3月北京二手房市場(chǎng)成交回暖，“以價(jià)換量”趨勢(shì)延續(xù)

3月份全市二手房網(wǎng)簽14280套，500萬(wàn)元以下房源成交占比上升明顯。

北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入傳統(tǒng)的樓市“小陽(yáng)春”節(jié)點(diǎn)。從市場(chǎng)反饋來(lái)看，在利好政策的影響下，今年3月，北京二手房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)平穩(wěn)向上態(tài)勢(shì)。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，3月份全市二手房網(wǎng)簽14280套，環(huán)比上漲125.5%。

業(yè)內(nèi)分析指出，今年“小陽(yáng)春”市場(chǎng)呈現(xiàn)出回暖節(jié)奏偏慢、力度偏弱的特征。和去年相比，購(gòu)房者擁有更多的選擇和決策時(shí)間，購(gòu)房節(jié)奏明顯拉長(zhǎng)。而從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，春節(jié)過(guò)后，500萬(wàn)元以下房源成交占比上升明顯，二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出“對(duì)價(jià)格更為敏感”的剛需市場(chǎng)率先啟動(dòng)的規(guī)律。

部分區(qū)域二手房成交節(jié)奏加快

李敏剛剛懷孕，愛(ài)人在北七家上班，而她本人在西二旗上班，因此，小兩口想盡快在兩點(diǎn)之間買一套兩居室，所以他們的看房范圍很大。在此之前，他們已經(jīng)在北七家看過(guò)房了，但沒(méi)有品質(zhì)、價(jià)格都匹配的房源。3月底的一個(gè)周末，他們?cè)诓奖＠_蘭附近看了六七套房，最終看中了一套性價(jià)比較高的86平方米兩居室，當(dāng)即就約業(yè)主出來(lái)聊，并且順利簽約，整個(gè)成交周期只有3天。

這是北京鏈家昌平區(qū)保利羅蘭店商圈經(jīng)理張小禮近期遇到的一個(gè)買房案例，“客戶只跟我們看了一次房就簽約了，讓我印象很深刻?！?/p>

實(shí)際上，這并非個(gè)例，時(shí)至3月傳統(tǒng)樓市“小陽(yáng)春”，北京二手房市場(chǎng)的成交節(jié)奏有所加快。據(jù)張小禮介紹，其所在門(mén)店一季度各月的量化數(shù)據(jù)呈逐漸走高的趨勢(shì)，特別是春節(jié)后到現(xiàn)在這段時(shí)間，其門(mén)店周均咨詢量近100個(gè)，周均帶看量超40組，相較年前的一個(gè)半月都有較大幅度的提升，成交量目前已與2月持平。

“八成以上的客戶屬于剛需群體，他們的成交周期相比置換客戶要快一些。3月以來(lái)，成交節(jié)奏在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步加速，成交周期基本都在1個(gè)月內(nèi)，業(yè)主的心態(tài)比較平穩(wěn)?！睆埿《Y說(shuō)。

豐臺(tái)科技園商圈也不例外。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)鴻業(yè)興園店商圈經(jīng)理張文鋒介紹，3月份其門(mén)店咨詢量、帶看量有所提高，但總體來(lái)看，客戶心理預(yù)期比較低。相比2月份，3月份二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)交易量上升，但掛牌價(jià)格沒(méi)有明顯變化，反而成交價(jià)格走低的態(tài)勢(shì)。

不過(guò)，張文鋒指出，3月份購(gòu)房者的成交速度有所加快，下半月從整體網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上看，交易量明顯增加了，這與其門(mén)店所在的區(qū)位有一定關(guān)系。“從購(gòu)房者角度分析，現(xiàn)在簽約的都是一些看了很久房子的人，還有一些是換房的業(yè)主，原來(lái)一直想買但又怕再跌的人群。不過(guò)，只要降價(jià)幅度大，還是可以成交的。購(gòu)房者和房東心理預(yù)期變化不明顯，大家都變得非常理性。”

市場(chǎng)成交“以價(jià)換量”特征明顯

在三元橋商圈，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)三元橋新源里店的店?yáng)|王向冬介紹，3月份，其門(mén)店二手房市場(chǎng)的咨詢與帶看量較2月份有所上升，但市場(chǎng)表現(xiàn)比較冷靜。購(gòu)房人節(jié)奏放緩，市場(chǎng)成交“以價(jià)換量”特征明顯，相比上半月，下半月的觀望客戶更多一些。

“目前入市的都是看準(zhǔn)低價(jià)，或是想在眾多房源中選到更好戶型樓層的購(gòu)房者，他們大多持謹(jǐn)慎態(tài)度，而房東對(duì)于房屋的心理預(yù)期也比2月份下降些。”王向冬如是說(shuō)。

