首頁(yè) 即時(shí)動(dòng)態(tài) 對(duì)話(huà)明源周孝武：搶占“差異化優(yōu)勢(shì)”未來(lái)才能活得更好

對(duì)話(huà)明源周孝武：搶占“差異化優(yōu)勢(shì)”未來(lái)才能活得更好

來(lái)源：家居百科時(shí)間：2022年12月23日 17:43

??12月16日,明源云采購(gòu)、明源供應(yīng)鏈研究院、明源云共同舉辦的第七屆中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)供應(yīng)鏈峰會(huì),于杭州圓滿(mǎn)落下帷幕。

??這場(chǎng)行業(yè)盛會(huì),以“大產(chǎn)業(yè)、共攜手、迎復(fù)蘇”為主題,300+業(yè)內(nèi)精英聚集,在觀點(diǎn)碰撞中演繹滿(mǎn)堂精彩,為不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)撥開(kāi)迷霧。

??峰會(huì)之上,明源供應(yīng)鏈研究院院長(zhǎng)周孝武以一場(chǎng)《從大變局中找到確定性的機(jī)遇》的主題演講,首先總結(jié)了2022年不動(dòng)產(chǎn)供應(yīng)鏈四大變局——政策否極泰來(lái)、市場(chǎng)尋底復(fù)蘇、企業(yè)分化加劇、供需角色翻轉(zhuǎn),然后闡述2023年確定性六大機(jī)遇——保交樓是剛需、城投項(xiàng)目開(kāi)工提速、公共住房加碼、改善需求增長(zhǎng)、綠色低碳崛起、基建熱度不減,以及采購(gòu)方、供應(yīng)商如何把握這六大機(jī)遇,周院長(zhǎng)給出了專(zhuān)業(yè)建議,干貨滿(mǎn)滿(mǎn)的分享獲得滿(mǎn)堂彩。

??會(huì)議間隙,記者有幸對(duì)話(huà)周孝武,就當(dāng)下市場(chǎng)形勢(shì),聊一聊不動(dòng)產(chǎn)供應(yīng)鏈接下來(lái)的變數(shù)與機(jī)遇。

??媒體記者:

??2022年,房地產(chǎn)行業(yè)在震蕩中不斷分化,房企的口碑、規(guī)模、土儲(chǔ)策略等多方面受到挑戰(zhàn)。在接下來(lái)的2023年,您認(rèn)為房地產(chǎn)會(huì)否迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)?

??周孝武:

??2022年的動(dòng)蕩,其實(shí)是房地產(chǎn)“遲到的調(diào)整”。行業(yè)歷經(jīng)了太長(zhǎng)的黃金期,以致于突如其來(lái)的變數(shù),無(wú)法從容應(yīng)對(duì),導(dǎo)致市場(chǎng)凄慘。

??很多企業(yè)也因?yàn)闆](méi)有提前做好準(zhǔn)備,才會(huì)出現(xiàn)一系列的暴雷、停工等反應(yīng)。如果把目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)一些,懂得居安思危,或許就不會(huì)那么艱難。

??對(duì)于2023年,總體會(huì)呈現(xiàn)緩慢復(fù)蘇態(tài)勢(shì),但不要抱有太高的期望,要讓房地產(chǎn)行業(yè)全面反彈,想要瞬間回到曾經(jīng)的黃金時(shí)代的想法,很不切實(shí)際。行業(yè)已經(jīng)告別了黃金時(shí)代,告別了18萬(wàn)億,全國(guó)市場(chǎng)規(guī)模將會(huì)保持在12-13萬(wàn)億水平。由于規(guī)模體量銳減,房企必須靠獨(dú)有競(jìng)爭(zhēng)力,來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)份額。以前,房企比的是加杠桿、快周轉(zhuǎn),如今這套方案已經(jīng)行不通,現(xiàn)在要比的是產(chǎn)品力、服務(wù)力,以及更強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力和成本控制力,才能在未來(lái)活得更好。

??媒體記者:

??房產(chǎn)行業(yè)的震蕩及變化,對(duì)于供應(yīng)端帶來(lái)了哪些連鎖影響?

