王菁菁 | 老舊小區(qū)改造:改什么?有何影響?難在哪里?
??導(dǎo)讀
??2020年4月,中央政治局會議強(qiáng)調(diào),要積極擴(kuò)大有效投資,實(shí)施老舊小區(qū)改造。老舊小區(qū)改造順應(yīng)了人們對美好生活的追求,是改善居民居住條件、擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措。本文作為老舊小區(qū)改造研究系列的第一篇,主要探索三大問題:老舊小區(qū)改什么?對經(jīng)濟(jì)影響有多大?當(dāng)前存在哪些難點(diǎn)?
??摘要
??何為老舊小區(qū)改造?
??老舊小區(qū)改造是對存量住房進(jìn)行的綜合改造,基本不涉及大拆大建。根據(jù)住建部等三部委出臺的《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》,老舊小區(qū)是指城市、縣城(城關(guān)鎮(zhèn))建成于2000年以前、公共設(shè)施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)。已納入城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造計(jì)劃、擬通過拆除新建(改進(jìn)、擴(kuò)建、翻建)實(shí)施改造的棚戶區(qū)(居民住房),以及以居民自建住房為主的區(qū)域和城中村等,均不屬于老舊小區(qū)范疇。我國從1998年才全面實(shí)施住房商品化改革,因此絕大部分的老舊小區(qū)改造對象是福利分房時期建成、尚未納入棚改的公房。
??從改造內(nèi)容看,主要可分為三類:一是基礎(chǔ)類改造,包括拆違拆臨、安防、環(huán)衛(wèi)、消防、道路、照明、水電氣暖、光纖、建筑物修繕、管線規(guī)整等,旨在完善基礎(chǔ)設(shè)施、滿足居民最基本的生活需求。二是完善類改造,包括加裝電梯、停車場、物業(yè)用房、無障礙設(shè)施等,旨在完善配套設(shè)施、提升小區(qū)整體環(huán)境。三是提升類改造,包括增加社區(qū)養(yǎng)老、托幼、家政、衛(wèi)生防疫、助餐等,旨在提升社區(qū)公共服務(wù)水平。除基礎(chǔ)類項(xiàng)目實(shí)施統(tǒng)一改造外,提升和完善類可由居民菜單式選擇改造內(nèi)容。
??老舊小區(qū)改造與棚改、舊改均有顯著區(qū)別。從改造對象看,老舊小區(qū)改造主要針對住宅區(qū);舊改范圍更廣,不僅包括住宅區(qū),還涉及城市規(guī)劃布局、城市環(huán)境及道路系統(tǒng)等多維度更新;棚改主要針對棚戶區(qū)。從改造方式看,老舊小區(qū)改造多為存量更新;棚改多為拆除重建(改建、擴(kuò)建、翻建);舊改既包括拆除重建,也有存量改造。從參與主體看,老舊小區(qū)改造目前多為政府主導(dǎo);棚改為“政府主導(dǎo)+國企實(shí)施”;舊改中市場主體參與較多。從補(bǔ)償方式看,老舊小區(qū)改造不涉及居民補(bǔ)償安置;舊改多為實(shí)物安置;棚改既有實(shí)物安置,也有貨幣補(bǔ)償。
??長期看,老舊小區(qū)改造市場空間廣闊,預(yù)計(jì)可拉動投資近4.54萬億
??根據(jù)住建部摸排結(jié)果,全國2000年以前建成的老舊小區(qū)近17萬個、涉及居民上億人、超4200萬戶、建面約40億平。分區(qū)域看,根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)估算,東部省市老舊小區(qū)改造規(guī)模最大,占比約52.5%;中部次之,占比約31.1%;西部最少,占比約16.5%。2020年4月國常會明確,2020年改造項(xiàng)目3.9萬個,涉及居民近700萬戶,比2019年增加一倍。
