一線城市上演政策與市場的較量：滬穗深樓市活躍度提升，北京樓盤降價“搶收”

“上海中介信心起來了，忙得不可開交，前些時候還愁眉苦臉，現(xiàn)在就開始暢想未來了?！?/p>

“廣州無論是限購政策，還是信貸政策等，均是一線城市中最為寬松的。”

“深圳目前房價大方向企穩(wěn)，業(yè)主信心有所回升，但未來走勢如何仍需持續(xù)觀察。”

“北京落地央行新政可能會比其他城市慢，但肯定會落地的。”

作為樓市的風向標，一線城市的每一步政策調(diào)整都牽動全國市場的神經(jīng)。隨著5月17日央行發(fā)布的系列房地產(chǎn)金融政策（以下簡稱5·17新政）滿月，四個一線城市的房地產(chǎn)市場也表現(xiàn)出各自不同的特征。

6月17日，國家統(tǒng)計局公布的5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，5月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.7%，降幅比上月擴大0.1個百分點；同比下降3.2%，降幅比上月擴大0.7個百分點。其中，北京、廣州和深圳環(huán)比分別下降1.1%、1.4%和0.8%，上海上漲0.6%；北京、廣州和深圳同比分別下降1.8%、8.3%和7.4%，上海上漲4.5%。

二手房方面，5月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降1.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點；同比下降9.3%，降幅比上月擴大0.8個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降1.2%、1.3%、1.6%和1.0%；北京、上海、廣州和深圳同比分別下降8.6%、7.9%、11.4%和9.2%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者或記者）注意到，在5·17新政影響下，一線城市樓市正在發(fā)生著微妙變化：廣州以力度量大的政策使得新房周度簽約量創(chuàng)4月以來新高，上海新房二手房成交量均明顯增加，深圳樓市活躍度則顯著增強。相較而言，北京目前尚未跟進落地5·17新政細則，未來市場走向尚待觀察。

上海市場活躍度攀升，北京有樓盤降價“搶收”

上海是最先落地5·17新政的一線城市。5月27日，上海出臺“滬九條”優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場政策，內(nèi)容包括降首付、優(yōu)化限購、降利率等，對新房市場的提振效果比較明顯。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，從周度數(shù)據(jù)來看，新政后的第一周和第二周，上海商品住宅（不含保障房）共成交了27.7萬平方米，相比新政前兩周增長了10%。

新房開盤及認購方面，“滬九條”發(fā)布后至6月16日，上海共有17個項目開盤，其中長風豪宅項目嘉佰道開盤即售罄，觀宸潤府及象嶼遠香湖岸等外環(huán)外項目開盤去化率也較上一批次有所提升。

來源：諸葛數(shù)據(jù)研究中心（2024年5月20日至6月16日）

二手房方面，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，6月1日至16日，上海二手房網(wǎng)簽達13381套，較上月同期增長82%，較5月日均604套的日均網(wǎng)簽水平有大幅提升?！皽艞l”后多家中介平臺二手帶看量及簽約量都有所上漲，從日度來看，新政后二手房半個月成交11445套，日均成交763套，遠高于5月日均586套的水平。

“5·17新政滿月，上海新房、二手房成交均有提升，成交量上漲因新政放開單身對外環(huán)內(nèi)二手房的限購，且外環(huán)內(nèi)‘老破小’二手房今年以來跌幅較高，市場價格繼續(xù)下跌空間預期較小，部分客戶在政策出臺后基于房價可能上漲的預期，選擇盡快出手?！?/p>

中指研究院上海高級分析師陳炬蘭認為，根據(jù)以往經(jīng)驗，新政出臺后短時間內(nèi)市場情緒或高漲，最先表現(xiàn)在二手房市場，帶看及簽約量增量明顯。隨著一二手房置換鏈條暢通，新房市場或將隨之回暖，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場交易活躍度或將提升。

每經(jīng)記者注意到，隨著市場活躍度和關注度的不斷攀升，外地的地產(chǎn)中介也開始關注上海市場。記者在采訪中注意到，此前深耕武漢市場的某 房產(chǎn)中介團隊，近期組織開啟了上海洋房小高層的團購活動，并宣稱剛考察就有很多粉絲報名。

在四個一線城市中，只有北京目前仍未落地央行5·17新政的相關細則。反映到市場交易上，近一個月北京新房和二手房的周成交量總體均呈現(xiàn)下降態(tài)勢。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年第24周（6月10日至16日），北京新建商品住宅成交613套，雖然較前一周上漲21.15%，但相比今年第21周（790套）和第22周（838套）的成交量，仍處于偏低水平，市場主要體現(xiàn)為“恢復”。

二手房成交方面則下降明顯。第24周，北京成都二手住宅2988套，環(huán)比前一周增長0.61%。但相比今年第21周（3398套）和第22周（3630套）的成交量，降幅均超過10%。

