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上海取消土拍限價(jià)，4幅地塊7月9日開拍！

來源：家居百科時(shí)間：2024年06月11日 11:14

“滬九條”之后，上海再落地取消土拍限價(jià)政策。

6月7日下午，上海市土地交易市場發(fā)布了今年第三批次商品住房用地出讓公告，共計(jì)4幅地塊，其中2幅地塊位于中心城范圍，1幅地塊位于主城片區(qū)，1幅位于新城。出讓總面積約15.29公頃，起始總價(jià)84.21億元。

具體來看，本次起始價(jià)最高的地塊為寶山區(qū)顧村大型居住社區(qū)地塊，約為31.12億元，土地總面積66925.78平方米，土地用途為：居住用地、街巷、商業(yè)用地。起始價(jià)最低的是奉賢區(qū)奉賢新城12單元地塊，土地總面積58370.06平方米，起始價(jià)約15.87億元。

除此之外，楊浦區(qū)長白社區(qū)地塊的出讓面積為13798.77平方米，起始價(jià)19.04億元；楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊出讓面積為13833.5平方米，起始價(jià)約18.17億元。

本批次商品住房用地出讓，是上海市“滬九條”出臺后的首批土地出讓?，F(xiàn)場交易會將于2024年7月9日開始舉行，具體交易時(shí)間以2024年7月8日發(fā)布的《現(xiàn)場交易活動的通知》為準(zhǔn)。

不同于此前土地出讓，第三批土拍不再設(shè)最高限價(jià)和10%的溢價(jià)限制。

文件顯示，自該批次起，上海取消商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求，成交地價(jià)由市場化競價(jià)確定，進(jìn)一步提升土地資源市場化配置效率。

同時(shí)，按照推一批次備二批次的安排，前期加強(qiáng)對各出讓地塊的具體出讓條件、出讓方案的綜合評估、市場預(yù)測、模型推演，強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)、需求導(dǎo)向、品質(zhì)保障和可持續(xù)。

在出讓前，規(guī)劃資源、住建、房管、發(fā)改、財(cái)政、金融等部門建立綜合會商機(jī)制，在土地和住房供應(yīng)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、節(jié)奏等方面保持聯(lián)動，逐一地塊進(jìn)行研判，合理設(shè)定出讓起始價(jià)格，對市場熱度較高的特定區(qū)域地塊可經(jīng)決策采取差別化調(diào)控措施，在溢價(jià)率超過一定限度后轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，引導(dǎo)市場主體理性競價(jià)。

據(jù)了解，為響應(yīng)人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，上海市級部門在出讓條件確定階段，通過綜合評估和會商機(jī)制，根據(jù)地塊區(qū)位條件、市場需求等方面情況，差異化確定高品質(zhì)建設(shè)要求，將需要落實(shí)的綠色建筑、超低能耗建筑、裝配式建筑、可再生能源、BIM技術(shù)應(yīng)用等要求作為出讓條件納入土地出讓合同，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品，提升住宅建設(shè)品質(zhì)。

據(jù)上海市規(guī)劃資源局資源利用處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，上海高度重視做好住宅用地供應(yīng)工作，充分發(fā)揮城市總體規(guī)劃統(tǒng)領(lǐng)作用，主動適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌新增住宅用地供應(yīng)和存量用地盤活利用，充分保障住房建設(shè)需求。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，2021年4月30日，上海將競價(jià)規(guī)則做了重大調(diào)整，在為每宗土地設(shè)置起始價(jià)的同時(shí)，還設(shè)置中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)。同時(shí)最高報(bào)價(jià)一般限定為起始價(jià)的110%，即溢價(jià)率上限為10%。

“此次上海對于溢價(jià)率的上限的約束取消，客觀上就是對過去政策的調(diào)整優(yōu)化，即對過熱時(shí)期過嚴(yán)政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。同時(shí)這也深入對此前滬九條政策的土地管理政策進(jìn)行了細(xì)化和落實(shí)?！眹?yán)躍進(jìn)分析。

在其看來，之前上海對于一些房價(jià)地價(jià)聯(lián)動制度也有微調(diào)，包括一些豪宅的備案價(jià)也進(jìn)行上浮。北京近期也出臺了溢價(jià)率分段指導(dǎo)價(jià)政策，對于溢價(jià)率的上限也從10%上調(diào)到20%，這都體現(xiàn)一線城市近期土地政策調(diào)整是同步的，方向高度一致。

另外，上海土地市場支持政策出臺，有助于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，是“市場歸市場、保障歸保障”政策的重要體現(xiàn)，對于市場信心提振等有積極的作用。

業(yè)內(nèi)人士指出，取消土拍限價(jià)，恢復(fù)價(jià)高者得，對于有實(shí)力的房企而言，可增加其拿到地塊的概率。不過有民營房企投拓人士表示，現(xiàn)在還能參與拍地的企業(yè)都具備實(shí)力，未來就是比誰更膽大了。

一名地方國企開發(fā)商投拓人士向界面新聞表示，此次政策與大多數(shù)城市的土拍規(guī)則基本一樣，只是上海對房企綜合能力要求更高。

中指研究院上海高級分析師陳炬蘭認(rèn)為，本次取消溢價(jià)率上限將使有實(shí)力的企業(yè)獲取土地資源，開發(fā)商拿地將更加市場化，拿地意愿強(qiáng)烈的房企機(jī)會增加。其次有利于企業(yè)打造“好房子”，從而增加政策土地收入，將有利于城市環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

此外，取消底價(jià)上限也降使得開發(fā)商投資更為謹(jǐn)慎，需要提前進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y測算以可以獲得利潤。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至今日，在22個(gè)進(jìn)行集中供地的城市中，已經(jīng)有19城恢復(fù)“價(jià)高者得”，目前北京、深圳、寧波土地拍賣仍執(zhí)行限價(jià)政策（北京、深圳土拍溢價(jià)率上限為15%，寧波為30%）

從此前18個(gè)城市取消限價(jià)后的土拍市場來看，僅個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊升溫，市場仍然分化明顯。

熱點(diǎn)城市尤其是一二線城市中人口流入較大城市的優(yōu)質(zhì)地塊會吸引更多企業(yè)關(guān)注，價(jià)格有望上行；市場需求偏弱的地方尤其是市場已經(jīng)較為飽和的城市，土地市場仍將延續(xù)低溫走勢。

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