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重慶家居企業(yè)復(fù)工后如何應(yīng)對(duì)“免租減費(fèi)”難題

來源：家居百科時(shí)間：2020年03月28日 10:21

（作者：新浪家居重慶夏靜）

??為攜手抗擊新冠疫情，共渡時(shí)艱，早在2月1日，重慶家具行業(yè)協(xié)會(huì)、重慶市建筑裝飾協(xié)會(huì)、重慶市地板行業(yè)協(xié)會(huì)、重慶市廚柜衣柜定制協(xié)會(huì)、重慶市暖通及管道安裝行業(yè)協(xié)會(huì)、重慶市陶瓷協(xié)會(huì)、重慶市家居行業(yè)商會(huì)、重慶市涂料涂裝行業(yè)協(xié)會(huì)等重慶八大家居行業(yè)協(xié)會(huì)便聯(lián)合率先發(fā)布了《致全市家居市場(chǎng)（商場(chǎng)）、行業(yè)生產(chǎn)廠房租賃主的倡議書》，倡議商場(chǎng)或市場(chǎng)商戶、生產(chǎn)廠家在疫情期間主動(dòng)關(guān)心商場(chǎng)及門面經(jīng)營(yíng)者、家居生產(chǎn)企業(yè)廠房租賃者，并建議全市家居商場(chǎng)（市場(chǎng)）及房屋租賃業(yè)主、家居行業(yè)廠房租賃業(yè)主等視疫情發(fā)展情況對(duì)承租生產(chǎn)者及經(jīng)營(yíng)者給予租金的適當(dāng)減免政策，以共度難關(guān)。

倡議書

??近日，隨著國(guó)內(nèi)新冠疫情防控形勢(shì)逐步好轉(zhuǎn)，重慶市各類商品交易市場(chǎng)也在逐步有序的推動(dòng)復(fù)工開業(yè)。在走訪中不難發(fā)現(xiàn)，各大商場(chǎng)都在主動(dòng)響應(yīng)號(hào)召，紛紛出臺(tái)“免租減費(fèi)”舉措，幫助商戶紓困減負(fù)。據(jù)重慶市商品交易市場(chǎng)協(xié)會(huì)對(duì)重慶77 家重點(diǎn)聯(lián)系監(jiān)測(cè)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月25日，已采取各種減免措施的市場(chǎng)共60 家，占比達(dá)77.9%，其中，家居建材類市場(chǎng)就有32 家，市場(chǎng)的主動(dòng)作為和責(zé)任擔(dān)當(dāng)，得到大多數(shù)商戶的理解，有力推動(dòng)了市場(chǎng)的復(fù)工開業(yè)。

??但在復(fù)工開業(yè)的過程中，近段時(shí)間以來，主城專業(yè)市場(chǎng)卻接連發(fā)生幾起商戶聚集性事件，有的聚眾鬧事，有的串聯(lián)上訪、有的集體抵制開業(yè)，其核心訴求是要求市場(chǎng)開辦方大幅度“免租減費(fèi)”，由此導(dǎo)致了“商管”矛盾，給市場(chǎng)復(fù)工開業(yè)造成極大壓力，并產(chǎn)生不良社會(huì)影響。對(duì)此，重慶市商品交易市場(chǎng)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)朱吉華認(rèn)為，盡管各類商品交易市場(chǎng)形成了“免租減費(fèi)”的普遍共識(shí)，但具體實(shí)施起來仍面臨諸多難題。

難題一：市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)模式多元化和涉及利益復(fù)雜化，增加了租金減免措施落地實(shí)施的難度，且具有極大的不確定性。

??據(jù)悉，目前我市各類商品交易市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)模式大體有以下四種：一是產(chǎn)權(quán)自持經(jīng)營(yíng)模式。即市場(chǎng)開辦方擁有完全物業(yè)產(chǎn)權(quán)，可根據(jù)自身實(shí)際情況，自主決定租金減免力度。這類市場(chǎng)大約占40%，其中，國(guó)有市場(chǎng)因減免手續(xù)程序較為復(fù)雜，尚未正式出臺(tái)具體減免政策，而大多數(shù)自持產(chǎn)權(quán)的民營(yíng)市場(chǎng)，則率先出臺(tái)或公開承諾，走在“免租減費(fèi)”的前列。

??二是產(chǎn)權(quán)租賃經(jīng)營(yíng)模式。俗稱“二房東”，此類市場(chǎng)約占20%。因市場(chǎng)開辦方并不擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，其租金減免受到產(chǎn)權(quán)方（“大房東”）制約，如“大房東”不同意減免或減免力度不大，“二房東”則難以實(shí)施或?qū)嵤┝Χ认鄬?duì)較弱。如大渡口義烏商貿(mào)城和部分菜市場(chǎng)等。

