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遲滯振興步伐沈陽北21億黃金地塊為何難入市

來源：家居百科時間：2020年04月09日 15:10

東北振興,沈陽先行。隨著東北振興戰(zhàn)略深入開展,沈陽加速邁向“國家中心城市”。自主創(chuàng)新示范區(qū)、首批老工業(yè)城市轉(zhuǎn)型升級示范區(qū)等國家級定位,更讓沈陽煥發(fā)勃勃生機。

沈飛搬遷、人才落戶“零門檻”等落地,讓人們對沈陽的發(fā)展前景更加期待。盡管受疫情影響,年初沈陽北土地價值仍然不斷提升,多宗地塊已陸續(xù)入市。但備受矚目的沈陽北明星項目上崗子地塊卻依然“待字閨中”,入市時間遲遲未定。

沈飛搬遷首府新區(qū)價值飆升

2020年,沈飛搬遷啟動?！氨P活半座城”——沈飛搬遷對于沈陽發(fā)展乃至東北振興,可謂是關鍵一步棋。

按照《東北振興“十三五”規(guī)劃》的規(guī)劃,加快智慧城市建設是東北振興的關鍵發(fā)力點。沈飛搬遷后將釋放出8.5平方公里的城市空間,未來沈陽首府新區(qū)將加速科創(chuàng)園云創(chuàng)中心的建設,打造以物聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)為核心的產(chǎn)業(yè)群和智慧城市,這意味著皇姑區(qū)即將帶領沈陽,率先進入智慧城市時代。

隨著制約發(fā)展的“阿珞琉斯之踵”正式宣告打破,沈陽北部土地價值進入快速攀升期。

長久以來,因為沈飛機場的隔斷,沈陽北部的發(fā)展一直受限,2019年沈陽土地拍賣中,西部三環(huán)外單價都在6000元/平米以上,北部三環(huán)以內(nèi)的單價卻依然在4000-5000元/平米徘徊。

而沈飛集團搬離市區(qū)后,整個沈陽東北部被橫向打通,實現(xiàn)了區(qū)域整體盤活,沈陽北部城市價值迅速得以體現(xiàn)。3月下旬,美的、龍湖分別以最高單價6300元/平米獲得沈北兩塊土地,出讓價同比提升了25%以上。隨著地鐵六號線、二號線南延線等交通設施的開工建設,沈北土地價值有望進一步突破。

然而在3月下旬的拍賣會上,一直被外界譽為“北沈陽明星”項目的上崗子村地塊,依然沒有出現(xiàn)在出讓名單之上?！斑@是一個非常有價值的項目?！币晃徊辉妇呙拈_發(fā)商高層表示,其所在公司有意參與該地塊競投。

沈飛搬遷,直接拉動皇姑區(qū)的首府新區(qū),而上崗子村地塊正是首府新區(qū)連接城央的橋頭堡?！暗乩砦恢脙?yōu)越,地塊可塑性強,這地塊可以說是沈陽這幾年最值得期待的地塊之一,這一地塊出讓后,首府新區(qū)將形成連片開發(fā)格局,為沈陽的智慧城市發(fā)展奠定良好基礎?！鄙鲜鲩_發(fā)商表示。

據(jù)《沈陽市土地項目推介:上崗子地塊》介紹,這一項目預計出讓面積達35公頃,容積率不大于1.2,是沈陽罕見的大體量、超低容積率項目。項目緊挨沈陽二環(huán),交通非常方便。北部是沈飛原所在片區(qū),未來將建設成為國家新型智慧城市建設先行區(qū),西側緊挨有沈陽綠肺之稱的北陵公園,東側為皇姑英雄公園。

“雙公園環(huán)繞、低密度、大體量非常適合開發(fā)城央別墅,而且緊挨國家級的智慧科技產(chǎn)業(yè)區(qū),未來升值空間非常大,有興趣的開發(fā)商不在少數(shù)。”有業(yè)內(nèi)人士表示。

沈陽北明星項目緣何“難產(chǎn)”

近年來,上崗子地塊曾有過多次出讓計劃。記者了解到,早在2017年沈陽政府就有意推出這一地塊。2018年正式向外推薦,并引發(fā)了諸多開發(fā)商的關注。2019年,地塊出讓工作更被列入首府新區(qū)當年的重點工作規(guī)劃。這個市場價值超過21億的項目,假如能順利入市并進行開發(fā)建設,顯然對當?shù)亟?jīng)濟提振產(chǎn)生極大的推動作用。如今供需雙方早已有“郎情妾意”,然而入市動作卻一拖再拖,原因至今成謎。

3月底記者赴實地考察一探究竟。現(xiàn)場看到,目前地塊已基本為凈地狀態(tài),周邊條件優(yōu)越,與北陵公園僅一路之隔,地塊東北側臨近萬科首府未來城,周邊一手房價已穩(wěn)穩(wěn)超越1.4萬/平米。

但在地塊東南角,仍盤踞著一家名為“環(huán)城供熱”的燃煤熱源廠,該熱源廠占地約30畝,主要為周邊居民社區(qū)提供供暖服務。記者了解到,該熱源廠原本只是一個小型鍋爐廠,只服務于周邊金山、銀山小區(qū)。從2014年左右開始大規(guī)模擴展,目前服務范圍已擴大至皇姑區(qū)將近620萬平方米居民區(qū)。

但最為蹊蹺的是,根據(jù)沈陽市自然資源局公布的規(guī)劃方案,熱源廠所在地早在2011年已經(jīng)規(guī)劃為商業(yè)用地,至今從未變更過土地用途。而合規(guī)熱源廠只能在工業(yè)用地或市政用地上開發(fā)建造。

是否因上崗子地區(qū)民生供暖需要而不得已大開“綠燈”?有供暖行業(yè)人士表示,“根據(jù)《沈陽市城市供熱規(guī)劃(2013-2020年)》規(guī)定,該片區(qū)供暖在大型熱聯(lián)廠的覆蓋范圍內(nèi),只需完成并網(wǎng),建設小型換熱站即可,完全可以在滿足民生需求的同時,實現(xiàn)集約化土地利用,提升區(qū)域整體價值?！?/p>

以2019年的市場價保守測算,該熱源廠所在的30畝土地價格在1.2億元以上。業(yè)內(nèi)猜測,不排除因燃煤熱源廠的存在,影響了區(qū)域的總體出讓價值,直接導致市場價高達20余億元的上崗子地塊難以入市。

一個熱源廠,會成為沈陽北部城市價值提升的“攔路虎”嗎?在沈陽建設國家中心城市的進程中,疏通“堵點”是關鍵。

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