提升效率，還是為了提升服務(wù)，仍需要大家去探討。此外，數(shù)字化投入的效益產(chǎn)出比可能會(huì)高一些，但是對于服務(wù)提升的回報(bào)周期需要更有耐心。

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