??保守估算,老舊小區(qū)改造總投資額約4.54萬億元。我們根據(jù)老舊小區(qū)改造的三大內(nèi)容分別測算:一是基礎(chǔ)類改造,預(yù)計(jì)投資1.2萬億元。根據(jù)《北京市老舊小區(qū)綜合改造技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》(2017),若只考慮節(jié)能、粉刷、門窗、電、水、暖六項(xiàng)改造,單位建面投資金額為437.8元/平,按70%折算成全國水平,約為306.5元/平,40億平預(yù)計(jì)投入1.2萬億元。二是完善類改造,預(yù)計(jì)投資2.66萬億元。若只考慮加裝電梯和停車場,按每部電梯成本60萬元、一梯3戶、每棟6層估算,4200萬戶須加裝電梯233萬部,需要1.4萬億元;停車場按6萬元/車位、每兩戶1個車位保守估算,需要1.26萬億元。三是提升類投資,預(yù)計(jì)投資0.68萬億元。按每個小區(qū)投入400萬元、17萬個小區(qū)估算,合計(jì)0.68萬億元。
??老舊小區(qū)改造短期進(jìn)展不及預(yù)期,目前仍存在三大難點(diǎn)亟需解決
??第一,錢從哪來?目前居民出資意愿低,企業(yè)參與積極性不高,導(dǎo)致過度依賴財(cái)政資金,資金缺口大。
??老舊小區(qū)改造尚未建立可持續(xù)的融資機(jī)制。從財(cái)政出資看,目前改造主要依靠財(cái)政資金,受當(dāng)前減稅降費(fèi)、加大基建投資、房地產(chǎn)市場降溫等影響,財(cái)政面臨巨大壓力,若仍僅靠政府一己之力,遠(yuǎn)無法滿足改造的巨大資金需求。從居民出資看,老舊小區(qū)多建于福利分房時期,居民長期缺乏繳費(fèi)習(xí)慣,且住戶多為老年人和租戶,對改造后價值提升效果缺乏感知,普遍不愿出資。從市場主體參與看,老舊小區(qū)改造投入大、周期長、收益不確定性高,若無政策支持,很難保障合理收益,企業(yè)普遍參與積極性不足。資金是改造的前提,如何吸引居民和社會資本參與,是當(dāng)前亟需解決的最大難題。
??第二,各方利益如何平衡?老舊小區(qū)量大面廣,涉及千萬家庭切身利益,往往眾口難調(diào),難以達(dá)成共識。
??老舊小區(qū)改造,平衡各方利益是關(guān)鍵。老舊小區(qū)改造不同于新建工程,在改造中涉及不同業(yè)主、改造主體及相關(guān)權(quán)利人等多方利益調(diào)整,一旦協(xié)調(diào)不好,將造成工期停滯或重復(fù)改造等問題。從各地改造實(shí)踐來看,改造中不可避免要面臨各方利益訴求差異,往往導(dǎo)致工程很難順利開工。如加裝電梯高低層利益沖突、停車場改造有車無車?yán)娌┺?、上下水管道改造各方訴求差異等,常常陷入“一人反對,全員擱置”的困境。如何滿足各方利益訴求、減少協(xié)調(diào)和磨合成本,是老舊小區(qū)改造亟待解決的第二大難題。
??第三,后期如何維護(hù)?缺乏長效管理機(jī)制,改造成果很難長期維持,陷入“改造-破壞-再改造”的惡性循環(huán)。
??老舊小區(qū)改造并非一勞永逸,若沒有長期維護(hù)和運(yùn)營管理機(jī)制,改造效果很難長期保持。老舊小區(qū)改造,“三分建、七分管”,只有“建管并重”,才能真正惠及民生。在后續(xù)管理上,目前主要存在三大問題:一是缺乏物業(yè)公司統(tǒng)一管理,老舊小區(qū)居民普遍缺乏付費(fèi)購買服務(wù)的習(xí)慣,導(dǎo)致后續(xù)管理很難推進(jìn),很快重回改造前的混亂局面;二是缺乏小區(qū)居民管理規(guī)約,無約束環(huán)境中,亂倒垃圾、違章搭建、車輛亂停、破壞植被等長期養(yǎng)成的惡習(xí)很難扭轉(zhuǎn);三是缺乏業(yè)主委員會,住戶意見很難統(tǒng)一,后續(xù)維護(hù)工作推進(jìn)緩慢。建立老舊小區(qū)改造后續(xù)長效管理機(jī)制,形成“共商、共建、共治、共享”的社會治理模式,是老舊小區(qū)改造亟待解決的第三大難題。
??正文
??1 老舊小區(qū)改造的發(fā)展歷程
??我國早在2007年啟動了老舊小區(qū)改造,但之前重心主要聚焦棚戶區(qū)和危舊房,老舊小區(qū)改造進(jìn)展緩慢。2019年以來,隨著棚改收官,老舊小區(qū)改造接棒成為惠民生、擴(kuò)內(nèi)需的重要手段。從2007年啟動至今,老舊小區(qū)改造主要經(jīng)歷了三大階段:
