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碧桂園森林城市：房地產當之無愧的“領頭羊”

來源：家居百科時間：2022年05月09日 18:10

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產經(jīng)濟已然成為全國國民關注的支柱型產業(yè)。但是近年來，由于受到新冠肺炎疫情、經(jīng)濟發(fā)展放緩、政策調整等因素的影響，許多著名房企面臨資金周轉危機，更有一批中小型房企因此退出市場舞臺，整個房地產行業(yè)都受到了程度不等的沖擊。然而，碧桂園集團以及其旗下的智慧城市“森林城市”項目在這一片混亂中仍然穩(wěn)若泰山，交出了亮眼的成績。

2021年中國房地產行業(yè)現(xiàn)狀

2021年，中國房地產行業(yè)迎來了重大的轉變。隨著去年下半年部分房企信用事件的頻發(fā)，房地產行業(yè)監(jiān)管政策迅速收緊。在此背景下，房企融資壓力加大，房地產銷售行情下行，房企面臨的償債壓力也持續(xù)加大。“去杠桿”、“降負債”、“高品質”等逐漸成為房企穿越行業(yè)周期，邁向高質量發(fā)展的關鍵詞。官方數(shù)據(jù)顯示，房地產行業(yè)從上半年高熱到下半年深度調整的轉變在商品房銷售情況、開發(fā)投資情況和價格水平三個方面體現(xiàn)得淋漓盡致：

商品房銷售情況

2021年房地產市場成交量呈現(xiàn)“前高后低”的趨勢。上半年的銷售面積打破歷史同期最高記錄，整體表現(xiàn)超出預期。但下半年房地產市場開始降溫，房企銷售面積和銷售額都出現(xiàn)了下滑。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2021年度中國商品房銷售面積為179433萬平方米，比之上年僅增長1.9%。其中，住宅銷售面積比上年增長1.1%，辦公樓銷售面積增長1.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降2.6%。另一方面，商品房銷售額達到181930億元，同比增長4.8%。其中，住宅銷售額比上年增長5.3%，辦公樓銷售額下降6.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降2.0%。

開發(fā)投資情況

2021年，全國房地產開發(fā)投資額增速明顯放緩。全年開發(fā)投資額達147602億元，較2020年增加了6159億元，同比增長4.35%。其中住宅開發(fā)投資額為111173億元，辦公樓開發(fā)投資額為5974億元，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額為12445億元。此外，2021年房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積達到975387萬平方米，比上年增長5.2%。其中，房屋新開工面積198895萬平方米，下降11.4%。

另一方面，2021 年以來房企到位資金同比增速逐漸放緩，前 11 個月定金及預收款、個人按揭貸款、自籌資金同比增長，國內貸款同比下降。2021 年 1-11 月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金為18.3萬億元，同比增長 7.2%，年度累計增速持續(xù)收窄。其中，國內貸款為2.2 萬億元，同比下降 10.8%，已連續(xù) 6 個月累計同比下降，降幅亦持續(xù)擴大；占到位資金的比重為11.8%，較 2020 年同期下降 2.4 個百分點。

房價水平

新建住宅價格方面，根據(jù)中國房地產指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2021 年百城新建住宅價格累計上漲 2.44%，較 2020 年收窄 1.02 個百分點，為近七年最低水平。其中上半年，新房市場平穩(wěn)，百城新建住宅價格累計上漲 1.70%，較 2020 年同期擴大 0.43 個百分點；下半年以來，隨著調控政策和信貸環(huán)境的持續(xù)收緊，百城新房市場不斷降溫，價格環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，11月、12 月連續(xù)下跌。

二手住宅價格方面，四季度以來環(huán)比連續(xù)下跌。根據(jù)中國房地產指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2021 年，百城二手住宅價格累計上漲 3.27%。具體來看，上半年百城二手住宅價格累計上漲2.56%；下半年以來，累計上漲 0.70%，較上半年收窄 1.86 個百分點。

回顧過去一年，房地產市場總體保持平穩(wěn)健康發(fā)展。但同時房地產行業(yè)分化加劇，市場下行壓力有所增加。雖然 10 月份以來，信貸政策邊際寬松信號不斷釋放，調控政策邊際調整預期不斷增強，但市場下行預期短期內仍難以改變。

“領頭羊”碧桂園的智慧城市項目：森林城市

作為在2021年行業(yè)震蕩中屹然不倒的領先房企，碧桂園控股有限公司（股份代號：2007.HK）一直堅守“用心建設、關懷住戶、回報社會”的企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營理念，在房地產行業(yè)備受認可。該企業(yè)主要采用集中及標準化的運營模式，業(yè)務覆蓋房地產開發(fā)、建筑施工、物業(yè)管理、五星級酒店連鎖等多個行業(yè)，是中國最大的新型城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)商。自創(chuàng)立以來，碧桂園一直受惠于中國日趨興旺的經(jīng)濟發(fā)展，并逐步走出廣東省，甚至走出國門，成功進軍馬來西亞等海外市場。

其中值得一提的是碧桂園的“森林城市”項目。森林城市是碧桂園集團斥巨資在馬來西亞打造的智慧城市，位于馬來西亞柔佛州依斯干達特區(qū)，總占地面積20平方公里，由4個島嶼組成。該項目結合了環(huán)境、科技和產業(yè)的頂尖設計，力圖呈現(xiàn)出一個綠色之城、智慧之城、活力之城、和諧之城。

