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“收儲商品房”陣營繼續(xù)擴(kuò)圍助力各地加速“去庫存 ”

來源：家居百科時(shí)間：2024年07月17日 13:21

隨著資金、配套政策等方面陸續(xù)到位，下半年“收儲”步伐將會加快。

下半年伊始，一些城市啟動了收儲商品房，河南新鄉(xiāng)、山東煙臺直接發(fā)布了收購存量商品住房用作保障性住房的征集公告。同時(shí)，昆明、徐州等城市發(fā)布相關(guān)政策，推動收儲工作的落地。

在業(yè)內(nèi)人士看來，下半年，隨著收儲商品房在資金、配套政策等方面陸續(xù)到位，收購的步伐肯定會加快，會有實(shí)質(zhì)性的落地。

新鄉(xiāng)、煙臺等城市加入“收儲”陣營

下半年，多地收儲商品房工作進(jìn)程加快。

7月15日，河南新鄉(xiāng)發(fā)布關(guān)于收購存量商品住房（含公寓）用作保障性住房的征集公告。根據(jù)公告，本次收購區(qū)域?yàn)樾锣l(xiāng)市城市總體規(guī)劃建設(shè)用地范圍環(huán)線內(nèi)（即北環(huán)以南、東環(huán)以西、西環(huán)以東、南環(huán)以北）已建成未出售的商品房。

在房源單套建筑面積限制方面，以90（含）平方米以下為主（比例為70%），最大戶型建筑面積120（含）平方米，處于交通便利、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)位。

除了河南新鄉(xiāng)，山東煙臺收儲工作也有了實(shí)質(zhì)性落地。7月12日，煙臺發(fā)布關(guān)于收購存量商品住房用作保障性住房的征集公告稱，為加快推進(jìn)煙臺市收購存量商品住房用作保障性住房，滿足群眾多樣化住房需求，現(xiàn)面向芝罘區(qū)、萊山區(qū)所有已建成并竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，發(fā)起收購存量商品住房用作保障性住房并納入房源庫征集。

煙臺的收儲有兩種形式，一是轉(zhuǎn)為保障性租賃住房的，建筑面積在70平方米以內(nèi)；二是轉(zhuǎn)為配售型保障性住房的，建筑面積以90平方米為主，最大為120平方米。

在房源條件上，存量商品住房應(yīng)為已建成項(xiàng)目，有齊備的開發(fā)建設(shè)、竣工手續(xù)，并搭配適量比例的待售車位。房源應(yīng)具備交通便利、配套設(shè)施較齊全等條件。

此外，云南昆明、江蘇徐州等城市出臺相關(guān)政策，推動收儲工作的落地。

7月8日，昆明市人民政府辦公室印發(fā)的《優(yōu)化昆明市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施》顯示，按照“以需定購、雙方自愿”的原則，由國有企業(yè)收購已建成未出售的存量商品住房用作保障性住房，解決工薪收入群體、引進(jìn)人才的住房問題。事實(shí)上，在今年5月，昆明市住建局就已發(fā)布了《關(guān)于征集商品住房用作保障性住房的公告》，在昆明市五華、盤龍、官渡、西山、呈貢5個(gè)行政區(qū)域征集。

近日，徐州市出臺《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化政策措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中提出，不再新建安置房。鼓勵(lì)國有企業(yè)收購存量商品住房用作安置房、公租房和人才房。

此前，據(jù)媒體報(bào)道，長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局近日向各區(qū)縣（市）住建部門轉(zhuǎn)發(fā)了《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房有關(guān)工作的通知》，為切實(shí)做好收購已建成存量商品房用作保障性住房工作，長沙要求迅速開展摸底、抓緊項(xiàng)目申報(bào)。

下半年“收儲”步伐有望加快

從下半年半個(gè)月時(shí)間內(nèi)就有兩個(gè)城市直接發(fā)布征集公告來看，“收儲”工作似有加快之勢。

今年5月17日，央行明確設(shè)立3000億元保障性住房再貸款用于收購企業(yè)已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房。

6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會，調(diào)研推廣前期租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，部署保障性住房再貸款推進(jìn)工作。其中指出，借鑒前期試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，著力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存。

6月20日，住建部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，明確要求“推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，下半年“收儲”的步伐肯定會加快，上半年之所以不快，是因?yàn)槭諆Φ恼?月17日才出爐，后續(xù)會推動再貸款3000億額度的落地。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，上半年，在收儲存量住房用作保障房方面，還有很多細(xì)節(jié)性內(nèi)容尚未落地，不過下半年在資金、配套政策等方面會陸續(xù)到位，收購的步伐肯定是加快，一些實(shí)質(zhì)性的工作會落地。

今年6月7日的國常會鮮明地提出“去庫存”。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國商品房待售面積73894萬平方米，同比增長15.2%。其中，住宅待售面積增長23.5%。

去庫存仍然面臨挑戰(zhàn)，“收儲商品房”成為各地去庫存的重要手段。在中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶看來，國企收儲未售新房成為政府力推的“去庫存”模式，將有利于加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入群體的住房需求，促進(jìn)房產(chǎn)資源合理配置。同時(shí)，有利于市場庫存的去化，緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，去庫存效果最為直接。此外，本輪將收儲對象定為已建成未出售商品房，有利于快速配租配售，也將有利于促進(jìn)房企加快項(xiàng)目竣工節(jié)奏。房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于支持在建工程，助力保交房。

業(yè)內(nèi)：關(guān)鍵在于“能否算得過來賬”

不過在李宇嘉看來，下半年收儲商品房落地的關(guān)鍵還在于收購價(jià)格和配售配租價(jià)格之間能否實(shí)現(xiàn)平衡、是不是能算得過來賬。

在定價(jià)上，記者發(fā)現(xiàn)，落地執(zhí)行的城市中，多以同地段保障性住房重置價(jià)格作為參考上限標(biāo)準(zhǔn)。

在收購價(jià)格上，煙臺市提出以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限。新鄉(xiāng)市稱，收購價(jià)格以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限，即劃撥土地成本、建安成本（含裝修、智慧化建設(shè)），再加不超過5%的利潤。

“從各地摸排的效果來看，大都認(rèn)為不太好平衡，開發(fā)商不太愿意以成本價(jià)或白菜價(jià)出售商品房，而國企在收購上也會平衡成本與未來的配售配租價(jià)格?！崩钣罴稳缡钦f。

平安證券研報(bào)稱，從后續(xù)政策落地效果來看，一是取決于收購價(jià)格，二是多數(shù)核心城市租金收益率較低，是否需要配合貼息等實(shí)現(xiàn)收益平衡。

在支持政策上，以租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)城市鄭州為例，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，其做法是，政府對收儲存量房按照200元/平方米進(jìn)行補(bǔ)貼，在融資上按年化利率2%進(jìn)行貼息。

“保障性住房普遍對戶型、面積有一定限制，與在售新房或存在一定錯(cuò)配，同時(shí)若轉(zhuǎn)化為配售型保障房，則需要較大幅度打折收購才能滿足配售政策（通常要求價(jià)格是周邊商品房的50%）；若轉(zhuǎn)化為保租房，多數(shù)城市租金收益率較低情況下也需要貼息、項(xiàng)目打折等配合才能實(shí)現(xiàn)收益平衡?！辈芫Ь缡钦f。

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