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“老破小”現(xiàn)在值得入手嗎？

來源：家居百科時間：2024年07月26日 10:01

“外面丑，關我里面什么事！”近來，多地網(wǎng)友在社交媒體上曬出他們購買的“老破小”房源，這些曾被忽視的二手房再次受到一部分購房人的青睞。

根據(jù)相關房產(chǎn)機構的數(shù)據(jù)，一些一二線城市“老破小”房源的成交量有所活躍，例如，今年上半年杭州市總價在200萬元以內(nèi)的二手房房源的成交占比，較去年同期高出了近10個百分點。

“老破小”，真的值得買嗎？

“性價比是不錯的”

“老破小”，是用來形容那些建成時間長、社區(qū)及房間內(nèi)設施老舊、居住空間偏小的房源，這些住宅廣泛存在于各個城市，尤其是老城區(qū)。北京市朝陽區(qū)的金臺路、呼家樓片區(qū)內(nèi)就聚集著大量“老破小”房源，樓齡在20年、30年及以上的房子隨處可見，由于該片區(qū)位置較好并且毗鄰國貿(mào)CBD商務區(qū)，一直是熱門的置業(yè)區(qū)域之一。

中新經(jīng)緯于近日走訪了金臺路片區(qū)一些小區(qū)。在某社區(qū)，地面上停滿私家車，每棟單元樓門口都被電動車包圍，進入樓道，墻面貼有各類小廣告，樓道和走廊處還有一些居民擺放的雜物。

“現(xiàn)在這一片區(qū)的房價，已經(jīng)比幾年前便宜不少，很多之前觀望的年輕人都可以上車了，性價比是不錯的。”該片區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀人李乘（化名）對中新經(jīng)緯稱，自北京6月底出臺降低首付比例等政策后，市場表現(xiàn)有所回暖，在上周日，他們公司團結湖大區(qū)成交了11套房源，而往常只能成交6、7套。他稱，現(xiàn)在有些客戶覺得價格調(diào)整到位了，已經(jīng)開始入手。

李乘舉例道，金臺路片區(qū)某二手房房源當前的掛牌價是336萬元，而在去年，同戶型、同樓層的房源成交價為420萬元。李乘稱，即便該片區(qū)的房源已經(jīng)下降，但業(yè)主為了防止有些客戶大幅砍價，會把掛牌價報得虛高一些，留足與買家的議價空間，實際成交價仍能下調(diào)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯稱，北京此前出臺的樓市調(diào)整政策更多是釋放改善型需求，而近期降低首套房首付比例、降低住房貸款利率等政策，則是釋放剛性需求，讓剛需的購房門檻降低，加上二手房房源的價格下降，共同促使購房者的首付款及還款壓力降低，使得“老破小”房源出現(xiàn)一波行情。

不止北京，多個一二線城市均出現(xiàn)類似情況。杭州貝殼研究院院長上官劍對中新經(jīng)緯稱，根據(jù)統(tǒng)計，在2024年上半年，杭州市總價在200萬元以內(nèi)的二手房房源成交比例占整個二手房成交量的約45%，成交比例較2023年上半年高出近10個百分點，成交量明顯放大。他稱，經(jīng)過近段時間的交易，位置好、配套好、總價在130萬元至150萬元的二手房源已經(jīng)消化得差不多了。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對中新經(jīng)緯稱，各家機構對“老破小”的定義有所不同，但觀察下來，6月份，上海市內(nèi)環(huán)內(nèi)的成交占比較上個月有提升，300萬元至500萬元的二手房源占比較5月提升了9個百分點。他稱，成交房源的樓齡不易統(tǒng)計，但在300萬元至500萬元的產(chǎn)品段中，面積小于70平方米的房源占比是比較多的，面積小、總價低的二手房房源成交活躍度有所提升。

深圳中原研究中心發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，在今年上半年，深圳市350萬元-500萬元價段的二手房為成交主力，占比21.5%；其次是250萬元-350萬元價段，占比19.2%。從占比變化看，350萬元以下價段成交占比顯著上升。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“老破小”房源成交相對活躍的地方主要是超大、特大城市，這些城市在過去幾年涌入大量年輕人，他們目前的支付能力相對有限，“老破小”是短期內(nèi)可以支付的選擇。他說：“‘老破小’房源在這輪市場調(diào)整中跌幅較大，跌到了一部分購房者的可支付水平?！?/p>

“老破小”價值仍在

▲北京市朝陽區(qū)金臺路某小區(qū)住宅樓。中新經(jīng)緯薛宇飛攝

2023年，柳君（化名）開始在北京看房，她當時糾結于是在五環(huán)外購買新房，還是購置一套位置相對較好的二手房。對比后發(fā)現(xiàn)，新房的位置一般都比較遠，而且首付及月供壓力更大，一番比較后，她最終選擇了西四環(huán)玉泉路地鐵站附近的一套建成于20世紀90年代的二手房，總價近400萬元。

目前，柳君正在裝修房子。她對中新經(jīng)緯稱，那些“遠大新”的樓盤位置較遠，日常的社交出行可能就要一個半小時，她無法為了“遠大新”而犧牲通勤時間。盡管近期房價有所下跌，但她對這套房子依然滿意，小區(qū)物業(yè)比較負責，環(huán)境也比一般的“老破小”房源要整潔。同時，周邊配套成熟，這是新房在短期內(nèi)無法比擬的。