??三是產(chǎn)權(quán)代營(yíng)代管模式。即市場(chǎng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)全部或部分出售給若干投資業(yè)主所擁有，由代營(yíng)或代管方進(jìn)行日常運(yùn)營(yíng)管理。作為代營(yíng)方，減免租金需征得大多數(shù)業(yè)主同意后方可實(shí)施，如大川建博中心，涉及近1100 戶小業(yè)主，其協(xié)調(diào)工作難度很大；而作為代管方，只是負(fù)責(zé)物業(yè)管理，并不涉及租金的收取，因而無權(quán)決定租金的減免，如朝天門大正商場(chǎng)等。此類市場(chǎng)約占30%左右，因其涉及業(yè)主眾多，有的甚至經(jīng)過多次轉(zhuǎn)租，減免共識(shí)難以達(dá)成，落地實(shí)施并不容易。

??四是產(chǎn)權(quán)合作模式。即一方擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，另一方擁有運(yùn)營(yíng)資源，雙方通過合資合作，風(fēng)險(xiǎn)利益共擔(dān)。此類市場(chǎng)占比較小，且產(chǎn)權(quán)合作機(jī)制健全明晰，執(zhí)行“免租減費(fèi)”相對(duì)容易。如紅星美凱龍、居然之家等，在第一時(shí)間便作出免租1 個(gè)月的決定，但作為全國(guó)連鎖性質(zhì)，對(duì)某個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)單獨(dú)實(shí)施更大力度減免措施的可能性不大。

難題二：“免租減費(fèi)”屬市場(chǎng)行為，減免力度必然存在差異化

??我市各類商品交易市場(chǎng)，90%以上為民營(yíng)性質(zhì)。因其經(jīng)濟(jì)狀況與發(fā)展思路不盡相同，尤其是作為一種市場(chǎng)行為，在具體減免力度上必然存在一定的差異性，不可強(qiáng)求黃蟮魚鰍一樣齊。同時(shí)，對(duì)民營(yíng)企業(yè)出租資產(chǎn)，政府只是倡導(dǎo)和鼓勵(lì)，并無明確減免租金要求和相應(yīng)鼓勵(lì)扶持政策。在這種情況下，大多數(shù)民營(yíng)市場(chǎng)從自身實(shí)際出發(fā)，采取1—2 個(gè)月甚至2.5 個(gè)月的“免租減費(fèi)”措施，承擔(dān)了少則幾十上百萬(wàn)、多則幾千萬(wàn)的收益損失，體現(xiàn)了顧全大局、共克時(shí)艱的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，理應(yīng)得到社會(huì)各方的理解與認(rèn)可，并應(yīng)得到政府相應(yīng)的鼓勵(lì)與扶持。

難題三：商戶租金減免的訴求與方式應(yīng)合理合法

??此次市場(chǎng)開辦方主動(dòng)出臺(tái)的“免租減費(fèi)”措施，大多為免租一個(gè)月，與商戶要求的“免2 減3”即免2 個(gè)月、減半3 個(gè)月租金和物管費(fèi)有較大差距，有的市場(chǎng)因各種原因暫未出臺(tái)具體措施，由此引發(fā)部分商戶的不滿與迫不急待地聚眾鬧事。對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，本次疫情作為不可抗力，使市場(chǎng)開辦方和商戶利益都受到嚴(yán)重影響，商戶的減免訴求，應(yīng)通過協(xié)商對(duì)話或司法途徑，體現(xiàn)契約精神，合情合理依法獲得回應(yīng)。在當(dāng)前疫情形勢(shì)依然嚴(yán)峻的情況下，過度的訴求與過激的行為，將嚴(yán)重干擾政府防控工作重心與復(fù)工復(fù)產(chǎn)市場(chǎng)秩序，此風(fēng)不可長(zhǎng)，綁架式過度訴求不應(yīng)主張。

??鑒于這諸多難題，重慶商品交易市場(chǎng)協(xié)會(huì)朱吉華秘書長(zhǎng)認(rèn)為，目前，各類市場(chǎng)基本實(shí)現(xiàn)全面復(fù)工，但商戶開業(yè)率還有待提升，特別是多數(shù)市場(chǎng)開業(yè)后，人流稀少，生意清淡，交易萎縮，并將持續(xù)影響到全年交易額的大幅下滑。對(duì)此，他認(rèn)為，有限的“免租減費(fèi)”政策，只是臨時(shí)性過渡措施，并不能真正解決商家困境。特別是在上游房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣、下游消費(fèi)需求不旺盛以及行業(yè)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩的背景下，需要“商管”雙方團(tuán)結(jié)一致，盡快恢復(fù)經(jīng)營(yíng)信心，在營(yíng)造商氣人流氛圍、加大促銷擴(kuò)銷力度、開拓銷售渠道上下功夫，才是市場(chǎng)恢復(fù)性發(fā)展的根本出路。

