李長江與觀點對話：碧桂園服務還將怎樣調整？

??如何通過平臺化管理消化、整合并購資源，提升管理項目的盈利能力，是碧桂園服務接下來一年工作的重點。

??編者按：在創(chuàng)造中尋求解決之道，從2022年開始，一個“新的行業(yè)”正在成型。

??當前，世界與中國迎來百年未有之變局，面對世紀疫情、全球化退潮、經濟下行、地緣沖突與能源危機等不確定性，困難與考驗前所未有。

??此時，整體經濟及各行各業(yè)都進入了新的周期，房地產及由此衍生的全新生態(tài)體系，要用最積極的態(tài)度，給今天的行業(yè)及相關產業(yè)重新定位，并尋求破解之道。

??作為有著數十年市場化發(fā)展深厚積淀的龐大產業(yè)，作為穩(wěn)住經濟的重要抓手，在新的周期，中國地產行業(yè)的企業(yè)領袖和精英們，如何創(chuàng)造新的未來？

??值此艱難時期，“2022博鰲房地產論壇”將繼續(xù)如期召開，觀點新媒體一如既往邀約中國地產商業(yè)領袖及新生代地產人，傳遞信心與勇氣，講述他們的故事和思想。

??觀點網 踐行了“垂直森林”概念的碧桂園總部建筑群，墻體、屋頂均被各式各樣的綠植包圍，一片郁郁蔥蔥。在7月中旬這個烈日炎炎的下午，這里是絕佳避暑地點。

??“可能要稍等一會兒。”幾分鐘前，碧桂園服務總裁李長江的助理告訴我們。

??零星疫情案例又開始在廣佛區(qū)域出現，出于防疫需要，采訪在大樓一樓的接待中心進行，碧桂園服務則在副樓的三四層辦公，相距有一段距離。

??與李長江上一次見面還在2019年，當時碧桂園服務剛敲鐘上市一年有余，仍計劃一步一個腳印固本創(chuàng)收，并最終在2021年進入收獲期。

??只是，后來事情的發(fā)展有了更戲劇性的變化。

??李長江給外界的印象是輕松幽默、自由隨意，從來不是一副精英職業(yè)經理人的派頭，看起來也并不是那么別具野心。但在他帶領下，碧桂園服務過去兩年執(zhí)行了物業(yè)管理行業(yè)內的收并購行動，并已經成長為這個前途廣闊領域的絕對頭部玩家。

??資料顯示，截至2021年年末，碧桂園服務收費管理面積達到7.66億平方米，合同管理面積亦增長至14.38億平方米。

??告別高歌猛進

??“機會確實是出現了。”中國出險房企對回籠資金的殷切需求，帶來新的歷史機遇。在李長江看來，碧桂園服務近兩年的強勢收并購是一個各取所需的過程。企業(yè)有估值合適、價格合理的資產亟待出售，而碧桂園服務有需求和充足的資金。

??據了解，在數百億港元配股融資的支持下，該公司于2021年就斥資約195.3億元先后將藍光發(fā)展旗下藍光嘉寶服務、花樣年旗下彩生活鄰里樂（開萬）、富力地產旗下天力物業(yè)、中梁控股旗下中梁百悅智佳，以及湖南天環(huán)、新華正達、武漢雪域云海網絡等收入囊中，并購PE控制在8-14倍水平。

??具備上市規(guī)模的綜合型物管企業(yè)為主，細分業(yè)態(tài)專業(yè)企業(yè)為輔的并購策略，使碧桂園服務業(yè)務寬度和廣度有一個全方位的補強。

??據李長江介紹，對并購標的主要考察業(yè)務規(guī)模、業(yè)務質量和增長空間；平均管理費單價、管理團隊、員工團隊、物業(yè)費收繳率、欠費情況、負債情況、有沒有做增值服務，增值服務做的好不好等幾方面，都會兼顧考慮。

