首頁(yè) 即時(shí)動(dòng)態(tài) 深圳樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春”：3月二手房成交突破5000套，新房開盤創(chuàng)階段性小高潮

深圳樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春”：3月二手房成交突破5000套，新房開盤創(chuàng)階段性小高潮

來(lái)源：家居百科時(shí)間：2024年04月03日 12:31

在近期多個(gè)寬松政策的持續(xù)疊加效應(yīng)下，深圳市場(chǎng)活躍度明顯提升，樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春”行情。

4月2日，據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)（下稱“深房中協(xié)”）統(tǒng)計(jì)，2024年3月深圳全市二手房錄得5196套，環(huán)比增長(zhǎng)116.6%，同比增長(zhǎng)5.1%，已升破5000套行業(yè)榮枯線標(biāo)準(zhǔn)。

與二手房相比，深圳的新房回暖勢(shì)頭雖然稍弱，但也呈現(xiàn)出快速反彈趨勢(shì)。3月深圳全市住宅預(yù)售成交量超2200套，開發(fā)商趁勢(shì)大力推盤，供應(yīng)量顯著提升。

尤其在3月的最后一個(gè)周末，2天共有6個(gè)項(xiàng)目、約1868套新房集中入市，最終4個(gè)已公示開盤結(jié)果的項(xiàng)目合計(jì)收金達(dá)約80億元，給深圳新房市場(chǎng)帶來(lái)了階段性的小高潮。

（2024年1-3月深圳一二手房成交情況圖源：深圳住建局）

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，此次造成深圳樓市“小陽(yáng)春”熱度的因素主要來(lái)自兩方面：一是“金三銀四”素來(lái)都是房企的銷售的黃金時(shí)段；二是在春節(jié)前夕，深圳剛剛對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了優(yōu)化，政策的利好疊加近期房貸利率下調(diào)，刺激了需求端的釋放，讓樓市得到回暖。

二手房成交刷新3年記錄，領(lǐng)跑“北上廣深”

上一次深圳二手房成交突破5000套還是在2021年的2月（5272套），業(yè)內(nèi)也一直將5000套視為深圳二手樓市的榮枯線。此次3月份的網(wǎng)簽量突破5000關(guān)口，也給與后續(xù)市場(chǎng)極大的信心。

分區(qū)域來(lái)看，有6個(gè)區(qū)過(guò)戶量環(huán)比漲幅超100%。其中龍崗過(guò)戶量第一，超過(guò)900套，環(huán)比上漲126%；福田排名第二，過(guò)戶705套，環(huán)比上漲94%；羅湖與南山位列三四，過(guò)戶量均達(dá)600套。

（3月深圳二手房成交套數(shù)和面積數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳住建局）

成交價(jià)格上，3月剛需客戶入市增加，300-500萬(wàn)的成交總價(jià)區(qū)間，占比從2月的28.8%提升至33.7%，另外1000-1500萬(wàn)的區(qū)間也有1.1個(gè)百分的提升，豪改客戶步伐加快。

實(shí)際上，在龍年春節(jié)過(guò)后，深圳二手房的成交表現(xiàn)就呈現(xiàn)持續(xù)走高趨勢(shì)。

據(jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后首周深圳二手房的周網(wǎng)簽量就以951套的高位區(qū)間開局，隨后連續(xù)4周的單周網(wǎng)簽量均超1000套，且持續(xù)上漲，不斷刷新2022年以來(lái)的單周新高。

深圳樂(lè)有家門店的單周成交數(shù)據(jù)也在節(jié)節(jié)攀升，實(shí)現(xiàn)5連漲，不斷刷新2021年3月以來(lái)的單周成交最高值。

另?yè)?jù)樂(lè)有家方面預(yù)測(cè)，3月深圳中介門店的實(shí)際成交量超6000套（注：實(shí)際成交為線下門店簽合同所統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，此處的合同可撤銷）。接下來(lái)，3月網(wǎng)簽單將在4-5月陸續(xù)反應(yīng)在過(guò)戶數(shù)據(jù)上，預(yù)計(jì)4月深圳的二手房過(guò)戶量仍將有不錯(cuò)的表現(xiàn)。

而與“北上廣”三個(gè)一線城市的二手房成交量進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，深圳也成為其中唯一一個(gè)同比上漲的城市。

3月，北京全市二手房網(wǎng)簽量為14280套，環(huán)比上漲125.5%，同比下降35.7%；上海3月二手房成交達(dá)到2萬(wàn)套，環(huán)比上漲174%，但與去年3月的2.3萬(wàn)套比還有差距；廣州3月二手住宅網(wǎng)簽9373宗，環(huán)比上漲93%，同比則下跌24%。

除了成交量提升外，深圳二手房的在售量也呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，截至4月1日，深圳全市有效在售二手房源達(dá)到58122套，對(duì)比3月1日增加4369套，環(huán)比增長(zhǎng)8.1%。

