北京，三環(huán)商圈老破小只賣190萬了？

哈嘍大家好，我是血拼哥！

在9.24的央行打頭陣、9.26的“止跌企穩(wěn)”、10.12的CZ部表決心、10.17的Z建部“組合拳”，180度轉向、全方位加持下，

北京房地產(chǎn)10月的成交量、網(wǎng)簽量已經(jīng)超出了我們的認知。

截止2024年10月22日，北京樓市的網(wǎng)簽量為11972套。?

其中，二手住宅網(wǎng)簽量為9110套，新房住宅網(wǎng)簽量為2862套?。

什么概念呢？

就是說，二手房網(wǎng)簽量環(huán)比9月同期上升了13.93%?。新房住宅網(wǎng)簽量環(huán)比9月同期上升了56.05%?。

另外，據(jù)大中介數(shù)據(jù)，實時成交量已經(jīng)來到9292套，環(huán)比9月全月的6771套，上漲37%。

按照綠中介的市場占有率大概是50%左右，10月份成交量很可能觸達2萬。

北京這次真的賣爆了。

同時，我們觀察到，大中介掛牌量也在下降。

大中介前臺掛牌房源量136310套（23年中介春節(jié)休假前97126，9.1新政前126555，12.14新政當天141013，2.6通州新政137338，3.27離異買房三年限制取消145951，430限購政策優(yōu)化146165，517新政142328，626新政137206，930新政137094。

隨著北京樓市預期好轉，更多超出認知的事情正在發(fā)生。

北京樓市成交量大漲，其中，超過八成，甚至85%以上的成交，都來自總價500萬以下的房子。

毫無疑問，政策利好加持下，剛需正在加速下場，老破小依然是成交主力。

據(jù)多位一線中介人員透露，很多“老破小”二手房的掛牌單價比一年前降低了20%，且超八成房源以掛牌價的9折成交，老破小成交價平穩(wěn)。

此外，新政落地后，市場逐步趨穩(wěn)，購房者的信心也在逐漸增強，剛需客開始敢于出手，而“老破小”房源的低總價特性，恰好為他們提供了上車的機會。

另外一個冷門的「知識點」也冒了出來。

“現(xiàn)在買老破小的租金回報率普遍到了3%，這在一線城市已經(jīng)很多年沒有過了?！?/p>

北京某中介公司大望路區(qū)域門店經(jīng)理透漏，在他接觸的客戶中，以投資為目的的客戶大約三成。

9月24日，媒體棱鏡報道了這樣一個案例，一位客戶以190萬在國貿(mào)買下60平兩居，把兩居改成三居分別出租，月租金大概能收回來8000元左右。即便是直接委托給中介公司整租，月租金也在6000元以上。按月租金6000元計算，該房屋年租金收入7.2萬元，租金回報率達3.6%。

目前，大量中小銀行3年期、5年期定期存款利率進入“2字頭”，1年期、2年期定期存款利率進入“1字頭”。

相較之下，在一線城市的核心區(qū)域全款投資一套低總價、高回報的房產(chǎn)，居然成為“存款特種兵”的新選擇。

不過，一位房地產(chǎn)行業(yè)人士提醒道，直接擁租金收入計算投資回報率，往往沒有考慮老舊房屋折舊的問題，以及重新裝修的成本。此外，此類房子未來出手也存在不確定性，還需謹慎看待。

最后，二手房“老破小”的復蘇，背后也繞不開分化二字。

從趨勢上看，“老破小”在整個市場的帶動下有所回升，但據(jù)了解，五環(huán)外的二手房市場走量還是以改善大戶型偏多，“老破小”的復蘇也多集中于中心區(qū)域。

市場分化還在持續(xù)，跟老破小持續(xù)「以價換量」不同，不少熱門板塊，次新房的價格，也已經(jīng)開始回升。

來看幾個近期次新房案例：

1、海淀區(qū)金玉府，該小區(qū)兩套房，同樓層，同戶型，一套在24年8月份成交，總價是992萬；另一套在十一假期成交，總價是1060萬。上漲68萬，漲幅將近7%。