來源：諸葛數(shù)據(jù)研究中心（2024年5月20日至6月16日）

另據(jù)市場消息，上周末，中建壹品?花香壹號尚未正式開盤前便傳出特價房信息——個別房源最低售價4.9萬元/平方米，遠低于該項目市場指導價7.2萬元/平方米； 中建?和頌九里開盤便推 出特價房，備案總價859萬元，“6·18”新房節(jié)一口價738萬元，相當于直降121萬元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向每經(jīng)記者確認了這一信息：“北京新房最近特價的確很多，但基本是八折或九折，以前指導價是市場的錨點，這個項目一出，周末所有案場都迷糊了?！?/p>

張大偉表示，新房降價搶收的原因主要還是政策及二手房價差大。首先，北京尚未落地5·17政策細則，與其他一線城市相比市場熱度明顯不足。其次，北京的二手房價格已經(jīng)經(jīng)歷了與其他城市相似的跌幅，普遍達到了25%至30%，部分區(qū)域的跌幅甚至更高。但新房價格在此之前并沒有明顯調(diào)整，僅有少數(shù)項目通過特價房的形式降價以獲得成交量?！斑@種市場環(huán)境下，一些新開盤項目為了在市場上獲得成交量，不得不選擇以較低的價格開盤。整體而言，市場正處于‘以價換量’階段，新房和二手房的降價現(xiàn)象成為當前市場的主流趨勢。”

和碩機構首席分析師郭毅則認為，北京新房成交量目前處于低位，打折促銷的蔓延迫使開發(fā)商在土地獲取上更加謹慎，這可能對北京土地市場的競爭力和未來可能出現(xiàn)的流拍流標現(xiàn)象產(chǎn)生不利影響?！皯M快在北京實施5月17日的政策，并在限購政策上給予更大力度的支持，以增加市場需求，穩(wěn)定和復蘇市場信心，促進北京樓市平穩(wěn)發(fā)展。”

廣州新房網(wǎng)簽明顯增加，深圳市場走勢仍待觀察

5月28日發(fā)布樓市新政的廣州，在本輪一線城市中政策力度最大，住房限購門檻放松到幾近于隱形，同時還取消了限售政策。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月17日至6月16日，廣州新房網(wǎng)簽套數(shù)達5849套，相比新政前一個月（網(wǎng)簽5213套）上升了12.2%。廣州5月28日新政后，新房日均成交套數(shù)持續(xù)增加，5月28日-6月16日，共網(wǎng)簽4052套，日均網(wǎng)簽套數(shù)202套。從周度數(shù)據(jù)來看，6月10日至6月16日，新房網(wǎng)簽1565套，創(chuàng)4月份以來周度成交新高。

中指研究院華南分院研究主管陳雪強分析認為，此次新政發(fā)布之后，外地戶籍在限購區(qū)購房門檻進一步下降，當前廣州各方面的購房政策已較為寬松，無論是限購政策，還是信貸政策等均在一線城市中最為寬松?！?·17新政發(fā)布已滿月，廣州樓市在新政利好帶動下，市場購房氛圍已有所轉變，無論是到訪量還是成交量均有一定的回升，市場熱度短期內(nèi)明顯提升，尤其在廣州5月28日新政發(fā)力后，廣州樓市熱度上升了一個層次?！?/p>

同樣在5月28日，深圳也宣布下調(diào)個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。政策落地后，樓盤來訪量、看房量上升，市場活躍度顯著增強。

據(jù)樂有家數(shù)據(jù)，5.17政策前后一個月對比來看，深圳樂有家門店的二手成交量上漲了52%。其中，總價300萬元以內(nèi)的二手房成交占比顯著上漲，截至6月18日，6月占比達24.6%，是2023年1月以來的最高點。

不過，就深圳樓市寬松政策的后續(xù)效應，中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅認為，深圳樓市雖有利好，但市場基礎并不牢固。在四大一線城市中，深圳樓市政策松松程度僅次于廣州，目前新房供應量充足，但房價持續(xù)低位運行。另外，受深圳保障房分流剛需購房者等因素影響，市場復蘇過程仍需要鞏固。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計，2024年第24周（6月10日-6月16日）全市二手房錄得1309套，環(huán)比增長9.3%。深圳5月28日新政發(fā)布后，政策當周市場未見明顯起色，但隨后兩周二手房錄得量數(shù)據(jù)呈增長態(tài)勢，反映出樓市政策成效需要一定時間消化才會得以顯現(xiàn)，未來走勢仍需持續(xù)觀察。

深圳一位資深地產(chǎn)人士在接受每經(jīng)記者采訪時表示，政策密集出臺后，目前深圳房價大方向企穩(wěn)，業(yè)主信心有所回升，大面積降價尋求成交的業(yè)主少了，部分買家也愿意以過去成交價為基礎成交。但大量購房者依舊在觀望，新房成交量依舊在低位徘徊，新房庫存壓力加大，導致市場活躍度提高難度增大，未來樓市具體走勢還需要繼續(xù)觀察。

來源：每日經(jīng)濟新聞返回搜狐焦點首頁，查看更多

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