從一季度整體表現(xiàn)來(lái)看，今年1-3月深圳二手房共成交了11742套，較2023年一季度的10313套增長(zhǎng)了13.9%，市場(chǎng)活躍度提升明顯。

新房集中開盤，供應(yīng)量環(huán)比大增

新房市場(chǎng)上，據(jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)，深圳3月新增一手住宅預(yù)售量達(dá)9456套，環(huán)比上漲392%；預(yù)售面積88.2萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲352%，預(yù)售成交量為2245套，環(huán)比上漲177%。

具體項(xiàng)目來(lái)看，據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，3月深圳樓市共有13個(gè)住宅項(xiàng)目獲批預(yù)售，共6574套房源（不含安居房），供應(yīng)面積超63萬(wàn)平方米，環(huán)比漲幅達(dá)230％；此外，還有1個(gè)項(xiàng)目獲批現(xiàn)售，供應(yīng)44套。

供應(yīng)量的大幅度增加，也讓深圳當(dāng)前的去化壓力有所上漲。截止3月31日，深圳一手住宅庫(kù)存面積539萬(wàn)平方米，去化周期達(dá)到25個(gè)月。

開盤方面，據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，3月深圳共有15個(gè)住宅項(xiàng)目開盤、加推入市，合計(jì)共推售7504套房源，且大多集中下半月開盤，尤其是最后一個(gè)周末（3月30-3月31日），兩天時(shí)間內(nèi)共有6個(gè)新盤集中入市，累計(jì)吸金超80億元（已公布結(jié)果的項(xiàng)目）。

包括位于南山區(qū)的深鐵前海時(shí)代、蛇口赤灣金眾云山海，寶安區(qū)的萬(wàn)豐海岸城，福田的中洲灣迎海，光明的綠城桂語(yǔ)蘭庭以及龍崗的博文雅苑。

其中，加推的前海時(shí)代尊府二期，官宣去化超過(guò)8成，收金約27.39億元；萬(wàn)豐海岸城瀚府二期，官宣也賣了7成，約90套房、吸金6億元；中洲灣·迎海二期官宣也銷售了27.1億，均取得了不錯(cuò)的成績(jī)。

（項(xiàng)目開盤選房現(xiàn)場(chǎng) 圖源：中洲灣迎海項(xiàng)目官微）

分區(qū)域來(lái)看，寶安一手住宅預(yù)售成交651套，排名區(qū)域第一，環(huán)比上漲181%；除寶安外，南山、龍崗、龍華、坪山、光明及深汕幾區(qū)的環(huán)比漲幅也均超過(guò)100%。

接下來(lái)，4月深圳預(yù)計(jì)還有9個(gè)新盤入市，再加上3月入市的新盤，伴隨“小陽(yáng)春”的市場(chǎng)熱度，預(yù)計(jì)下個(gè)月的成交量也將有不錯(cuò)的表現(xiàn)。

購(gòu)房需求環(huán)比上漲96%，以價(jià)換量成為常態(tài)

近期，國(guó)家再次明確要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，加快完善“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系，改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

對(duì)此，深圳也在逐步放寬對(duì)樓市的管控，在春節(jié)前優(yōu)化限購(gòu)政策之后，又在3月下旬取消了“7090政策”，進(jìn)一步松綁以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系。

政策的利好也激發(fā)了更多市場(chǎng)潛在需求入市，據(jù)深圳樂(lè)有家門店數(shù)據(jù)顯示，3月新增求購(gòu)量環(huán)比上漲96%，同比上漲3%。

購(gòu)房需求中主要以剛需為主，300-500萬(wàn)的成交總價(jià)區(qū)間，占比從2月的28.8%提升至33.7%，也是主力區(qū)間。

需求的增加促進(jìn)了成交的回暖，但整體房?jī)r(jià)并未迎來(lái)上漲趨勢(shì)，新房打折促銷、二手房“以價(jià)換量”已成為常態(tài)。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)百城價(jià)格指數(shù)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，3月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.27%，同比上漲0.82%；二手住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.56%，同比跌幅擴(kuò)大至4.80%。

就深圳市場(chǎng)來(lái)看，據(jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)，3月成交的二手房當(dāng)中，有81.4%房源低于參考價(jià)成交，該占比也在過(guò)去1年里持續(xù)上漲。低于參考價(jià)0-10%的占比從2月的25.5%增加至27.2%；低于10%-20%的占比增加至33.8%。目前市場(chǎng)主流的成交價(jià)與參考價(jià)偏差值，也在這兩個(gè)區(qū)間。

盡管“小陽(yáng)春”已經(jīng)來(lái)到，但房源報(bào)價(jià)卻在持續(xù)下調(diào)，也說(shuō)明業(yè)主心態(tài)較理性，未現(xiàn)“反價(jià)潮”，據(jù)樂(lè)有家方面預(yù)測(cè)，深圳4月掛牌價(jià)將進(jìn)入“6字頭”。

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