李明（化名）就是這一類型購(gòu)房者的典型代表。不久前，他將其位于東城區(qū)的一套住房出售，隨之將置換目標(biāo)鎖定在三元橋區(qū)域，他在選房時(shí)，報(bào)價(jià)非常低，甚至比疫情前還要低很多，最終以540萬(wàn)元左右的價(jià)格，買下一套80平方米的住宅。據(jù)悉，該小區(qū)去年同期的均價(jià)在7萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米，而目前小區(qū)內(nèi)戶型、裝修較好的房子，實(shí)際成交單價(jià)已降至6萬(wàn)多元。

豐臺(tái)科技園商圈也出現(xiàn)了不少“以價(jià)換量”的案例，“3月份成交的房?jī)r(jià)，很多超出了我們的預(yù)期。新華街報(bào)價(jià)305萬(wàn)元的房子，兩次降價(jià)到275萬(wàn)元，最后竟然以240萬(wàn)元成交。還有一套怡海花園的三居室，原來(lái)成交基本在800萬(wàn)元左右，業(yè)主直接降價(jià)到670萬(wàn)元出售，這些都大大超出了我們的預(yù)期?！睆埼匿h表示。

麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，因?yàn)楫?dāng)下是供應(yīng)大于需求的買方市場(chǎng)，購(gòu)房者擁有更多的房源選擇，業(yè)主需作出較大的價(jià)格讓步才能成交，二手房議價(jià)空間持續(xù)擴(kuò)大，3月份二手房議價(jià)空間環(huán)比擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的“以價(jià)換量”特征。

值得一提的是，3月27日，北京市“離異3年內(nèi)不得京內(nèi)購(gòu)房”的限購(gòu)政策正式廢止。對(duì)此，金色時(shí)光順義區(qū)東興店的店長(zhǎng)焦立平告訴新京報(bào)記者，該政策對(duì)市場(chǎng)有促進(jìn)作用，離婚的客戶現(xiàn)在不受政策限制，可以買房了。

還有不少經(jīng)紀(jì)人反饋，從實(shí)際效果來(lái)看，短時(shí)間內(nèi)，該政策影響有限，但對(duì)市場(chǎng)傳遞了積極信號(hào)?！肮烙?jì)之后還會(huì)有利好政策陸續(xù)出臺(tái)。”北京中原五棵松片區(qū)的區(qū)域經(jīng)理陳貴勛如是說(shuō)。

低總價(jià)房源成交占比明顯提升

在利好政策影響下，北京二手房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出平穩(wěn)向上態(tài)勢(shì)。根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份全市二手房網(wǎng)簽14280套，環(huán)比上漲125.5%，同比下降35.7%。3月份二手房市場(chǎng)回暖明顯，但成交量和去年“小陽(yáng)春”相比存在一定差距。

麥田房產(chǎn)分析指出，今年“小陽(yáng)春”市場(chǎng)呈現(xiàn)出回暖節(jié)奏偏慢、力度偏弱的特征。和去年相比，購(gòu)房者擁有更多的選擇和決策時(shí)間，購(gòu)房節(jié)奏明顯拉長(zhǎng)。而從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，春節(jié)過(guò)后，500萬(wàn)元以下房源成交占比上升明顯，二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出“對(duì)價(jià)格更為敏感”的剛需市場(chǎng)率先啟動(dòng)的規(guī)律。

值得一提的是，掛牌房源方面，春節(jié)過(guò)后，業(yè)主掛牌積極性提升明顯。3月份，北京二手房掛牌房源總量呈現(xiàn)逐周升高的特征，根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份掛牌房源總量和2月相比上漲2.4%。對(duì)此，麥田房產(chǎn)分析，3月份掛牌房源總量增長(zhǎng)明顯，一方面是市場(chǎng)受春節(jié)假期影響去化變慢，造成一定量的庫(kù)存積壓；另一方面是節(jié)后置換需求增多，業(yè)主需先將舊房掛牌出售才能購(gòu)置新房。

掛牌價(jià)方面，雖然成交量在節(jié)后回暖，但掛牌均價(jià)仍然繼續(xù)走低。根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份麥田二手房掛牌均價(jià)環(huán)比下跌0.4%，房?jī)r(jià)下跌仍是市場(chǎng)主旋律。

展望4月份，市場(chǎng)又將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展行情？對(duì)此，張文鋒指出，預(yù)計(jì)4月份的交易量會(huì)延續(xù)3月份的趨勢(shì)，交易量有所加大，“現(xiàn)在的形勢(shì)就是以價(jià)換量，如果4月份有大的利好政策，有可能會(huì)刺激價(jià)格回升。此外，4月份估計(jì)還有一些人群會(huì)因子女入學(xué)而買房。”

麥田房產(chǎn)指出，北京二手房掛牌量居高不下，低總價(jià)、高樓齡房源占比仍然偏多，這部分房源預(yù)計(jì)4月份仍將面臨價(jià)格下行壓力。

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