??一是緩慢推進(jìn)階段(2007-2015年)。2007年,住建部頒布《關(guān)于開展舊住宅區(qū)整治改造的指導(dǎo)意見》,首次對舊住宅區(qū)改造范圍、標(biāo)準(zhǔn)及改造機(jī)制等進(jìn)行規(guī)范,標(biāo)志老舊小區(qū)改造正式啟動。但在之后很長一段時間,政策重心主要聚焦棚戶區(qū)和危舊房改造,老舊小區(qū)改造緩慢開展,改造內(nèi)容也主要圍繞建筑節(jié)能減排和房屋維修養(yǎng)護(hù),綜合性整治較少。
??二是試點(diǎn)階段(2016-2018年)。2015年底,習(xí)總書記在中央城市工作會議上明確,要有序推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治,徹底改變粗放型管理方式,老舊小區(qū)綜合整治上升到更高關(guān)注層面。2017年底,住建部明確在廣州、廈門等15個城市開展老舊小區(qū)改造試點(diǎn)。截至2018年底,試點(diǎn)城市已改造老舊小區(qū)106個,惠及5.9萬戶居民,老舊小區(qū)改造的政策逐步細(xì)化并趨于綜合。
??三是加速階段(2019年以來)。2019年4月,住建部等三部委發(fā)布《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》,首次將老舊小區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程,給予中央補(bǔ)助資金支持。10月,住建部確定在“兩省七市”開始第二輪老舊小區(qū)改造試點(diǎn)。2020年4月,國務(wù)院常務(wù)會明確,2020年計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個,涉及居民近700萬戶,比去年增加一倍。隨著一系列政策出臺,老舊小區(qū)改造進(jìn)入加速階段。
??2 老舊小區(qū)改什么?
??老舊小區(qū)改造主要是存量更新,不涉及拆除重建。根據(jù)住建部等三部委頒布的《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》,老舊小區(qū)是指城市、縣城(城關(guān)鎮(zhèn))建成于2000年以前、公共設(shè)施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)。已納入城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造計(jì)劃、擬通過拆除新建(改進(jìn)、擴(kuò)建、翻建)實(shí)施改造的棚戶區(qū)(居民住房),以及以居民自建住房為主的區(qū)域和城中村等,均不屬于老舊小區(qū)范疇。地方在老舊小區(qū)范圍劃定上有一定自主權(quán)。
??老舊小區(qū)改造主要是存量翻新,與舊改和棚改均有顯著區(qū)別。從改造對象看,老舊小區(qū)改造主要針對住宅小區(qū);舊改主要通過對舊城區(qū)進(jìn)行重建、翻新、改造等來改變整體面貌,不僅包括居住環(huán)境,還有城市規(guī)劃布局、環(huán)境及道路系統(tǒng)等;棚改主要針對棚戶區(qū)。從改造方式看,老舊小區(qū)改造多為存量改造,不涉及大面積拆遷新建;棚改多為拆除重建(新建、改建、擴(kuò)建);舊改既有拆除重建,也有存量翻新。從參與主體看,老舊小區(qū)改造多由政府主導(dǎo),棚改由“政府主導(dǎo)+國企實(shí)施”,舊改中市場主體參與較多。從補(bǔ)償方式看,老舊小區(qū)改造不涉及征收拆遷和居民補(bǔ)償安置;舊改多為實(shí)物安置;棚改既有實(shí)物安置,也有貨幣補(bǔ)償。
??從改造內(nèi)容看,主要包括三類。一是基礎(chǔ)類改造,包括拆違拆臨、安防、環(huán)衛(wèi)、消防、道路、照明、水電氣暖、光纖、建筑物修繕、管線規(guī)整等,旨在解決基礎(chǔ)設(shè)施老化等問題。二是完善類改造,包括加裝電梯、停車場、物業(yè)用房、無障礙設(shè)施等,旨在完善配套設(shè)施、提升小區(qū)整體環(huán)境。三是提升類改造,包括完善社區(qū)養(yǎng)老、托幼、家政、衛(wèi)生防疫、助餐等,旨在提升社區(qū)公共服務(wù)水平。除基礎(chǔ)類項(xiàng)目實(shí)施統(tǒng)一改造外,提升和完善類可由居民菜單式選擇改造內(nèi)容。
??3 老舊小區(qū)改造影響有多大?