??以天力物業(yè)為例，這筆發(fā)生在去年9月的交易碧桂園服務已付出將近50億元代價。但李長江仍然覺得物超所值，他曾多次在公開場合表示，天力物業(yè)是碧桂園服務的“糧倉型”項目。

??只因基于富力地產過去的經營特點，天力物業(yè)擁有大量集中在一二線城市核心地段，例廣州如珠江新城的儲備項目，“這樣做資源整合是相對容易的，做起來成本會降低?！?/p>

??“而且（天力物業(yè)）原本人均效能太低，明明5個人可以做完的事情，要分給10個人?！崩铋L江指出，同時天力物業(yè)過去對增值服務的關注度幾乎為零，其形容：“它是一片還未被開墾的處女地?！?/p>

??據了解，雖然碧桂園服務去年整合進體系的大部分平臺如開萬和天力物業(yè)，管理費單價均高于碧桂園服務自身，但多少都存在管理效率低、人員冗余、業(yè)務發(fā)掘不充分等問題。這些問題，未來都可以通過管理手段進行解決。

??換句話說，在快刀斬亂麻式的收并購之后，如何通過平臺化管理消化、整合并購資源，提升管理項目的盈利能力，是碧桂園服務接下來一年工作的重點。

??“內生年”兩手抓

??“這個工作是非常重要的，確實我們也到了必須要做的時候了，因為內部管理難度已經越來越大?！崩铋L江稱。

??據悉，碧桂園服務管理層在今年年初舉辦的全年業(yè)績發(fā)布會上宣布，大規(guī)模收并購階段已過去，并提出公司對2022年的定位是“夯實年”“內生年”。

??具體而言，碧桂園服務將著手對完成對賭的收并購企業(yè)，進行區(qū)域一體化整改，以及員工團隊的整合，考核標準的統一。

??“我們現在的組織管理架構是總部、區(qū)域、項目，未來希望是總部、區(qū)域、項目群?！崩铋L江介紹，碧桂園服務的目的是以中心城市為概念對項目進行整合，并在一個省或者一個直轄市內成立專門的平臺公司進行集中管理。

??過去，在同一區(qū)域內常常存在碧桂園服務旗下的多個團隊。如果出現一個招投標項目，幾家團隊蜂擁而至，要如何解決？李長江稱：“我沒辦法偏愛……最后有個折中的辦法，誰去的早，誰的方案更完善，誰就領先?！?/p>

??“從管理的角度，由于是幾家公司在同一個地區(qū)，提供的服務標準也不一樣，容易對品牌產生影響?！崩铋L江說，以往幾家公司的考核標準也不一致，長期放任自流并不明智，甚至容易因“內卷”造成混亂，引發(fā)內部管理的失序。

??“基于這些，我們要對組織進行改革?！彼嘎?，鑒于有部分企業(yè)仍處于業(yè)績對賭期，這次宏大的組織調整會分步驟進行，直至2023年全部完成。

??李長江承認，由于涉及數個平臺數萬員工，組織調整的推進確實存在難度，但他指團隊的積極性都很高。

??“今年從春節(jié)結束以后，我們全力以赴抓‘三繳一流’?！睋私?，“三繳”是預繳、收繳和追繳，“一流”是現金流。過去兩年的大量并購，為碧桂園服務帶來數量不少的應收賬款。

??李長江在年初時曾稱，“三繳一流”在公司內部被定義為關鍵績效指標，并已落實責任到個人。如今，“截至6月30日，對2021年及以前的欠費，追回比例很大，效果非常理想?！?/p>

??重要賽道

??留給采訪的時間還剩不到15分鐘，坐在一旁的公關總監(jiān)提醒我們要抓緊多問幾條問題，因為李長江接下來還有多個重要的會議要參加。

??他透露，集團正加緊召開會議討論1.0版的改革方案，并相信該方案在短期內就能出臺，“今年內大概會完成整體目標的40%?！?/p>

??除了對組織架構和人員團隊的調整，碧桂園服務今年另一項需迫切解決的問題是要提升盈利能力。

??盡管在過去一年碧桂園服務的營收規(guī)模同比增長約84.9%達到288.43億元，但尚有挖掘的空間，商業(yè)、商寫、生活服務、中介、城市服務、資產管理等方面均需進一步加強。