森林城市自建立以來熱度就一直居高不下，其綠色低碳以及可持續(xù)發(fā)展的理念得到了國際市場的廣泛認可，連續(xù)六年獲得全球人居環(huán)境論壇“可持續(xù)城市與人居環(huán)境獎”，甚至于接連斬獲“綠色建筑LEED-CS金級預認證”、“東盟地產獎之最佳可持續(xù)綠色發(fā)展項目”、“亞洲都市景觀設計獎創(chuàng)新設計獎”等含金量極高的獎項。

不僅如此，碧桂園森林城市項目對馬來西亞當?shù)氐母鞣矫姘l(fā)展都作出了卓越的貢獻。在經(jīng)濟方面，吸引了眾多全球優(yōu)秀企業(yè)和國際資本投資進駐；在旅游業(yè)方面，森林城市項目的酒店、度假區(qū)等場所的建設也招攬了不少慕名而來的游客；在教育醫(yī)療資源方面，森林城市簽約引入了許多久負盛名的高校、醫(yī)療集團。

2021年碧桂園年度總結

事實上，不僅僅森林城市的表現(xiàn)令人側目，碧桂園2021年的整體業(yè)績也十分值得肯定。盡管2021年房地產市場發(fā)展形勢并不那么理想，房企業(yè)績整體表現(xiàn)不及上年同期，但碧桂園的銷售業(yè)績仍然保持行業(yè)領先，財務方面也持續(xù)優(yōu)化。

（年度業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場）

銷售業(yè)績穩(wěn)居榜首

在中指研究院、克而瑞等多家第三方機構統(tǒng)計的年度銷售排行中，碧桂園是唯一全口徑銷售額在7000億檔次的房企，也是唯一權益銷售額破5000億的房企，業(yè)績繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)榜首。碧桂園在2021年度共實現(xiàn)歸屬公司股東的合同銷售金額約5580億元，權益合同銷售面積約6641萬平米。全年營業(yè)收入同比增長高達13%至5230.6億元。另外從核心盈利指標來看，報告期內，碧桂園營業(yè)收入同比增長13%至5230.6億元，毛利、凈利、股東應占核心凈利潤分別為927.8億元、409.8億元、269.3億元。

同時，碧桂園也高度重視銷售回款。年報顯示，碧桂園在2021年實現(xiàn)權益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約5022億元，權益回款率達90%，已連續(xù)6年達到90%或以上。并且，2021年碧桂園的正凈經(jīng)營性現(xiàn)金流高達108.6億人民幣。

優(yōu)異的銷售成績和充裕的現(xiàn)金流，使得碧桂園有機會在市場調整周期中抓住發(fā)展機遇，尋找更為優(yōu)質的發(fā)展項目，助力企業(yè)未來的高質量發(fā)展。根據(jù)財報顯示，碧桂園2021年共獲取333幅土地，權益總代價約1416億元。新獲取土地中，85%的土儲聚焦五大都市圈，契合了國家新型城鎮(zhèn)化重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和人口流動的趨勢。

財務管控穩(wěn)健發(fā)展

銷售穩(wěn)健的同時，碧桂園財務狀況也進一步優(yōu)化，展現(xiàn)出了強勁的財務管控能力。財報顯示，碧桂園債務規(guī)模穩(wěn)步下降，融資成本逐年走低。截至2021年12月31日，碧桂園總借貸余額為3179.2億元，同比下降2.6%，其中期末融資成本約5.2%，較上年底下降36個基點。另一方面，碧桂園凈負債率僅為45.4%，較上年底下降10.2個百分點，連續(xù)多年保持低位；債務結構進一步優(yōu)化，現(xiàn)金短債比高達2.3倍，短期償債無憂。同時，截至2021年12月31日，碧桂園可動用現(xiàn)金余額高達1813億元，現(xiàn)金儲備充足。

難能可貴的是，由于碧桂園良好的經(jīng)營狀況、優(yōu)秀的財務管控能力，穆迪、惠譽仍然維持對碧桂園“投資級”評級，不僅如此，標普也維持了碧桂園“BB+”的評價。

融資渠道涵蓋境內外

碧桂園的優(yōu)異發(fā)展贏得了資本市場的支持，成為房地產行業(yè)成功重啟境內外融資渠道的民營房企之一。在多方監(jiān)管以及投資人的支持下，碧桂園成功在境內外發(fā)行包括10億元的公司債、15億元ABS以及39億港元的可轉債等多類直接融資工具。另一方面，碧桂園也獲得了多家銀行的大力支持，先后與招商銀行、中國農業(yè)銀行廣東省分行簽訂了150億元和400億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議。

作為持續(xù)多年在行業(yè)內領跑的“優(yōu)等生”，碧桂園自創(chuàng)立以來一直堅持踐行“希望社會因為我們的存在而變得更加美好”的企業(yè)使命。在未來，碧桂園也將繼續(xù)積極響應國家政策，提升自身綜合競爭力，聚焦城市深耕，堅持高質量發(fā)展。而碧桂園森林城市項目也將繼續(xù)致力于產城一體化模式，努力實現(xiàn)以城興產、以產促城、產城融合的目標，達到雙雙共贏。

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