??3.1 長期看,市場空間廣闊,預(yù)計(jì)可拉動投資近4.54萬億
??根據(jù)住建部摸排結(jié)果,全國2000年以前建成的老舊小區(qū)近17萬個、涉及居民上億人、超4200萬戶、建面約40億平。分區(qū)域看,根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)估算,東部省市老舊小區(qū)改造規(guī)模最大,占比約52.5%;中部次之,占比約31.1%;西部最少,占比約16.5%。2020年4月國常會明確,2020年改造項(xiàng)目3.9萬個,涉及居民近700萬戶,比2019年增加一倍。
??保守估算,老舊小區(qū)改造總投資額約4.54萬億元。我們根據(jù)老舊小區(qū)改造的三大內(nèi)容,分別測算了相應(yīng)的投資額。
??一是基礎(chǔ)類改造。根據(jù)《北京市老舊小區(qū)綜合改造技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》(2017),若只考慮節(jié)能、粉刷、門窗、電、水、暖六項(xiàng)改造,單位建面投資金額為437.8元/平,按70%折算成全國水平,約為306.5元/平;根據(jù)試點(diǎn)城市實(shí)際改造情況估算,基礎(chǔ)類改造平均成本約300元/平。我們以300元/平、40億平待改造面積測算,預(yù)計(jì)全國老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造需投入1.2萬億元;
??二是改善類改造。若只考慮電梯和停車場,按每部電梯加裝成本60萬元/部、一梯3戶、每棟6層估算,4200萬戶須加裝電梯233萬部,需要1.4萬億元;停車場按6萬元/車位、每兩戶1個車位保守估算,需要1.26萬億元。預(yù)計(jì)改善類改造需要至少2.66萬億元;
??三是提升類改造。若按每個小區(qū)投入400萬元、17萬個小區(qū)估算,需要0.68萬億元。
??因此,保守估計(jì),老舊小區(qū)改造至少需投入4.54萬億元。而根據(jù)住建部原副部長仇保興測算結(jié)果,老舊小區(qū)改造市場空間或可達(dá)5萬億元。
??3.2 短期看,進(jìn)展不及預(yù)期,仍有三大難點(diǎn)亟需解決
??老舊小區(qū)改造量大面廣,但由于與群眾切身利益直接相關(guān),在實(shí)際改造中阻力較大。目前來看,老舊小區(qū)仍有三大難點(diǎn)亟待解決:錢從哪來?各方利益如何平衡?后續(xù)如何維護(hù)?
??3.2.1 錢從哪來?——財(cái)政壓力大、居民不愿出、企業(yè)積極性低
??按照“誰受益、誰出資”原則,老舊小區(qū)改造理應(yīng)通過財(cái)政配資、居民出資、市場運(yùn)作等多元化方式籌措資金。從目前進(jìn)展看,居民出資意愿低、社會資本積極性不足、政府財(cái)政壓力大,老舊小區(qū)改造面臨巨大的資金缺口,導(dǎo)致改造進(jìn)展緩慢、效果不及預(yù)期。
??從財(cái)政出資看,地方財(cái)政壓力較大,僅靠政府一己之力很難負(fù)擔(dān)。從試點(diǎn)城市看,目前老舊小區(qū)改造主要是政府出資,市、區(qū)兩級政府按一定比例分擔(dān),居民等其他渠道出資占比極低。以廣州市越秀區(qū)仰忠社區(qū)為例,總改造資金2950萬元,市財(cái)政出資1450萬元(49.2%)、區(qū)財(cái)政1490萬元(50.5%),居民僅集資10萬元(0.3%)。相較棚改,老舊小區(qū)改造不涉及拆遷重建,政府無法通過收儲閑置土地再出讓增收,這些項(xiàng)目本身不會帶來資金來源。
??2020年突發(fā)疫情下,地方財(cái)政持續(xù)承壓。一方面穩(wěn)增長、保就業(yè)需要財(cái)政發(fā)力,另一方面經(jīng)濟(jì)下滑、減稅降費(fèi)、土地市場降溫等大幅減少財(cái)政收入。2020年一季度,僅西藏地方公共財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)正增長,其余30省市均負(fù)增長。今年老舊小區(qū)改造力度較去年增加一倍,若仍只靠政府一己之力,很難滿足改造的巨額資金需求。
