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鄧超明|老舊小區(qū)改造將是下一個(gè)增長(zhǎng)爆點(diǎn)?

來(lái)源:家居百科 時(shí)間:2020年04月21日 10:31

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  今年有一個(gè)重要的機(jī)會(huì),由老舊小區(qū)改造釋放出來(lái)。

??4月份,國(guó)務(wù)院給出的計(jì)劃是,改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè),涉及居民近700萬(wàn)戶,比去年增加一倍,重點(diǎn)是2000年底前建成的住宅區(qū)。非常時(shí)期,國(guó)家在基建方面,無(wú)論是老基建,還是新基建,都在大力投入。

??隨后,有機(jī)構(gòu)給出了市場(chǎng)規(guī)模的預(yù)測(cè),非常樂(lè)觀。

??比如中達(dá)證券的分析認(rèn)為, 2010年末,2000 年前建成的城鎮(zhèn)住房面積約 118.8 億平方米??紤]到老舊住宅的拆除,我們測(cè)算 2019年末,2000 年以前建成城鎮(zhèn)住房建筑面積大于 90 億平方米,需改造老舊小區(qū)建筑面積大于 50億平方米,未來(lái)所需總投資額大于 6 萬(wàn)億元,市場(chǎng)空間較大。

??之前有一個(gè)信息是,全國(guó)共有老舊社區(qū)17萬(wàn)個(gè),涉及上億人,約4200萬(wàn)戶,建筑面積約40億平方米。

??從今年的進(jìn)度來(lái)看,一些部委也有政策出來(lái),比如住建部,明確鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造。

??但問(wèn)題是,怎么參與,能獲得哪些好處,還需要進(jìn)一步探索與完善。

??目前比較成熟的路子,估計(jì)是跟政府合作,拿到財(cái)政資金支持,參與小區(qū)建筑及基礎(chǔ)設(shè)施的修繕改造。這個(gè)合作,不光是房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)公司以及各種專業(yè)公司可以參考,我們的家具、建材與裝修公司,有條件有資源的也可以切入。

??而且各個(gè)省市都在跟進(jìn),出臺(tái)2020年的改造計(jì)劃,據(jù)中新經(jīng)緯的報(bào)道,不完全統(tǒng)計(jì)的情況下,截至目前,已有北京、河北、河南、遼寧、吉林、上海、四川、山東、湖北等22個(gè)省份公布了今年老舊小區(qū)改造目標(biāo)。

??其中, 河南以不少于50萬(wàn)戶位居首位,四川以46.3萬(wàn)戶緊隨其后,山東40萬(wàn)戶以上排在第三。

??政府出了一筆錢,比如河南省級(jí)財(cái)政下達(dá)省級(jí)補(bǔ)助資金3億元,支持市縣加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。這筆錢主要用于小區(qū)內(nèi)水電路氣等配套基礎(chǔ)設(shè)施和養(yǎng)老撫幼等公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)改造、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域修繕和建筑節(jié)能改造、支持有條件的加裝電梯支出等。

??山東省明確,到2020年底,基本完成1995年前建成老舊小區(qū)的整治改造任務(wù)。河北省之前出臺(tái)了《河北省老舊小區(qū)改造三年行動(dòng)計(jì)劃(2018-2020年)》,資金主要來(lái)源于市縣財(cái)政,約112.3億元,占比87%;其他包括市政專營(yíng)單位、居民個(gè)人籌集、小區(qū)原產(chǎn)權(quán)單位等。

??那么,政府出錢支持的改造,主要是哪些改造內(nèi)容?據(jù)公開(kāi)信息,財(cái)政下?lián)艿馁Y金主要用于公共設(shè)施,包括:加裝充電樁、電梯,增加公共活動(dòng)場(chǎng)所、養(yǎng)老、助餐服務(wù),增加停車設(shè)施、托幼服務(wù)、便民商店、快遞服務(wù)點(diǎn)等,不同小區(qū)根據(jù)實(shí)際情況而定。

??其實(shí),這項(xiàng)工作并不容易,畢竟光靠政府的資金,只能改善一部分小區(qū)。社會(huì)資金如何參與、業(yè)主怎么參與等,都還需要探索。有些人不看好老舊小區(qū)改造,認(rèn)為沒(méi)法改、不好改,覺(jué)得錢太少改不了太多東西,加之業(yè)主不想出錢,光靠財(cái)政很難推動(dòng)。

??其,這事帶來(lái)的市場(chǎng)空間是值得看好的,困難確實(shí)有,但不影響這是一件好事。一是從中央到地方推動(dòng),二是老舊小區(qū)里大部分居民對(duì)居住環(huán)境改善的迫切需求。

??同時(shí),這里面還有一些可以去爭(zhēng)取的機(jī)會(huì)。對(duì)有些人是機(jī)會(huì),畢竟每年大筆資金投下來(lái),總是有人賺到的。還有大量居民釋放的老舊小區(qū)改造需求,也是有人把握住了機(jī)會(huì)的。

??一個(gè)是根據(jù)自己的條件,接手政府安排的老舊小區(qū)改造訂單。

??各地政策可能不一樣,有的是街道辦牽頭,注意找到對(duì)口部門,這個(gè)主要是公共設(shè)施部分的,量力而行。有這方面的資源,建議可以切入去做。做得好,還可以順帶宣傳一下,從小區(qū)業(yè)主里轉(zhuǎn)化訂單。

??當(dāng)然,也可以跟接手改造項(xiàng)目的公司合作,他們做公共設(shè)施的改造,你搭個(gè)順風(fēng)車,一起合作。

??二是想辦法轉(zhuǎn)化老舊小區(qū)里的客戶,前面有公共政策開(kāi)道,宣傳力度已經(jīng)比較大。接受了這方面信息的居民,占比不小。接受了信息,就有可能激活居民個(gè)人的裝修翻新需求。

??我們能做什么?可以搞點(diǎn)家具家電建材翻新,比如曲美的以舊換新,舊家具免費(fèi)回收,按新家具銷售價(jià)值10%提供補(bǔ)貼,而且還有折扣。還有的商家,搞馬桶換新。

??再者,這里面有一個(gè)要點(diǎn)是,有些老舊小區(qū)改造得不錯(cuò),可能帶動(dòng)二手房成交。一旦有了一定的成交,那么,新房主就可能翻新裝修。

??所以,我們可以多關(guān)注一下那些納入改造范圍的小區(qū),提前做宣傳,或者跟這些小區(qū)周邊的中介建立合作關(guān)系,注意提前鎖定這里的業(yè)主。

??做生意,不妨多一點(diǎn)放長(zhǎng)線的思維,做長(zhǎng)期主義者,提前部署,陸續(xù)轉(zhuǎn)單,機(jī)會(huì)就這樣變現(xiàn)。在大多數(shù)成功者身上,都有這樣的情況。(來(lái)源:大材研究)

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