??碧桂園服務在2021年也曾相應地做出努力，包括成立了本地生活業(yè)務線品牌“樓下”，與租售經紀業(yè)務品牌“有瓦”。

??但李長江認為這還不夠充分。

??“租售經紀是跟房地產市場、二手房市場掛鉤，所以受到房地產形勢的影響?！崩铋L江表示，“有瓦”業(yè)務經過這段時間的沖擊，跟過去的想象相比是有差距的。今年公司已進行調整，一方面堅持深耕二手房，另一方面會著重拓展存量市場，例如車位的銷售。

??他指出，“有瓦”在2021年已為集團帶來了數千萬的凈利潤，“今年同去年相比，應該是維持，沒有大幅的增長?！?/p>

??同樣與預期存在偏差的還有城市服務業(yè)務，該業(yè)務去年全年毛利率下降嚴重，并且存在部分欠費的問題。

??“我原來在形容城市服務的時候，就好像天上的明月，看得見，但摸不著?！崩铋L江表示，碧桂園服務去年事實上仍在不停地簽約城市服務項目。

??毛利率不高，為什么還要去做？李長江坦言，其一，城市服務是未來物管行業(yè)的重點方向，碧桂園服務不能丟掉這塊業(yè)務；其二，城市服務毛利率雖然不高，但絕對值大，“城市服務是另外一片藍海，藍海里面目前有沒有魚另說?！?/p>

??另一方面，疫情期間激增的需求，使本地生活業(yè)務成為碧桂園服務目前最為亮眼的業(yè)務線之一。李長江透露“樓下”品牌截至目前維持著不到2000個門店，公司內部的目標是2023年要達到7000家。

??資產管理同樣是值得關注的業(yè)務線，在3月份業(yè)績會上，碧桂園服務管理層曾提到會積極尋找機會進入這條賽道。

??李長江則回應：“大資管板塊已經開始啟動了。”

??以下為觀點新媒體對碧桂園服務執(zhí)行董事、總裁李長江先生的采訪實錄節(jié)選：

??觀點新媒體：今年房企暴雷的很多，現在大家購房信心不足，經濟壓力也很大，您怎么看待這個事？

??李長江：這是客觀存在的現實，從各項數據來看，房地產的確到了拐點，由過去的提供量往真正的質量方面轉。

??過去剛需多，現在城市人口基本上家家戶戶至少都有一套房，但這套房未必是他滿意的。所以，應該變的更大一些。而房地產企業(yè)如果不注意這個方向，仍然追求過去的速度，是要犯錯誤的。

??再者，根據現在的房地產形勢和市場情況來看，房地產企業(yè)暴雷，出現越來越多的強制斷供，這只是下大雨之前的一點小雨。但是這個問題，我相信政府會出政策，畢竟這涉及到幾百萬，上千萬老百姓的生活和財富，無論從哪個角度看，我相信都會有新的政策出來，會對房地產商提要求，各地地方政府會跟進，中央政府會出大的政策，這是我的判斷。

??正是因為房地產行業(yè)發(fā)生了變化，所以這一年來物業(yè)行業(yè)也受到了一定的影響和波及，沒有想到形勢變化如此之快、如此之壞。你看今年以來，沒有哪一家物業(yè)企業(yè)有收并購動作，我們也沒有了。

??但并不意味著以后不去做，中梁智佳因為我們已經是它的股東了，所以我們有優(yōu)先權，同時我們覺得還值得，就拿下來了。

??這一年來的確在內部挖掘潛力，挖掘內生動力增長，把服務做好，發(fā)力增值服務。

??我也注意到物管股在資本市場的變化，現在的資本市場股價好像跟企業(yè)本身的業(yè)績沒有關系了，根本就不看你的業(yè)績，依然將我們同房地產本身的增長放在一起來評估的。

