北京土拍冷熱分化 河北鑫界“奪食”金魚(yú)池地塊，指導(dǎo)單價(jià)15萬(wàn)

7月3日，北京成功出讓三宗住宅用地，總起始價(jià)44.02億元，最終成交價(jià)為44.695億元。

位于內(nèi)城核心地段的東城金魚(yú)池地塊觸頂后，在搖號(hào)環(huán)節(jié)由河北鑫界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“河北鑫界”）幸運(yùn)獲得，總價(jià)3.375億元。

值得關(guān)注的是，這是北京土地招拍掛出讓住宅建面最小地塊，溢價(jià)率25%成為近3年北京土拍市場(chǎng)溢價(jià)最高地塊，期房指導(dǎo)價(jià)15.1萬(wàn)元/平方米。

當(dāng)天出讓的大興新城西片區(qū)地塊、昌平土城新村地塊均以底價(jià)成交。

對(duì)于上述成交，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，位置核心、條件合理的優(yōu)質(zhì)地塊對(duì)于企業(yè)仍具有一定吸引力，同時(shí)低總價(jià)低門(mén)檻也能夠?yàn)楦嘀行∑髽I(yè)提供入場(chǎng)機(jī)會(huì)。

金魚(yú)池地塊最終競(jìng)至最高溢價(jià)率25%

開(kāi)拍前，金魚(yú)池地塊獲得5次報(bào)價(jià)。據(jù)悉，參與3家房企分別為佳源投資、東營(yíng)亞通置業(yè)、河北鑫界。

出讓文件顯示，本次掛牌出讓宗地設(shè)定土地合理上限價(jià)格3.375億元，最高溢價(jià)率接近25%。當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，參與現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)的競(jìng)買(mǎi)人須提交《高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書(shū)》。

最終，該地塊經(jīng)由多輪舉牌觸達(dá)土地合理上限價(jià)格。在搖號(hào)環(huán)節(jié)，由河北鑫界幸運(yùn)獲得，總價(jià)3.375億元。

公開(kāi)資料顯示，河北鑫界成立于2005年，水福來(lái)持股50%。水福來(lái)還擔(dān)任河北華電石家莊熱電有限公司高管。

金魚(yú)池地塊全稱(chēng)為北京市東城區(qū)金魚(yú)池二期西土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目DC-0127-0101地塊F2公建混合住宅用地，土地面積約3028平方米，建筑控制規(guī)模不大于5550平方米，控高18米，起始價(jià)2.7億元。

金魚(yú)池地塊的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)根據(jù)溢價(jià)率做出調(diào)整，并且分三個(gè)檔位，溢價(jià)率在20％以上，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)可達(dá)15.1萬(wàn)元/平方米。

金魚(yú)池地塊地段位置絕佳，位于東城區(qū)核心區(qū)，二環(huán)之內(nèi)，天壇公園北側(cè)。具體來(lái)看，其北向1.5公里為天安門(mén)廣場(chǎng)，南端緊鄰十一中學(xué)金魚(yú)池校區(qū)，地塊東側(cè)300米為地鐵7號(hào)線(xiàn)橋?yàn)痴?，西?cè)600米則為珠市口站，北側(cè)為前門(mén)大街商業(yè)板塊和北京坊商業(yè)項(xiàng)目。

對(duì)此，中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，東城區(qū)金魚(yú)池地塊位于二環(huán)內(nèi)，可謂寸土寸金，而且學(xué)區(qū)屬性較強(qiáng)。銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)是根據(jù)不同溢價(jià)率實(shí)行階梯定價(jià)方式，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化。

據(jù)合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析，從2021年集中土拍后，北京土拍市場(chǎng)上就有溢價(jià)率不超15%的隱形“紅線(xiàn)”，金魚(yú)池地塊溢價(jià)率達(dá)到25%。這是繼朝陽(yáng)酒仙橋捆綁地塊之后，北京土拍的又一次創(chuàng)新。

綜合來(lái)看，金魚(yú)池地塊是一個(gè)內(nèi)城核心“袖珍”地塊，住宅建筑面積僅約1700平方米，自持公建3850平方米。在郭毅看來(lái)，這是北京有史以來(lái)招拍掛出讓的住宅建面最小地塊，僅次于2006年開(kāi)發(fā)的天壇公館。

另?yè)?jù)克而瑞分析人士表示，東城地段土地供應(yīng)稀缺，這使得此次金魚(yú)池地塊備受矚目。但1700平方米的住宅面積，限高18米，產(chǎn)品預(yù)計(jì)是6層以下洋房，大概率可能是大平層產(chǎn)品，體量較小，幾套房源預(yù)計(jì)將自行消化，不一定會(huì)采取市場(chǎng)化銷(xiāo)售。

大興新城地塊、昌平土城新村地塊均以底價(jià)成交

7月3日同時(shí)出讓的還有大興新城西片區(qū)地塊、昌平土城新村地塊。

其中，大興新城西片區(qū)一期A、B組團(tuán)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目DX00-0406-0003、DX00-0406-0011地塊 R2二類(lèi)居住用地、DX00-0404-0033地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、DX00-0406-0007地塊A334托幼用地，由北京市大興城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司和北京大興發(fā)展集地開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合體以底價(jià)21.46億元競(jìng)得，住宅樓面價(jià)約2.63萬(wàn)元/平方米。

出讓文件顯示，該地塊土地面積6.7萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模不大于11.95萬(wàn)平方米。其居住用地容積率為1.6/1.7，控高30米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)5萬(wàn)元/平方米。該地塊東側(cè)緊鄰在售項(xiàng)目興城之星，目前興城之星售價(jià)為4.5萬(wàn)元/平方米。

張凱表示，該地塊周邊僅有今年3月底開(kāi)盤(pán)的改善項(xiàng)目興城之星，目前去化率過(guò)半，新項(xiàng)目入市后存在一定競(jìng)爭(zhēng)空間。

此外，北京市昌平區(qū)六環(huán)路土城出口土城新村改造項(xiàng)目CP00-0602-0002、0003地塊R2二類(lèi)居住用地、A8社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地，由北京城建興榮房地產(chǎn)有限公司以19.86億元底價(jià)摘得，住宅樓面價(jià)約1.31萬(wàn)元/平方米。

該地塊位于昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)土城村，總土地面積約6.63萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模約15.55萬(wàn)平方米。容積率2.4，控高60米，期房銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)3.9萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)房銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)4.1萬(wàn)元/平方米。

對(duì)此，張凱表示，地塊緊鄰京禮高速和北六環(huán)，靠近北大新校區(qū)，規(guī)劃有北大承辦的小學(xué)和北京市最大的室內(nèi)冰雪城。地塊南側(cè)是目前在售新房項(xiàng)目國(guó)譽(yù)燕園，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)3.9萬(wàn)元/平方米。

綜合來(lái)看，張凱認(rèn)為，從北京今日土拍不難判斷，在當(dāng)前市場(chǎng)分化大背景下，房企投資呈現(xiàn)“縮圈”現(xiàn)象，但位置核心、條件合理的優(yōu)質(zhì)地塊對(duì)于企業(yè)仍具有一定吸引力，同時(shí)低總價(jià)、低門(mén)檻也能夠?yàn)楦嘀行∑髽I(yè)提供入場(chǎng)機(jī)會(huì)，激活市場(chǎng)主體活力。

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