??周孝武:

??這與我們常說(shuō)的“牛鞭效應(yīng)”很類(lèi)似,房地產(chǎn)行業(yè)作為需求上游,它的震蕩勢(shì)必將對(duì)供應(yīng)商下游產(chǎn)生更大的波瀾。我們發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)行業(yè)雖有暴雷,但房企破產(chǎn)的總量并不多。但因房企暴雷導(dǎo)致供應(yīng)商破產(chǎn)的卻有一大批。

??房地產(chǎn)震蕩期,供應(yīng)商面臨著更大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。比如說(shuō),有些供應(yīng)商沒(méi)做好客戶(hù)集中度的管理,加之產(chǎn)品品類(lèi)較單一,抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng),一旦遇上市場(chǎng)突變很容易被拖垮。

??現(xiàn)階段來(lái)說(shuō),供應(yīng)商企業(yè)要將風(fēng)險(xiǎn)管控放在第一位?？刂坪蔑L(fēng)險(xiǎn),必須解決好三個(gè)問(wèn)題:1、解決收入規(guī)模、現(xiàn)金流、利潤(rùn)額三者平衡的問(wèn)題;2、解決收入端客群的問(wèn)題,即工程端銷(xiāo)售與零售端的合理配比,做好業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)平衡;3、控制單一客戶(hù)的收入占比,個(gè)人認(rèn)為供應(yīng)商來(lái)自單一開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售收入占比不要超過(guò)其總收入的30%。

??即便2023年房地產(chǎn)沒(méi)有迎來(lái)大面積反彈,解決好以上三個(gè)問(wèn)題的供應(yīng)商也能活下去,活得久。

??媒體記者:

??地產(chǎn)行業(yè)去杠桿、不再唱“高周轉(zhuǎn)”,房企們也愿意在品質(zhì)端投入更多。對(duì)于供應(yīng)商是不是也提出更高要求,這類(lèi)“要求”主要集中在哪些方面?

??周孝武:

??如今已經(jīng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng),有購(gòu)買(mǎi)力的客戶(hù),是在用放大鏡來(lái)挑好房子。所以,今年市場(chǎng)上業(yè)績(jī)表現(xiàn)好的房企,比如仁恒、綠城、濱江、越秀,也都是公認(rèn)的品質(zhì)力優(yōu)秀的房企。房企要打造強(qiáng)產(chǎn)品力,首先得有一大批合作良好,品質(zhì)優(yōu)秀的供方資源。

??而要成為好供方,一定要深入研究客戶(hù),要有差異化價(jià)值,比如品牌感知、價(jià)值感知。

??以精裝修為例,在人們看得見(jiàn)的地方,房企愿意用國(guó)際品牌,因?yàn)橐驗(yàn)檫@些供方的品牌具有是C端的強(qiáng)品牌感知。但現(xiàn)在情況又有一些變化,比如馬桶而言,可能同樣的價(jià)格預(yù)算,TOTO的工程款馬桶與九牧的智能馬桶,就會(huì)有很多C端的客戶(hù)可能會(huì)更傾向于后者。簡(jiǎn)言之,如果供應(yīng)商不能給客戶(hù)帶來(lái)品牌上的溢價(jià),就必須在功能上做出補(bǔ)充,尤其是健康、綠色、智能、顏值等方面。對(duì)于國(guó)產(chǎn)或新興品牌來(lái)說(shuō),一定要打這種差異化的賣(mài)點(diǎn)。

??供應(yīng)商要有自己的產(chǎn)品“護(hù)城河”,要么有創(chuàng)新優(yōu)勢(shì),要么有規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì),至少得占一項(xiàng)才能好好活下去。以大理石瓷磚為例,簡(jiǎn)一打的就是獨(dú)特性?xún)r(jià)值+低成本,它的大理石瓷磚比天然大理石成本低不少,還能消除大理石的色差、輻射以及風(fēng)格單一的不足。因此,簡(jiǎn)一能在行業(yè)中獲得更高的產(chǎn)品溢價(jià),較普通品牌賣(mài)得更貴,且在C端上建立起一定的品牌知名度。