??這個邏輯我相信在一年內就會發(fā)生變化了，也就是說會回到物業(yè)服務本身來，不會把房地產作為估值很重要的一個占比或者組成部分，這是我的看法。

??觀點新媒體：去年碧桂園服務基本上是馬力全開，整個2021年大概花了200億去收并購，是怎么決策抓住這一年的機會？

??李長江：我們去年收購的標的物，最早是藍光嘉寶，然后是開萬（鄰里樂旗下萬象美物業(yè)、開際商業(yè)），然后是天力物業(yè)。

??機會確實是出現了，對出現的機會我們主要考慮了以下幾個條件：第一、這三家公司的規(guī)模還是可以的。第二、質量怎么樣，所謂的質量叫平均管理費單價、團隊怎么樣、收繳率怎么樣、欠費情況怎么樣，有沒有做增值服務，增值服務做得好不好？負債情況就不說了，那是必考項。我們發(fā)現這幾家質量都不錯。

??第三、這三家企業(yè)跟背后的開發(fā)商有直接關系，嘉寶是藍光發(fā)展，開萬是花樣年，天力是富力地產，他們需要錢，我們當時也相對充裕。我們覺得這幾個條件符合我們的需求，于是就成了。沒有其他的，就是基于它的質量，然后還有很好的增長空間。

??對于天力物業(yè)，我記得曾經說過一句--天力物業(yè)是碧桂園服務的糧倉項目。

??第一，它的人均效能太低了，明明5個人可以做完的事情，要分到10個人。第二，天力旗下項目是相對很集中的，這樣資源整合是容易的，做起來成本會降低。第三，沒有做增值服務，基本上是0。從0-1對我們來說很舒服，因為是一片處女地，沒有開墾，只需要培訓一下員工，配套政策，給予獎勵，提出考核。

??因此，結論就是符合我們的要求，可以實現盈利，盈利可能超出收購對價的PE。一般來說，我們收購是10倍PE，希望最后拿回來以后最多5倍PE。

??除前期要做好評估外，后期也有其他空間提升，包括提高勞動效率、勞動效能，以及增強增值服務所帶來的利潤等。

??觀點新媒體：之前您提到過碧桂園服務今年會做平臺化管理，整合并購資源，并且提到會在2023年完成整合，現在過了半年，進度如何？

??李長江：這個工作非常重要，我們希望未來組織架構是總部、區(qū)域、項目群，現在是總部、區(qū)域、項目。

??確實我們也到了必須要整整合的時候，因為內部管理挑戰(zhàn)越來越大。

??舉一個例子，比如在一個省里面，可能這里有碧桂園服務自身的團隊、開萬的團隊、天力的團隊，也有嘉寶的團隊。如果出現一個項目要招投標，結果幾家團隊蜂擁而至，都代表碧桂園服務。這就出現一個問題，我沒辦法偏愛，是不是？最后就要有折中的辦法--誰去的早，誰的方案更完善，誰就領先。

??第二個，管理的角度，由于是幾家公司在同一個地區(qū)，提供的服務標準不一樣，容易對品牌產生影響，這種影響可能是正面的，也可能是負面的。

??第三個，內部考核業(yè)績確認的時候也是，因為大家都在一個集團，憑什么你的指標比我要低一些，而我要比它還高，為什么？大家都知道，企業(yè)內部管理跟指標不是絕對完全的科學，不是絕對的公平，最后容易引起內部管理失序，產生矛盾。

??基于這些，我們要對組織進行改革，并且很快就會把1.0版改革架構討論出來。毫無疑問，這個架構是有利于公司、有利于團隊、有利于服務、有利于業(yè)主的。這不是整合，這是組織調整。

??推進這個是不容易的，這些公司過去考核指標不一樣，這塊是組織變革必須考慮的，所以是一個很大的工程。我們分步驟走，第一步做什么，第二步做什么，第三步做什么。但最終在2023年要完成全集團的組織調整。

