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北京土拍冷熱分化河北鑫界“奪食”金魚池地塊，指導(dǎo)單價15萬

來源：家居百科時間：2024年07月04日 14:12

7月3日，北京成功出讓三宗住宅用地，總起始價44.02億元，最終成交價為44.695億元。

位于內(nèi)城核心地段的東城金魚池地塊觸頂后，在搖號環(huán)節(jié)由河北鑫界房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（簡稱“河北鑫界”）幸運獲得，總價3.375億元。

值得關(guān)注的是，這是北京土地招拍掛出讓住宅建面最小地塊，溢價率25%成為近3年北京土拍市場溢價最高地塊，期房指導(dǎo)價15.1萬元/平方米。

當(dāng)天出讓的大興新城西片區(qū)地塊、昌平土城新村地塊均以底價成交。

對于上述成交，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，位置核心、條件合理的優(yōu)質(zhì)地塊對于企業(yè)仍具有一定吸引力，同時低總價低門檻也能夠為更多中小企業(yè)提供入場機(jī)會。

金魚池地塊最終競至最高溢價率25%

開拍前，金魚池地塊獲得5次報價。據(jù)悉，參與3家房企分別為佳源投資、東營亞通置業(yè)、河北鑫界。

出讓文件顯示，本次掛牌出讓宗地設(shè)定土地合理上限價格3.375億元，最高溢價率接近25%。當(dāng)競買報價達(dá)到土地合理上限價格時，則轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號方式確定競得人，參與現(xiàn)場搖號的競買人須提交《高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書》。

最終，該地塊經(jīng)由多輪舉牌觸達(dá)土地合理上限價格。在搖號環(huán)節(jié)，由河北鑫界幸運獲得，總價3.375億元。

公開資料顯示，河北鑫界成立于2005年，水福來持股50%。水福來還擔(dān)任河北華電石家莊熱電有限公司高管。

金魚池地塊全稱為北京市東城區(qū)金魚池二期西土地一級開發(fā)項目DC-0127-0101地塊F2公建混合住宅用地，土地面積約3028平方米，建筑控制規(guī)模不大于5550平方米，控高18米，起始價2.7億元。

金魚池地塊的銷售指導(dǎo)價根據(jù)溢價率做出調(diào)整，并且分三個檔位，溢價率在20％以上，銷售指導(dǎo)價可達(dá)15.1萬元/平方米。

金魚池地塊地段位置絕佳，位于東城區(qū)核心區(qū)，二環(huán)之內(nèi)，天壇公園北側(cè)。具體來看，其北向1.5公里為天安門廣場，南端緊鄰十一中學(xué)金魚池校區(qū)，地塊東側(cè)300米為地鐵7號線橋灣站，西側(cè)600米則為珠市口站，北側(cè)為前門大街商業(yè)板塊和北京坊商業(yè)項目。

對此，中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，東城區(qū)金魚池地塊位于二環(huán)內(nèi)，可謂寸土寸金，而且學(xué)區(qū)屬性較強(qiáng)。銷售指導(dǎo)價是根據(jù)不同溢價率實行階梯定價方式，實現(xiàn)土地價值最大化。

據(jù)合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析，從2021年集中土拍后，北京土拍市場上就有溢價率不超15%的隱形“紅線”，金魚池地塊溢價率達(dá)到25%。這是繼朝陽酒仙橋捆綁地塊之后，北京土拍的又一次創(chuàng)新。

綜合來看，金魚池地塊是一個內(nèi)城核心“袖珍”地塊，住宅建筑面積僅約1700平方米，自持公建3850平方米。在郭毅看來，這是北京有史以來招拍掛出讓的住宅建面最小地塊，僅次于2006年開發(fā)的天壇公館。

另據(jù)克而瑞分析人士表示，東城地段土地供應(yīng)稀缺，這使得此次金魚池地塊備受矚目。但1700平方米的住宅面積，限高18米，產(chǎn)品預(yù)計是6層以下洋房，大概率可能是大平層產(chǎn)品，體量較小，幾套房源預(yù)計將自行消化，不一定會采取市場化銷售。

大興新城地塊、昌平土城新村地塊均以底價成交

7月3日同時出讓的還有大興新城西片區(qū)地塊、昌平土城新村地塊。

其中，大興新城西片區(qū)一期A、B組團(tuán)土地一級開發(fā)項目DX00-0406-0003、DX00-0406-0011地塊 R2二類居住用地、DX00-0404-0033地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、DX00-0406-0007地塊A334托幼用地，由北京市大興城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)集團(tuán)有限公司和北京大興發(fā)展集地開發(fā)有限公司聯(lián)合體以底價21.46億元競得，住宅樓面價約2.63萬元/平方米。

出讓文件顯示，該地塊土地面積6.7萬平方米，建筑控制規(guī)模不大于11.95萬平方米。其居住用地容積率為1.6/1.7，控高30米，銷售指導(dǎo)價5萬元/平方米。該地塊東側(cè)緊鄰在售項目興城之星，目前興城之星售價為4.5萬元/平方米。

張凱表示，該地塊周邊僅有今年3月底開盤的改善項目興城之星，目前去化率過半，新項目入市后存在一定競爭空間。

此外，北京市昌平區(qū)六環(huán)路土城出口土城新村改造項目CP00-0602-0002、0003地塊R2二類居住用地、A8社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地，由北京城建興榮房地產(chǎn)有限公司以19.86億元底價摘得，住宅樓面價約1.31萬元/平方米。

該地塊位于昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)土城村，總土地面積約6.63萬平方米，建筑規(guī)模約15.55萬平方米。容積率2.4，控高60米，期房銷售指導(dǎo)價3.9萬元/平方米，現(xiàn)房銷售指導(dǎo)價4.1萬元/平方米。

對此，張凱表示，地塊緊鄰京禮高速和北六環(huán)，靠近北大新校區(qū)，規(guī)劃有北大承辦的小學(xué)和北京市最大的室內(nèi)冰雪城。地塊南側(cè)是目前在售新房項目國譽(yù)燕園，銷售指導(dǎo)價3.9萬元/平方米。

綜合來看，張凱認(rèn)為，從北京今日土拍不難判斷，在當(dāng)前市場分化大背景下，房企投資呈現(xiàn)“縮圈”現(xiàn)象，但位置核心、條件合理的優(yōu)質(zhì)地塊對于企業(yè)仍具有一定吸引力，同時低總價、低門檻也能夠為更多中小企業(yè)提供入場機(jī)會，激活市場主體活力。

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