??所以,供方切不可再走單純拼低價(jià)的老路,而是要走到差異化優(yōu)勢(shì)道路上。第一個(gè)差異化優(yōu)勢(shì)是“品牌”,供應(yīng)商不一定要建立一個(gè)“大而全”的品牌,可以是“小而美”的小眾品牌。第二,要有技術(shù)壁壘,沒(méi)有技術(shù)壁壘的企業(yè)是很難活下去的。第三,要有比較強(qiáng)的成本控制力,而這一點(diǎn)須建立在前兩點(diǎn)的基礎(chǔ)上。房企選擇供應(yīng)商其實(shí)就考量一點(diǎn)——如何讓房子更好地賣(mài)出去,這是采購(gòu)的第一性原理。

??媒體記者:

??近幾年,保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房供給力度不斷加大,它們?cè)谑袌?chǎng)中的“話(huà)語(yǔ)權(quán)”也逐漸增大。在您看來(lái),公共性住房、商品房二元結(jié)構(gòu)的形成,將會(huì)對(duì)供應(yīng)商提出哪些新要求?

??周孝武:

??到2025年,北上廣深及杭州這類(lèi)一線(xiàn)城市中,公共性住房的比重將占到整個(gè)市場(chǎng)的30-40%,重點(diǎn)解決新市民、低收入人群的基本住房需求。這與當(dāng)前約10%的公共住房占比,有巨大的增長(zhǎng)空間。公共性住房由于公益事業(yè)大于市場(chǎng)屬性,所以開(kāi)發(fā)企業(yè)多以地方城投、國(guó)央企為主,大家留意一下,這些一二線(xiàn)城市近年拍地的項(xiàng)目,越來(lái)越多都是公共住房性質(zhì)的地塊。

??公共性住房起到基本保障的屬性,其需求也有著它自身的特點(diǎn)。 “多了一點(diǎn),也少了一點(diǎn)”?！岸嗔艘稽c(diǎn)”是基本上是全裝修、拎包入住,對(duì)于公共租賃住房,產(chǎn)品還要適應(yīng)后期運(yùn)營(yíng);“少了一點(diǎn)”是減少一些居住體驗(yàn),比如戶(hù)型不友好、配套不足,車(chē)位比低等。

??公共性住房有著較高的標(biāo)準(zhǔn)度,政府往往要求較高的裝配率,例如在精裝環(huán)節(jié)采用全裝配式內(nèi)裝。其次,政府也會(huì)要求使用綠色建材,以及像智能建造等新技術(shù)的運(yùn)用。

??由于剛需客戶(hù)會(huì)被公共住房分流,所以商品房會(huì)逐步瞄準(zhǔn)改善性客戶(hù)需求。特別是限價(jià)、限購(gòu)等舉措被放松后,商品房更需要卓越的產(chǎn)品力才能贏得客戶(hù)的青睞。

??媒體記者:

??“碳達(dá)峰碳中和”雙碳目標(biāo)的推進(jìn),對(duì)房地產(chǎn)大行業(yè)“綠色低碳”提出新要求。在不動(dòng)產(chǎn)供應(yīng)鏈流通環(huán)節(jié)上,您覺(jué)得房地產(chǎn)企業(yè)、供貨方還能為“綠色低碳”做出哪些努力?

