住建部新政,北京買房人急了?
哈嘍大家好,我是血拼哥!
“房屋養(yǎng)老金制度”最近被再次提及,隨之而來的還有對(duì)“房屋養(yǎng)老金制度”的各種聲音。
房屋養(yǎng)老金制度是什么?
房屋養(yǎng)老金老百姓要直接出錢嗎?
房屋養(yǎng)老金是變相的房產(chǎn)稅嗎?
No.1 六成以上房屋存在“老齡化”問題!
現(xiàn)在的房子可以大致分為四類。
一、2000年底前建成的樓,俗稱“老破小”。年代久遠(yuǎn),房屋老舊,上個(gè)世紀(jì)的產(chǎn)物已經(jīng)無法跟上時(shí)代的步伐。
針對(duì)這類房屋,政府采取拆遷或改造措施。先判定房屋是否存在安全隱患,如房屋已成危樓則拆遷處理。若僅僅是老舊,則根據(jù)住戶需求進(jìn)行改造。加裝電梯,規(guī)劃車位,鋪設(shè)道路,更新管道等。
二、2010年后建成的房子,俗稱“次新房”。這類房屋不少地段優(yōu)良,配套完善,發(fā)展成熟,并且房齡較新。雖然價(jià)格偏貴但依然十分搶手。
三、近幾年企業(yè)拿地蓋的樓,咱們叫“新房”。這類房屋有城市規(guī)劃,有發(fā)展?jié)摿?。并且房屋全新,社區(qū)干凈,社區(qū)租戶較少不雜亂。
四、2000年-2009年底建成的房屋是最尷尬的存在。大病沒有,小病不斷。雖然沒有老破小的問題棘手,但樓體老齡化不可避免。
隨著時(shí)間的推移,它們將成為“新的”老破小。
據(jù)統(tǒng)計(jì),2000年到2009年的房屋占比近34%,2000年以前的房屋占比近28%,需修繕或準(zhǔn)備修繕的房屋占總數(shù)額的6成還要多。
我們得房子越來越老,我們?cè)撛趺崔k呢?
No.2 房屋養(yǎng)老金制度沖著「老破小」來的?
8月23日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上表示,
研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)這三項(xiàng)制度,構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。
其中,房屋養(yǎng)老金制度備受關(guān)注。
有觀點(diǎn)認(rèn)為,房屋養(yǎng)老金是沖著“老破小”來收的,并發(fā)布“老破小趕快賣”等言論。
從公開信息來看,目前,國(guó)內(nèi)關(guān)于房屋養(yǎng)老金還沒有統(tǒng)一的定義。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、法學(xué)院院長(zhǎng)尹飛發(fā)文表示,房屋與普通商品相比,其生命周期較為漫長(zhǎng)。在這個(gè)過程中,為了保障房屋安全與正常使用,必然會(huì)出現(xiàn)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維護(hù)、維修乃至更換、重建的費(fèi)用。這類費(fèi)用,就可以稱作“房屋養(yǎng)老金”。目前制度設(shè)計(jì)中涉及的房屋養(yǎng)老金,僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、以區(qū)分建筑物形式存在的住房。
尹飛在接受澎湃新聞采訪中表示,房屋養(yǎng)老金制度并非針對(duì)“老破小”。
通俗理解,房屋養(yǎng)老金包括個(gè)人賬戶和公共賬戶。
其中,個(gè)人賬戶即現(xiàn)行的住房專項(xiàng)維修資金;建立公共賬戶是目前這項(xiàng)制度要解決的重點(diǎn)。
尹飛表示,舉例而言,小區(qū)電梯等共有部分壞了就使用個(gè)人賬戶即住宅專項(xiàng)維修資金;但如地震之后需要對(duì)相關(guān)區(qū)域里的房屋進(jìn)行檢測(cè),或者某樓盤出現(xiàn)涉及人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全的重大隱患或者說涉及公共安全,這部分資金就需要公共賬戶來出。
“從出發(fā)點(diǎn)來說,房屋養(yǎng)老金的核心是通過設(shè)立公共賬戶,使用公共資金來解決涉及公共安全的問題?!币w說。
No.3 老百姓要直接掏錢嗎?
