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重慶家居企業(yè)復(fù)工后如何應(yīng)對“免租減費”難題

來源：家居百科時間：2020年03月28日 10:21

（作者：新浪家居重慶夏靜）

??為攜手抗擊新冠疫情，共渡時艱，早在2月1日，重慶家具行業(yè)協(xié)會、重慶市建筑裝飾協(xié)會、重慶市地板行業(yè)協(xié)會、重慶市廚柜衣柜定制協(xié)會、重慶市暖通及管道安裝行業(yè)協(xié)會、重慶市陶瓷協(xié)會、重慶市家居行業(yè)商會、重慶市涂料涂裝行業(yè)協(xié)會等重慶八大家居行業(yè)協(xié)會便聯(lián)合率先發(fā)布了《致全市家居市場（商場）、行業(yè)生產(chǎn)廠房租賃主的倡議書》，倡議商場或市場商戶、生產(chǎn)廠家在疫情期間主動關(guān)心商場及門面經(jīng)營者、家居生產(chǎn)企業(yè)廠房租賃者，并建議全市家居商場（市場）及房屋租賃業(yè)主、家居行業(yè)廠房租賃業(yè)主等視疫情發(fā)展情況對承租生產(chǎn)者及經(jīng)營者給予租金的適當減免政策，以共度難關(guān)。

倡議書

??近日，隨著國內(nèi)新冠疫情防控形勢逐步好轉(zhuǎn)，重慶市各類商品交易市場也在逐步有序的推動復(fù)工開業(yè)。在走訪中不難發(fā)現(xiàn)，各大商場都在主動響應(yīng)號召，紛紛出臺“免租減費”舉措，幫助商戶紓困減負。據(jù)重慶市商品交易市場協(xié)會對重慶77 家重點聯(lián)系監(jiān)測市場的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月25日，已采取各種減免措施的市場共60 家，占比達77.9%，其中，家居建材類市場就有32 家，市場的主動作為和責任擔當，得到大多數(shù)商戶的理解，有力推動了市場的復(fù)工開業(yè)。

??但在復(fù)工開業(yè)的過程中，近段時間以來，主城專業(yè)市場卻接連發(fā)生幾起商戶聚集性事件，有的聚眾鬧事，有的串聯(lián)上訪、有的集體抵制開業(yè)，其核心訴求是要求市場開辦方大幅度“免租減費”，由此導致了“商管”矛盾，給市場復(fù)工開業(yè)造成極大壓力，并產(chǎn)生不良社會影響。對此，重慶市商品交易市場協(xié)會秘書長朱吉華認為，盡管各類商品交易市場形成了“免租減費”的普遍共識，但具體實施起來仍面臨諸多難題。

難題一：市場產(chǎn)權(quán)模式多元化和涉及利益復(fù)雜化，增加了租金減免措施落地實施的難度，且具有極大的不確定性。

??據(jù)悉，目前我市各類商品交易市場產(chǎn)權(quán)模式大體有以下四種：一是產(chǎn)權(quán)自持經(jīng)營模式。即市場開辦方擁有完全物業(yè)產(chǎn)權(quán)，可根據(jù)自身實際情況，自主決定租金減免力度。這類市場大約占40%，其中，國有市場因減免手續(xù)程序較為復(fù)雜，尚未正式出臺具體減免政策，而大多數(shù)自持產(chǎn)權(quán)的民營市場，則率先出臺或公開承諾，走在“免租減費”的前列。

??二是產(chǎn)權(quán)租賃經(jīng)營模式。俗稱“二房東”，此類市場約占20%。因市場開辦方并不擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，其租金減免受到產(chǎn)權(quán)方（“大房東”）制約，如“大房東”不同意減免或減免力度不大，“二房東”則難以實施或?qū)嵤┝Χ认鄬^弱。如大渡口義烏商貿(mào)城和部分菜市場等。

??三是產(chǎn)權(quán)代營代管模式。即市場物業(yè)產(chǎn)權(quán)全部或部分出售給若干投資業(yè)主所擁有，由代營或代管方進行日常運營管理。作為代營方，減免租金需征得大多數(shù)業(yè)主同意后方可實施，如大川建博中心，涉及近1100 戶小業(yè)主，其協(xié)調(diào)工作難度很大；而作為代管方，只是負責物業(yè)管理，并不涉及租金的收取，因而無權(quán)決定租金的減免，如朝天門大正商場等。此類市場約占30%左右，因其涉及業(yè)主眾多，有的甚至經(jīng)過多次轉(zhuǎn)租，減免共識難以達成，落地實施并不容易。

??四是產(chǎn)權(quán)合作模式。即一方擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，另一方擁有運營資源，雙方通過合資合作，風險利益共擔。此類市場占比較小，且產(chǎn)權(quán)合作機制健全明晰，執(zhí)行“免租減費”相對容易。如紅星美凱龍、居然之家等，在第一時間便作出免租1 個月的決定，但作為全國連鎖性質(zhì)，對某個區(qū)域性市場單獨實施更大力度減免措施的可能性不大。

難題二：“免租減費”屬市場行為，減免力度必然存在差異化

??我市各類商品交易市場，90%以上為民營性質(zhì)。因其經(jīng)濟狀況與發(fā)展思路不盡相同，尤其是作為一種市場行為，在具體減免力度上必然存在一定的差異性，不可強求黃蟮魚鰍一樣齊。同時，對民營企業(yè)出租資產(chǎn)，政府只是倡導和鼓勵，并無明確減免租金要求和相應(yīng)鼓勵扶持政策。在這種情況下，大多數(shù)民營市場從自身實際出發(fā)，采取1—2 個月甚至2.5 個月的“免租減費”措施，承擔了少則幾十上百萬、多則幾千萬的收益損失，體現(xiàn)了顧全大局、共克時艱的責任擔當，理應(yīng)得到社會各方的理解與認可，并應(yīng)得到政府相應(yīng)的鼓勵與扶持。

