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多城現(xiàn)宅地高溢價成交，專家：點狀高熱、分化加劇現(xiàn)象短期仍將延續(xù)

來源：家居百科時間：2024年08月05日 21:12

來自中指院的數(shù)據(jù)，今年前7個月，重點房企拿地總額同比降幅擴(kuò)大。同時，部分城市的成交地塊則出現(xiàn)高溢價、多家房企競拍等回暖跡象。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，目前，土拍市場和銷售市場分化加劇，房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎，但是部分城市、部分區(qū)域熱度較高，有些熱門城市的熱門地塊甚至出現(xiàn)逾10家房企搶一塊地的現(xiàn)象，這也促使地方政府更好地研判市場需求，推出更符合市場需求的地塊。

多地土拍出現(xiàn)高溢價地塊，土地市場現(xiàn)回暖跡象

據(jù)澎湃新聞統(tǒng)計，多地土地市場出現(xiàn)回暖跡象，甚至部分地塊競爭激烈。

7月31日，南京迎來6宗住宅用地出讓，根據(jù)成交結(jié)果，6宗地塊2宗溢價成交、4宗底價成交，共計成交金額約28.18億元。編號為NO.2024G16地塊經(jīng)過41輪競價后，由南京金基通產(chǎn)置業(yè)有限公司以總價4.68億元競得，成交樓面價32572元/平方米，溢價率20.62%。

7月30日，杭州主城區(qū)一宗不限價宅地正式出讓，經(jīng)過42輪競價，該地塊由綠城旗下杭州浙珩置業(yè)有限公司以總價27.16億元摘得，成交樓面價29223元/平方米，溢價率39.6%。本地塊按照“價高者得”的原則確定競得人且未設(shè)置項目銷售最高限價。這也是杭州自2019年7月實施限房價以來，主城區(qū)出讓的首宗不限價地塊。

7月30日，合肥共有10宗涉宅用地出讓，攬金約51.39億元。其中，四川邦泰集團(tuán)以總價6.19億元競得瑤海區(qū)YH202405號地塊，樓面價9158元/平方米，溢價率達(dá)14.48%。

7月23日，杭州出讓的2宗宅地，位于上城區(qū)城東新城板塊和臨平新城數(shù)字商貿(mào)城單元板塊，成交溢價率分別為22.6%、59.2%。

更早前的7月9日，上海楊浦平?jīng)?、長白兩宗地成交溢價率分別為21.2%、17.1%。6月25日，廣州荔灣區(qū)鶴洞路以南AF040134地塊實現(xiàn)今年以來首宗地塊溢價成交。6月20日，青島嶗山區(qū)王家村35號地塊競價364輪，成交樓面價達(dá)39516元/平方米，刷新了青島樓面價紀(jì)錄。6月19日，南京NO.2024G11地塊競價47輪，成交樓面價43888元/平方米，位居南京歷史第二位。

以7月30日杭州市成交的地塊為例，中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生指出，該地塊所在的白馬湖板塊長期處于斷供狀態(tài)，上次宅地出讓需追溯到10年前的中南白馬湖壹號項目；同時，地塊緊鄰在建地鐵18號線白馬湖站，位于杭州白馬湖國際會展中心西側(cè)，東面就是白馬湖公園，周邊杭二白馬湖學(xué)校、杭州湖畔中學(xué)等學(xué)校環(huán)繞，生活配套較完善；此外，白馬湖板塊此前的老小區(qū)多為剛需產(chǎn)品，此次地塊綜合容積率1.76，項目可彌補(bǔ)板塊高改需求的空白。

一位中部省份國資房企內(nèi)部人士告訴記者，公司目前重點關(guān)注長三角區(qū)域的地塊，但并非該區(qū)域的地塊都會參與競拍，主要還是關(guān)注去化較好的重點區(qū)域，這些區(qū)域公司是不惜溢價拿地的。

另有一位央企地產(chǎn)公司內(nèi)部人士表示，目前公司在華東一個城市的投資超過50億元，目前仍在看合適的機(jī)會，除了關(guān)注已經(jīng)布局的區(qū)域，希望形成規(guī)模優(yōu)勢降低影響成本等，同時也關(guān)注TOD項目。

中指研究院表示，對于核心區(qū)地塊，房企仍保持較高參拍意愿，這些地塊往往具備質(zhì)量高、周邊配套較為完善、所處區(qū)域房地產(chǎn)市場短期庫存相對合理、項目流速確定性較高等特點，企業(yè)布局或深耕意愿強(qiáng)烈。但針對非核心區(qū)，在“以銷定投”策略以及房企資金端仍承壓下，房企拿地較為謹(jǐn)慎，在新房市場信心尚未明顯修復(fù)前，土地市場點狀高熱、分化加劇現(xiàn)象預(yù)計短期仍將延續(xù)。