??周孝武:

??建筑“碳達(dá)峰”由兩個(gè)環(huán)節(jié)所組成:建設(shè)環(huán)節(jié)、持有運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)。

??建設(shè)環(huán)節(jié)主要分為前期的建材以及后期的運(yùn)營(yíng),這里的碳排放量也是最大的,因此會(huì)對(duì)建材生產(chǎn)的工藝、規(guī)范性等起到倒逼作用。持有運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié),特別指公共性住房在后期運(yùn)營(yíng)中,如何更好做到能耗有效節(jié)約。管理好能耗,才能掙得到錢(qián)。

??標(biāo)桿房企在綠色低碳方面行動(dòng)尤為迅速,我們看到如保利、中海、綠城、朗詩(shī)等都推出來(lái)了主打綠色、低碳、健康的產(chǎn)品系列,并廣受消費(fèi)者追捧!

??而供應(yīng)商則相對(duì)行動(dòng)要緩慢一些。對(duì)于供應(yīng)商來(lái)說(shuō),第一要從原材料入手,將“綠色低碳”材料放在首位;第二是生產(chǎn)環(huán)節(jié),即綠色工廠、綠色用能等;第三是供方要推出能在運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中“節(jié)碳、降碳、減排”的產(chǎn)品。

??綠色生產(chǎn)、綠色供應(yīng)鏈之外,供方也要有對(duì)政策的高敏感度。政府在“綠色低碳”上有很多鼓勵(lì)政策,比如說(shuō)認(rèn)證綠色建材,綠色工廠評(píng)選達(dá)標(biāo)會(huì)有相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì),像低息免息貸款或科技創(chuàng)新獎(jiǎng)金等。供方要利用好相應(yīng)利好政策,同時(shí),盡快達(dá)標(biāo)也能在業(yè)內(nèi)塑造“時(shí)間窗口”,先行者一定是有優(yōu)勢(shì)的。

??在木地板行業(yè),以往供方多采用原生木,在雙碳背景下已經(jīng)不合時(shí)宜。如今,有企業(yè)選擇用秸稈作為替代材料,其做出的產(chǎn)品有著不輸于原生木的體驗(yàn),且做到完全低碳。又比如瓷磚,有企業(yè)會(huì)選擇用固廢物、煤渣來(lái)做。另外,建筑的保溫效能也在提升,比如更具保溫隔熱性能的系統(tǒng)性門(mén)窗、外保溫+防水一體化。

??最后,我必須強(qiáng)調(diào)再?gòu)?qiáng)調(diào),綠色低碳是未來(lái)中國(guó)40年最確定、最大的發(fā)展機(jī)遇,對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)和供方企業(yè)都是如此!

??關(guān)于明源供應(yīng)鏈研究院

??當(dāng)下中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)正全面從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型,明源供應(yīng)鏈研究院應(yīng)運(yùn)而生,下設(shè)產(chǎn)品研發(fā)、工程建造、采購(gòu)招標(biāo)、供方生態(tài)四大專(zhuān)題研究?，F(xiàn)已出版《品質(zhì)力》、《采購(gòu)與供應(yīng)鏈》、《新建造》三大季刊以及相關(guān)專(zhuān)題報(bào)告等逾20本,成為行業(yè)品質(zhì)力升級(jí)、智慧建造與智慧供應(yīng)鏈打造的風(fēng)向標(biāo),以及供應(yīng)鏈上下游合作的指導(dǎo)書(shū)。在業(yè)內(nèi)發(fā)起并持續(xù)組織極具影響力的“中國(guó)房地產(chǎn)品質(zhì)力峰會(huì)”、“中國(guó)房地產(chǎn)采購(gòu)峰會(huì)”、“中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)供應(yīng)鏈峰會(huì)”。

??明源供應(yīng)鏈研究院院長(zhǎng)周孝武,從事不動(dòng)產(chǎn)管理咨詢(xún)與信息化領(lǐng)域超過(guò)17年,不動(dòng)產(chǎn)全價(jià)值鏈管理研究專(zhuān)家,多年來(lái)專(zhuān)注于建造供應(yīng)鏈、品質(zhì)力、項(xiàng)目管理等研究,每年主講過(guò)50余場(chǎng)直播公開(kāi)課、企業(yè)內(nèi)訓(xùn)、行業(yè)論壇,服務(wù)全國(guó)超過(guò)百余家優(yōu)秀房企。

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