??也就是說，今年可能完成40%，明年可能完成剩下的60%，原因是什么？是我們跟有些公司還處在對賭期，涉及到原股東跟我們之間的對賭業(yè)績處理，如果強勢整頓以后，達不成，就要遵守約定。

??再一個，員工的工資待遇也要進行改革，要真正有別于現在的模式，真正讓團隊任何收入都來自于在市場上的業(yè)績，這就可以實現標準、程序的一致性。

??觀點新媒體：今年對于整個團隊的考核都提了很多新要求，推進有困難嗎？

??李長江：嚴格來講是從春節(jié)結束以后，全力以赴抓三繳一流，三繳是預繳、收繳和追繳，一流是現金流。

??此前，如果物業(yè)費、城市服務、增值服務，開發(fā)商欠款等全部加在一起，應收款將近百億，我們通過這半年的落實責任、落實考核，整個團隊的積極性很高，執(zhí)行力很強。截至6月30日，對2021年及以前的欠費，追回比例很大，效果非常理想。

??觀點新媒體：2021年碧桂園在本地生活方面的業(yè)務做了很多鞏固，增加了很多條業(yè)務線，哪些是重點布局的賽道？

??李長江：先談一下本地生活，去年以來，我們有一個“樓下”的品牌，幫你到樓下去買水，買牛奶，幫你到樓下去請阿姨，搞家政，幫你到樓下去洗衣服、干洗。

??樓下現在做得很好，但門店還不多，應該還不到2000家，我們的目標是明年到7000。

??家政，保姆，綠化養(yǎng)護，清潔，現在已經成為產品系列中非常穩(wěn)定的業(yè)務了?，F在布局是布局未來，如果明年一個店賺10萬塊錢，7000個店就是幾個億。因此，這個是緊緊圍繞社區(qū)開展工作的，不會偏離。

??觀點新媒體：租售經紀業(yè)務方面呢？

??李長江：無可否認，租售經紀業(yè)務是跟房地產市場、跟二手房市場掛鉤，所以受房地產形勢的影響，租售經紀業(yè)務跟過去想象相比是有差距的。

??但是我們及時調整了業(yè)務，首先還是堅持做二手業(yè)務，去年有幾千萬凈利潤，今年同去年相比應該是維持，沒有實現大幅增長，主要困難在于大家都不買房了，這跟開發(fā)商遇到的問題是一樣的。

??我說的業(yè)務調整是指我們對存量做一些增量，比如車位銷售，去掙一點傭金，這樣才能實現同往常相比持平或者略有增長。

??觀點新媒體：城市服務有沒有感到同樣的落差，去年全年城市服務毛利率挺低的？

??李長江：我原來在形容城市服務的時候，當時打了一個比方，城市服務好象就是天上的月亮，圓盤掛在那里，看得見，但摸不著。但是我們去年到今年以來城市服務項目非常多，一個項目一個項目不停的簽。毛利率不高，為什么還去做？

??第一個，這是未來的發(fā)展方向，我不能丟掉這個業(yè)務。城市服務是另外一片藍海，藍海里面目前有沒有魚另說。

??第二點，城市服務的毛利率雖然不高，但是有利潤的，只是相對不高而已。從收入看，絕對值大。站在整個公司的角度，毛利率高低并不是評判城市服務的標準，我們不會放棄這塊業(yè)務。

??做企業(yè)一定要明白，當盤子大了，給投資者的回報是怎樣的。

??觀點新媒體：大資管方面有沒有什么計劃？

??李長江：大資管已經開始啟動了，我們開展的模式有別于過去的大資管，可能會跟社會上有資產的人一起來做這件事情，最終實現大家都有所得，具體到時候能看得到。

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網址: 李長江與觀點對話：碧桂園服務還將怎樣調整？ http://businessinterruptionsclaims.com/newsview76739.html