前7個月房企拿地總額同比降幅擴(kuò)大

據(jù)中指院發(fā)布的《2024年1-7月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》顯示，今年前7個月，該機(jī)構(gòu)關(guān)注的重點房企拿地總額同比降幅擴(kuò)大；從各城市群拿地金額來看，長三角地區(qū)領(lǐng)跑全國。

報告顯示，今年1-7月，TOP100房企拿地總額4307.1億元，同比下降38.0%，相較1-6月降幅繼續(xù)擴(kuò)大2.2個百分點。7月單月，一、二線城市土地推出和成交均有所減少，TOP100企業(yè)拿地總額同比降幅隨之?dāng)U大。

中指院稱，整體來看，拿地向核心城市優(yōu)質(zhì)地塊聚焦的趨勢持續(xù)，土拍市場和銷售市場分化加劇，促使房企拿地短期內(nèi)整體依舊保持審慎態(tài)勢。

TOP10企業(yè)今年1-7月新增貨值總額4315億元，占TOP100企業(yè)的32.4%，新增貨值門檻為54億元。

中指院同時表示，未來土地價格也將更多由市場供求關(guān)系決定，土地端的限制性政策有望進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，如核心城市取消土地端限價等。

1-7月，長三角區(qū)域TOP10企業(yè)拿地金額885.2億元，繼續(xù)居四大城市群之首，增長較快，主要由于7月上海、杭州等城市進(jìn)行土拍。京津冀TOP10企業(yè)拿地金額809億元，位列第二，主要是由于7月北京多宗土地進(jìn)行拍賣，金額增長亦較快；中西部TOP10企業(yè)拿地金額373億元，位列第三。

市場深度調(diào)整時期，央國企市場份額提升

從重點城市拿地金額TOP10房企來看，央企國企仍是主力，民企也在重點深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲。保利發(fā)展、華潤置地等在多個重點城市廣泛布局，央國企仍保持較高參與度，綠城中國、濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)等民企和混合所有制企業(yè)則聚焦重點深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲。

中指院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，短期來看，近幾年，房地產(chǎn)央國企銷售、拿地的市場份額提升，未來也將持續(xù)這個狀態(tài)，這類企業(yè)有融資優(yōu)勢、有較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢，在市場深度調(diào)整時期，抗風(fēng)險能力更強(qiáng)。

劉水稱，長期來看，房地產(chǎn)市場恢復(fù)到常態(tài)，民營房企市場份額或會再提升。經(jīng)營開發(fā)能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)央國企10多家，總體規(guī)模有限，大部分房地產(chǎn)地方國企經(jīng)營開發(fā)能力、產(chǎn)品力較弱，特別是當(dāng)前居民對“好房子”的需求在提升，10萬億元市場規(guī)模，地方國企沒有能力支撐市場。部分民營房企經(jīng)營效率較高，產(chǎn)品力強(qiáng)，一旦市場恢復(fù)常態(tài)，這些企業(yè)競爭力較強(qiáng)，或會提升市場份額。

民營房企努力保留開發(fā)能力。今年5月28日召開的新城控股（601155.SH）股東大會上，董事長王曉松表示，肯定是看到市場平穩(wěn)了，公司是安全的，才會去出手拿地。王曉松同時透露，現(xiàn)在公司靠在建和輕資產(chǎn)項目，先把團(tuán)隊穩(wěn)住。去年今年公司在代建業(yè)務(wù)花費很大精力，主要是想讓大家有活干，留住人才。“有人放棄還是因為沒有底層的穩(wěn)定現(xiàn)金流做支撐，也是無奈之舉”。

對于何時拿地，一位來自上海本地國資房企的土地投資部門人士表示，公司對土地市場持續(xù)關(guān)注，并未下手，主要還是前期獲取項目銷售不及預(yù)期。目前，公司也在跟進(jìn)出讓地塊和市場上開盤項目的研究，保持對市場的敏感度，等待合適的時機(jī)出手。

一位已經(jīng)出險民營房企的內(nèi)部人士透露，盡管出險，公司資金困難，但是當(dāng)老板看到成交數(shù)據(jù)上漲，出現(xiàn)回暖跡象的時候還是很關(guān)注的，目前公司也在拓展代建項目，也是希望市場回暖后，公司有機(jī)會再次入場。

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