2019年在金臺路片區(qū)購房的馮博（化名）也對中新經(jīng)緯稱，金臺路的房子大部分都是“老破小”，優(yōu)點是交通出行便利，周邊配套齊全，超市、飯店、醫(yī)院、學校都能在一公里范圍內(nèi)解決，到國貿(mào)、三里屯、朝陽公園也很近。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對中新經(jīng)緯表示，一些城市“老破小”房源成交量上升，除了價格低以外，交通便利、學區(qū)加持、周邊配套成熟等，都是購房者看重的因素。多地推出的帶押過戶政策，讓二手房源的成交速度加快，交易更加便利。此外，還有一些購房者是看到城中村改造的預期，選擇入手這類房源。

在杭州，一些“老破小”房源之所以受到青睞，與“原拆原建”的政策有一定關系。上官劍稱，一些區(qū)域低總價二手房房源的快速成交，就是部分購房者受到了自主更新政策的刺激，期待相關政策落地。另外，杭州買房積分落戶分值由此前的30分提升至80分，為了讓子女享受杭州的教育資源，總價低的“老破小”就成為了一些外地客戶的選擇。

張大偉還稱，過去幾年，多地持續(xù)推進老舊小區(qū)改造，這讓部分社區(qū)的基礎設施得到一些提升，老舊小區(qū)的居住環(huán)境有所改善。

貸款政策也對老舊小區(qū)的交易有所支撐。今年4月，北京住房公積金管理中心發(fā)布的《關于優(yōu)化老舊小區(qū)改造后住房公積金貸款期限核定標準的通知》提出，對于完成老舊小區(qū)改造的住房，房屋可貸年限從低于房屋剩余使用年限減3年（磚混結構50年/鋼混結構60年-房屋使用年限-3年），優(yōu)化為低于剩余土地使用年限減3年。與原核定標準相比，公積金貸款年限相當于增加10年或20年的時間。李乘表示，受此政策影響，一些改造后的老舊小區(qū)的公積金貸款年限都有所增加。

不過，陳舊的基礎設施、過高的建筑密度、無法大規(guī)模改變的人居環(huán)境，仍讓不少人對“老破小”房源望而卻步。馮博稱，這些房子重新裝修后，下水道堵塞、水壓低等問題還是會出現(xiàn)。李乘表示，一些老小區(qū)的停車位已經(jīng)被分配完，新搬來的居民想要停車只能跟居委會協(xié)商。

租金收益堪比理財產(chǎn)品？

▲北京市朝陽區(qū)金臺路住宅樓。中新經(jīng)緯薛宇飛攝

今年4月份，易居研究院發(fā)布的一份二手房報告稱，2018年底，二手房價格開始拉升，當年四季度為39454元/平方米，而到2021年一季度，已經(jīng)漲到62284元/平方米，達到歷史最高點。此后，受政策影響和市場自身調(diào)整，尤其是2023年上半年二手房掛牌量激增，供求壓力倒逼二手房價格下行，到2024年一季度，價格跌至41622元/平方米，基本回落到2018年底的水平。

“老破小”房源的價格回落，讓這類房源的租金回報率（年租金/房屋總價）得以回升。上官劍稱，以杭州市朝暉九區(qū)的房源為例，該小區(qū)兩居室的價格在150萬元左右，年租金在3萬至4萬元左右，粗略計算，朝暉九區(qū)兩居室的租金回報率約在2.5%以上，這一收益率已經(jīng)與一些理財產(chǎn)品的收益相當。

李乘稱，北京朝陽區(qū)金臺路片區(qū)60平方米左右的兩居室，租金價格在6000元至7000元/月左右，比郊區(qū)新交付小區(qū)的租金價格高出不少。中新經(jīng)緯以金臺路片區(qū)一套面積約58平方米、掛牌價339萬元的兩居室為例，該房源同戶型的年租金約7.8萬元，粗略計算，這套“老破小”的租金回報率約為2.3%。參考諸葛找房研究中心此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年，北京、杭州兩地的租金回報率分別約為1.85%、1.69%，對比下來，“老破小”房源的租金回報較高。

對比理財產(chǎn)收益，根據(jù)銀行業(yè)理財?shù)怯浲泄苤行陌l(fā)布的《中國銀行業(yè)理財市場年度報告（2023年）》顯示，2023年各月度銀行理財產(chǎn)品平均收益率為2.94%。另據(jù)中國外匯交易中心披露數(shù)據(jù)，7月24日，10年期國債收益率為2.2270%。

盡管“老破小”交易出現(xiàn)升溫，但上述受訪業(yè)內(nèi)人士認為，雖然這類房源的價格已大幅回落，跌到一些剛需人群的心理價位，但仍要謹慎、按需購買。上官劍認為，從保值增值角度看，“老破小”未來的空間相對有限，建議購房從實際需求出發(fā)謹慎選擇，比如，有教育、醫(yī)療等資源的加持。

李宇嘉稱，基于通勤、教育、總價可控等因素，購房者可以選擇“老破小”，但是，這些房源最大的問題是市政設施的老化，未來可能會出現(xiàn)很多意想不到的問題。

來源：澎湃新聞返回搜狐焦點首頁，查看更多

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