2、海淀萬柳，碧水云天， 10月12日，一套174平米的四居室，成交總價2155萬，單價12.4萬；9月22日，成交了一套180平米的四居室，成交價2010萬，單價11.2萬。

考慮到面積差異的因素，不到一個月時間，房價上漲150萬，單價上漲1.4萬，漲幅約7.5%。

3、海淀西北旺，萬科如園，剛成交一套249平房子，總價2940萬，單價11.7萬 。9月法拍，該小區(qū)剛成交了一套275平房子，單價才到7.37萬。

單價一下飛升4.33萬，如果按照面積換算，這套房子成交價上漲了1000多萬，漲幅58.75%，非常魔幻。據(jù)說當晚小區(qū)業(yè)主群就炸鍋了紛紛打算上調(diào)出售價格。

4、海淀萬柳，萬泉新新家園，10月11日成交了一套172平的三居，成交價是2200萬，單價12.79萬，最新成交單價逼近13萬；就在9月15日，該小區(qū)成交了一套205平的大平層四居，成交價1945萬，單價9.48萬。

短短半個月，成交單價上漲3.31萬，漲幅35%。

當前成交價，對于高點來說，依然差距很大，但已經(jīng)有了觸底反彈的趨勢。只是房價的修復，依然需要時間，需要更多的成交量的堆砌。

但目前看，這波政策的影響力比“517”更強。

“517”政策出來，北京響應速度很慢，市場預期沒有得到回應。只有第一個星期熱度加強，很快刺激效果開始衰退。

這回明顯不一樣的是，新政第二周，成交量還保持上揚趨勢，市場的韌性和持久力更強。

果然，預期比黃金更珍貴。

現(xiàn)在信心逐漸樹立起來，市場行情能持續(xù)多長時間，房價可以反彈到什么程度，就交給時間、交給市場了。

宏觀來看，當下市場，漲價幅度還是很有限的。

銷冠智庫數(shù)據(jù)顯示，10月第三周，京西北網(wǎng)簽價格普遍上漲，六大主城區(qū)，只有東城、海淀區(qū)上漲，且漲幅均在10%以上。

望京等重點商圈，改善次新漲幅普遍不大，約2%左右。

據(jù)一線中介人員透露，目前帶看量已經(jīng)回升，不少房東漲價信心回升，但是在10%左右的漲幅很難被市場認同，買家不接招，漲了也白搭。

目前房價想大漲，很難，因為核心問題，經(jīng)濟情況沒有明顯改善。

經(jīng)濟增長和就業(yè)情況直接影響大家的收入水平，從而影響購房需求和加杠桿置業(yè)的信心。

在二季度的央行儲戶調(diào)查報告中，被訪居民普遍對未來收入、就業(yè)預期不佳，從而選擇在未來購房的人也同步減少。

而與此同時，由于收入和就業(yè)預期不佳，疊加上行業(yè)不景氣，認為房價會上漲的人也越來越少，從而價格預期和現(xiàn)實房價出現(xiàn)螺旋下行，新房和二手房價超預期下行。

收入、就業(yè)、房價預期和實際房價變化

▲來源：Wind，嵩山論市

好消息是，國家統(tǒng)計局對70個大中城市在9月下旬開展的月度房價問卷調(diào)查顯示，預期未來半年新建商品住宅和二手住宅銷售價格保持穩(wěn)定或上漲的受訪從業(yè)人員占比分別為58.3%和45.4%，對比上月調(diào)查結果，分別提高10.0個和6.5個百分點。

預期真的在扭轉。

但咱們一直說，這一波離不開政策「大力出奇跡」，接下來要看落實和兌現(xiàn)情況。

市場預期，全國性的止跌回穩(wěn)應該在明年上半年出現(xiàn)，但人口大量流失的地區(qū)，也不排除持續(xù)下跌的可能。一線城市回穩(wěn)應該會更早。

以上就是目前市場的一些情況，希望能幫你客觀了解市場，管理預期。返回搜狐焦點首頁，查看更多

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