難題三：商戶租金減免的訴求與方式應(yīng)合理合法

??此次市場開辦方主動出臺的“免租減費”措施，大多為免租一個月，與商戶要求的“免2 減3”即免2 個月、減半3 個月租金和物管費有較大差距，有的市場因各種原因暫未出臺具體措施，由此引發(fā)部分商戶的不滿與迫不急待地聚眾鬧事。對此，業(yè)內(nèi)普遍認為，本次疫情作為不可抗力，使市場開辦方和商戶利益都受到嚴重影響，商戶的減免訴求，應(yīng)通過協(xié)商對話或司法途徑，體現(xiàn)契約精神，合情合理依法獲得回應(yīng)。在當前疫情形勢依然嚴峻的情況下，過度的訴求與過激的行為，將嚴重干擾政府防控工作重心與復(fù)工復(fù)產(chǎn)市場秩序，此風不可長，綁架式過度訴求不應(yīng)主張。

??鑒于這諸多難題，重慶商品交易市場協(xié)會朱吉華秘書長認為，目前，各類市場基本實現(xiàn)全面復(fù)工，但商戶開業(yè)率還有待提升，特別是多數(shù)市場開業(yè)后，人流稀少，生意清淡，交易萎縮，并將持續(xù)影響到全年交易額的大幅下滑。對此，他認為，有限的“免租減費”政策，只是臨時性過渡措施，并不能真正解決商家困境。特別是在上游房地產(chǎn)市場不景氣、下游消費需求不旺盛以及行業(yè)產(chǎn)能嚴重過剩的背景下，需要“商管”雙方團結(jié)一致，盡快恢復(fù)經(jīng)營信心，在營造商氣人流氛圍、加大促銷擴銷力度、開拓銷售渠道上下功夫，才是市場恢復(fù)性發(fā)展的根本出路。

??首先，各市場開辦方應(yīng)切實履行社會穩(wěn)定主體責任，加強與商戶的溝通交流，有禮有節(jié)、不卑不亢的做好解釋工作，盡快將“免租減費”措施落實到位，以化解矛盾，避免不穩(wěn)定事件的發(fā)生。同時，加強營銷與服務(wù)，幫助商家開辟新渠道、運用新模式，實現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營。

??其次，加快落實承租國有企業(yè)以及在渝央企經(jīng)營性房產(chǎn)租金的減免政策，按照市政府40 條意見，建議統(tǒng)一一個指導標準，盡快出臺具體措施，落實具體減免額度。

??第三，對自持物業(yè)產(chǎn)權(quán)且已實施減免措施的民營市場開辦方，根據(jù)渝府辦發(fā)〔2016〕8 號《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于進一步落實涉企政策促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的意見》，對投資性房地產(chǎn)房產(chǎn)稅按就低原則選擇從價計征或從租計征，由市場開辦方進行自主選擇，周期為2-3 年。

??第四，對實行租賃、代營、代管的市場，建議屬地政府和街道協(xié)調(diào)并倡議轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)產(chǎn)權(quán)業(yè)主（大房東、小業(yè)主），同步實施一定的場租減免，市場開辦方（二房東、物管方）要主動加強協(xié)商，盡快達成減免共識，以及時出臺對市場商戶的租金減免措施。

??第五，出臺鼓勵和刺激消費政策，創(chuàng)造消費熱點，營造商業(yè)氛圍，樹立商家經(jīng)營信心。當前，可逐步解禁小區(qū)封閉，允許裝修、配送人員進入小區(qū)開展相關(guān)服務(wù)等。

??第六，加強輿情監(jiān)管，對借機制造謠言、聚眾鬧事，擾亂正常經(jīng)營秩序的行為，應(yīng)依法予以處置。

??同時，重慶家具行業(yè)協(xié)會秘書長丁華也表示，突如其來的新冠疫情讓所有行業(yè)猝不及防，家居商場主動響應(yīng)號召履行社會責任給商戶減負，但商場自身也損失慘重，以居然之家重慶金源店為例，疫情期間，光是給予場內(nèi)商家1個月的租金、物業(yè)管理費、市場管理費減免等直接損失就達上千萬；以往2-3月是家裝行業(yè)的營銷高峰，今年疫情閉市期間，賣場無法正常營業(yè)，2月全月無銷售業(yè)績，同比2019年營業(yè)額下降1.5億元，3月銷售損失也在2億元以上，除此以外，還有各種稅金、租金成本、廣告位、人員工資、社保、公積金等損失，商場自身也是傷痕累累，還在不斷帶領(lǐng)商戶做直播，通過線上觸達顧客，向線下引流。

??丁華認為，家居行業(yè)作為民生行業(yè)，與人民的美好生活息息相關(guān)，疫情必然會導致家居行業(yè)的大洗牌，但作為家居賣場，應(yīng)當積極的全方位的組織商戶開展各類營銷活動，并為商戶提供營銷資源、技術(shù)支持、團隊指導等工作，幫助商戶渡過難關(guān)，而品牌商家也應(yīng)努力提升自己的營銷能力、管理水平、市場應(yīng)變能力。也希望政府相關(guān)職能部門能夠出臺更多更利于家居商場生存的諸如稅金減免、租金補貼、銀行貸款等實質(zhì)性政策，并落到實處，讓家居行業(yè)平穩(wěn)過渡、健康發(fā)展，讓全民消費者共享美好生活。

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