先說答案,是不用的!
昨天,在醞釀了一天后,官方發(fā)布多條專家解讀,均表示,此次政策的原則是:“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān),不減損個(gè)人權(quán)益”
房屋養(yǎng)老金需要個(gè)人承擔(dān)的,也就是個(gè)人賬戶部分,實(shí)際上就是現(xiàn)行的住房專項(xiàng)維修資金。
這部分款項(xiàng),依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》本應(yīng)由業(yè)主承擔(dān);按照目前的制度設(shè)計(jì),在購(gòu)買商品房或者房改房時(shí)業(yè)主就已經(jīng)預(yù)繳過。
其主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維修和更新、改造。此次房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)的重點(diǎn)是公共賬戶。
那么,公共資金錢從哪里來?
上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院嚴(yán)榮、郝艷婷、郭戈發(fā)布的《我國(guó)房屋養(yǎng)老金制度:背景與框架》顯示,公共賬戶資金是以保障社會(huì)公共安全和房屋基本安全的資金,用于房屋定期體檢以及個(gè)人賬戶資金適用范圍以外部分影響公共安全的維修,具有社會(huì)共濟(jì)作用。
由財(cái)政資金出資,以國(guó)有土地出讓收入、中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金(老舊小區(qū)更新改造資金)、地方財(cái)政補(bǔ)助資金為主,其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收為輔。
其中,土地出讓收入作為房屋養(yǎng)老金主要資金來源有兩個(gè)路徑考慮:
一是直接在現(xiàn)有的土地出讓凈收益中增加房屋養(yǎng)老金資金支出科目。
二是在大的支出科目中規(guī)定計(jì)提不少于2%的房屋養(yǎng)老資金。同時(shí),老舊小區(qū)改造資金補(bǔ)充到公共賬戶,既能兼顧按需立項(xiàng),同時(shí)也有利于更新成果的后期維護(hù)。
綜上,短期內(nèi)主要是地方政府出錢建立公共賬戶,個(gè)人負(fù)擔(dān)暫時(shí)不會(huì)加重。
我就說到這吧。
No.4 房屋養(yǎng)老金是變相的房產(chǎn)稅?
這兩天,有人分析房屋養(yǎng)老金制度,認(rèn)為這是“變相房產(chǎn)稅來了”,
但上面咱們說了,此次專家解讀,房屋養(yǎng)老金不是個(gè)人賬戶,而是公共賬戶。
是政府自己籌資,不涉及個(gè)人的話,怎么能說是收稅?
甚至,有猜測(cè)認(rèn)為,房屋養(yǎng)老金系列支出(含體檢、保險(xiǎn))注定是不斷上升的,這會(huì)加重業(yè)主的負(fù)擔(dān),讓他們承擔(dān)房地產(chǎn)稅的能力下降,未來開征房地產(chǎn)稅難度加大。
最后,其實(shí)“房屋養(yǎng)老金”不是啥新鮮事物。
隨著房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備越來越老,全國(guó)各地發(fā)生坍塌等事故并不少。
而涉及人員安全的小區(qū)維修資金去向模糊,管理難等問題也在凸顯。
總結(jié),現(xiàn)有的住宅專項(xiàng)維修資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了房屋“應(yīng)修盡修”的需求。
通過建立房屋養(yǎng)老金制度,可以為房屋安全管理體系的建立和運(yùn)轉(zhuǎn)提供資金保障,更好地履行政府房屋公共安全職責(zé)。
所以,目前看,政策并沒有倒向誰,利空誰。
不過,盤點(diǎn)一下整件事的來龍去脈,也確實(shí)給廣大買房人提了個(gè)醒,
高密度住宅老化是一個(gè)世界性難題,中國(guó)香港、臺(tái)灣都沒有很好地解決,新加坡做得比較好是因?yàn)檎岬没ㄥX補(bǔ)貼,但也主要是為政府保障房(組屋)提供服務(wù)。
對(duì)于我們來說,尚未填補(bǔ)的空缺可能更多,任重道遠(yuǎn)。
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