??首先，各市場(chǎng)開辦方應(yīng)切實(shí)履行社會(huì)穩(wěn)定主體責(zé)任，加強(qiáng)與商戶的溝通交流，有禮有節(jié)、不卑不亢的做好解釋工作，盡快將“免租減費(fèi)”措施落實(shí)到位，以化解矛盾，避免不穩(wěn)定事件的發(fā)生。同時(shí)，加強(qiáng)營(yíng)銷與服務(wù)，幫助商家開辟新渠道、運(yùn)用新模式，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。

??其次，加快落實(shí)承租國(guó)有企業(yè)以及在渝央企經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)租金的減免政策，按照市政府40 條意見，建議統(tǒng)一一個(gè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，盡快出臺(tái)具體措施，落實(shí)具體減免額度。

??第三，對(duì)自持物業(yè)產(chǎn)權(quán)且已實(shí)施減免措施的民營(yíng)市場(chǎng)開辦方，根據(jù)渝府辦發(fā)〔2016〕8 號(hào)《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)涉企政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的意見》，對(duì)投資性房地產(chǎn)房產(chǎn)稅按就低原則選擇從價(jià)計(jì)征或從租計(jì)征，由市場(chǎng)開辦方進(jìn)行自主選擇，周期為2-3 年。

??第四，對(duì)實(shí)行租賃、代營(yíng)、代管的市場(chǎng)，建議屬地政府和街道協(xié)調(diào)并倡議轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)產(chǎn)權(quán)業(yè)主（大房東、小業(yè)主），同步實(shí)施一定的場(chǎng)租減免，市場(chǎng)開辦方（二房東、物管方）要主動(dòng)加強(qiáng)協(xié)商，盡快達(dá)成減免共識(shí)，以及時(shí)出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)商戶的租金減免措施。

??第五，出臺(tái)鼓勵(lì)和刺激消費(fèi)政策，創(chuàng)造消費(fèi)熱點(diǎn)，營(yíng)造商業(yè)氛圍，樹立商家經(jīng)營(yíng)信心。當(dāng)前，可逐步解禁小區(qū)封閉，允許裝修、配送人員進(jìn)入小區(qū)開展相關(guān)服務(wù)等。

??第六，加強(qiáng)輿情監(jiān)管，對(duì)借機(jī)制造謠言、聚眾鬧事，擾亂正常經(jīng)營(yíng)秩序的行為，應(yīng)依法予以處置。

??同時(shí)，重慶家具行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)丁華也表示，突如其來的新冠疫情讓所有行業(yè)猝不及防，家居商場(chǎng)主動(dòng)響應(yīng)號(hào)召履行社會(huì)責(zé)任給商戶減負(fù)，但商場(chǎng)自身也損失慘重，以居然之家重慶金源店為例，疫情期間，光是給予場(chǎng)內(nèi)商家1個(gè)月的租金、物業(yè)管理費(fèi)、市場(chǎng)管理費(fèi)減免等直接損失就達(dá)上千萬(wàn)；以往2-3月是家裝行業(yè)的營(yíng)銷高峰，今年疫情閉市期間，賣場(chǎng)無法正常營(yíng)業(yè)，2月全月無銷售業(yè)績(jī)，同比2019年?duì)I業(yè)額下降1.5億元，3月銷售損失也在2億元以上，除此以外，還有各種稅金、租金成本、廣告位、人員工資、社保、公積金等損失，商場(chǎng)自身也是傷痕累累，還在不斷帶領(lǐng)商戶做直播，通過線上觸達(dá)顧客，向線下引流。

??丁華認(rèn)為，家居行業(yè)作為民生行業(yè)，與人民的美好生活息息相關(guān)，疫情必然會(huì)導(dǎo)致家居行業(yè)的大洗牌，但作為家居賣場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)積極的全方位的組織商戶開展各類營(yíng)銷活動(dòng)，并為商戶提供營(yíng)銷資源、技術(shù)支持、團(tuán)隊(duì)指導(dǎo)等工作，幫助商戶渡過難關(guān)，而品牌商家也應(yīng)努力提升自己的營(yíng)銷能力、管理水平、市場(chǎng)應(yīng)變能力。也希望政府相關(guān)職能部門能夠出臺(tái)更多更利于家居商場(chǎng)生存的諸如稅金減免、租金補(bǔ)貼、銀行貸款等實(shí)質(zhì)性政策，并落到實(shí)處，讓家居行業(yè)平穩(wěn)過渡、健康發(fā)展，讓全民消費(fèi)者共享美好生活。

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