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財(cái)政“減收增支”，沈陽21億地塊為何難變現(xiàn)？

來源：家居百科時(shí)間：2020年04月10日 10:11

東北振興，沈陽先行。隨著東北振興戰(zhàn)略深入開展，國家賦予了沈陽國家中心城市的歷史地位，自主創(chuàng)新示范區(qū)、首批老工業(yè)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)示范區(qū)等國家級(jí)定位，讓沈陽重新煥發(fā)出勃勃生機(jī)。

盡管受疫情影響，年初沈陽北土地價(jià)值仍然不斷提升，多宗地塊已陸續(xù)入市。但備受矚目的沈陽北明星項(xiàng)目上崗子地塊卻依然“待字閨中”。

沈飛搬遷首府新區(qū)價(jià)值飆升

2020年沈飛機(jī)場開始搬遷，制約沈陽北部城市發(fā)展的“阿喀琉斯之踵”正式宣告打破，沈陽北部土地價(jià)值進(jìn)入快速攀升期。

長久以來，因?yàn)樯蝻w機(jī)場的隔斷，沈陽北部的發(fā)展一直受限，2019年沈陽土地拍賣中，西部三環(huán)外單價(jià)都在6000元/平米以上，北部三環(huán)以內(nèi)的單價(jià)卻依然在4000-5000元/平米徘徊。

隨著沈飛集團(tuán)搬離市區(qū)，整個(gè)沈陽東北部被橫向打通，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域整體盤活，沈陽北部城市價(jià)值迅速得以體現(xiàn)。3月下旬，美的、龍湖分別以最高單價(jià)6300元/平米獲得沈北兩塊土地，出讓價(jià)同比提升了25%以上。隨著地鐵六號(hào)線、二號(hào)線南延線等交通設(shè)施的開工建設(shè)，沈北土地價(jià)值有望進(jìn)一步突破。

然而在3月下旬的拍賣會(huì)上，一直被外界譽(yù)為“北沈陽明星”項(xiàng)目的上崗子村地塊，依然沒有出現(xiàn)在出讓名單之上。“這是一個(gè)非常有價(jià)值的項(xiàng)目。”一位不愿具名的開發(fā)商高層表示，其所在公司有意參與該地塊競投。

沈飛搬遷，直接受惠者為皇姑區(qū)的首府新區(qū)。而上崗子村地塊正是首府新區(qū)連接城央的橋頭堡。“地理位置優(yōu)越，地塊可塑性強(qiáng)，這地塊可以說是沈陽這幾年最值得期待的地塊之一?！鄙鲜鲩_發(fā)商表示。

據(jù)《沈陽市土地項(xiàng)目推介：上崗子地塊》介紹，這一項(xiàng)目預(yù)計(jì)出讓面積達(dá)35公頃，容積率不大于1.2，是沈陽罕見的大體量、超低容積率項(xiàng)目。項(xiàng)目緊挨沈陽二環(huán)，交通非常方便。北部是沈飛原所在片區(qū)，未來將建設(shè)成為國家新型智慧城市建設(shè)先行區(qū)，西側(cè)緊挨有沈陽綠肺之稱的北陵公園，東側(cè)為皇姑英雄公園。

“雙公園環(huán)繞、低密度、大體量非常適合開發(fā)城央別墅，而且緊挨國家級(jí)的智慧科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，未來升值空間非常大，有興趣的開發(fā)商不在少數(shù)。”有業(yè)內(nèi)人士表示。

北沈陽明星項(xiàng)目“難產(chǎn)”

近年來，上崗子地塊曾有過多次出讓計(jì)劃。記者了解到，早在2017年沈陽政府就有意推出這一地塊。2018年正式向外推薦，并引發(fā)了諸多開發(fā)商的關(guān)注。2019年，地塊出讓工作更被列入首府新區(qū)當(dāng)年的重點(diǎn)工作規(guī)劃。

在目前的防控疫情阻擊戰(zhàn)中，我國加大經(jīng)費(fèi)保障力度，確保各地不因資金問題影響疫情防控，顯示出巨大的制度優(yōu)勢(shì)。但同時(shí)，這場疫情對(duì)我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)毫無疑問造成了一定沖擊，在財(cái)政運(yùn)行上表現(xiàn)為“減收增支”。而市場價(jià)值超過21億的上崗子項(xiàng)目對(duì)財(cái)政的穩(wěn)定作用明顯，加上供需雙方均“郎情妾意”，加快入市本應(yīng)順理成章。然而入市動(dòng)作卻一拖再拖，原因?yàn)楹危?/p>

3月底記者赴實(shí)地考察一探究竟。現(xiàn)場看到，目前地塊已基本為凈地狀態(tài)，周邊條件優(yōu)越，與北陵公園僅一路之隔，地塊東北側(cè)臨近萬科首府未來城，周邊一手房價(jià)已穩(wěn)穩(wěn)超越1.4萬/平米。

但在地塊東南角，仍盤踞著一家名為“環(huán)城供熱”的燃煤熱源廠，該熱源廠占地約30畝，主要為周邊居民社區(qū)提供供暖服務(wù)。記者了解到，該熱源廠原本只是一個(gè)小型鍋爐廠，只服務(wù)于周邊金山、銀山小區(qū)。從2014年左右開始大規(guī)模擴(kuò)展，目前服務(wù)范圍已擴(kuò)大至皇姑區(qū)將近620萬平方米居民區(qū)。

但最為蹊蹺的是，根據(jù)沈陽市自然資源局公布的規(guī)劃方案，熱源廠所在地早在2011年已經(jīng)規(guī)劃為商業(yè)用地，至今從未變更過土地用途。而合規(guī)熱源廠只能在工業(yè)用地或市政用地上開發(fā)建造。

是否因上崗子地區(qū)民生供暖需要而不得已大開“綠燈”？有供暖行業(yè)人士表示，“根據(jù)《沈陽市城市供熱規(guī)劃（2013-2020年）》規(guī)定，該片區(qū)供暖在大型熱聯(lián)廠的覆蓋范圍內(nèi)，只需完成并網(wǎng)，建設(shè)小型換熱站即可，完全可以在滿足民生需求的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)集約化土地利用，提升區(qū)域整體價(jià)值?！?/p>

以2019年的市場價(jià)保守測算，該熱源廠所在的30畝土地價(jià)格在1.2億元以上。業(yè)內(nèi)猜測，不排除因燃煤熱源廠的存在，影響了區(qū)域的總體出讓價(jià)值，并直接導(dǎo)致了市場價(jià)保守估計(jì)達(dá)21億的上崗子地塊難以入市。

小小的熱源廠，難道會(huì)成為沈陽北部城市價(jià)值提升的“攔路虎”？背后真相值得進(jìn)一步深挖。

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