??從居民出資看,老舊小區(qū)住戶繳費(fèi)意愿普遍較低。老舊小區(qū)多建于福利分房時期,居民長期缺乏繳費(fèi)習(xí)慣。典型如“三供一業(yè)”分離移交的小區(qū),一直以來均由企業(yè)承擔(dān)維護(hù)費(fèi)用,居民普遍認(rèn)為企業(yè)出資理所應(yīng)當(dāng),但“三供一業(yè)”分離移交之后,居民觀念短期難以改變。此外,老舊小區(qū)住戶多為老年人和租戶,對改造后價值提升效果缺乏感知,繳費(fèi)意愿很低。若居民不持續(xù)繳費(fèi),即使改造完成,后續(xù)維護(hù)也很難進(jìn)行。
??從社會資本參與看,由于收益很難保障,企業(yè)參與積極性較低。2019年6月,李克強(qiáng)總理在國務(wù)院常務(wù)會上明確,要運(yùn)用市場化方式,吸引社會力量參與。同年7月,住建部副部長黃艷在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上強(qiáng)調(diào),要采取“居民出一點(diǎn)、社會支持一點(diǎn)、財(cái)政補(bǔ)助一點(diǎn)”籌措資金。
??社會資本參與積極性較低,主要有四大原因:一是政策風(fēng)險高,企業(yè)參與改造,預(yù)期能利用閑置公共區(qū)域開展經(jīng)營反哺改造投入,但按照財(cái)政部規(guī)定,公共用房屬于財(cái)政,原則上由市政統(tǒng)一收回,不允許對外經(jīng)營;二是物業(yè)費(fèi)回收難度大,老舊小區(qū)居民長期缺乏繳費(fèi)習(xí)慣;三是盈利空間小,老舊小區(qū)住戶多為低收入群體,管理利潤低;四是不涉及容積率變化,企業(yè)無法通過配建商品房覆蓋投入成本。
??3.2.2 各方利益如何協(xié)調(diào)?——眾口難調(diào),很難達(dá)成一致
??老舊小區(qū)改造,平衡各方利益是關(guān)鍵。老舊小區(qū)改造不同于新建工程,在改造中涉及不同業(yè)主、改造主體及相關(guān)權(quán)利人等多方利益調(diào)整,一旦協(xié)調(diào)不好,往往造成工期停滯或重復(fù)改造等問題。從各地改造實(shí)踐來看,改造中不可避免要面臨各方利益訴求差異,很難一碗水端平,往往導(dǎo)致工程很難順利開工。有的想?;A(chǔ),有的需要提升;底層不讓加裝電梯,高層不讓整改管道;沒車的不讓改停車位。由于涉及切身利益,居民往往都不愿妥協(xié),常常陷入“一人反對,全員擱置”的困境。
??根據(jù)各地實(shí)踐,加裝電梯、上下水管道及停車場是老舊小區(qū)改造中最難協(xié)調(diào)的環(huán)節(jié),不僅導(dǎo)致工期延誤,有的甚至直接造成項(xiàng)目停滯。
??(1)電梯怎么加?——高層最積極、低層不愿意
??高低層住戶意見不統(tǒng)一。高層住戶最積極,主要在于加裝電梯后生活便利性提高,同時帶來10%-30%左右的房屋升值;低層住戶不愿意,加裝電梯不僅帶來噪音污染、占用綠地、遮擋采光等問題,還會造成一二層住房貶值。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施,應(yīng)當(dāng)按總建面2/3以上且總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意,但實(shí)際操作中,常常陷入“一戶反對、全樓擱置”的困境。
??(2)上下水怎么改?——全員同意難度大
??老舊小區(qū)多建于2000年以前,基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重老化、上下水管腐蝕生銹,經(jīng)常出現(xiàn)堵塞漏水、反臟水等問題,是老舊小區(qū)改造的重點(diǎn)之一。由于不同居民利益很難協(xié)商一致,導(dǎo)致實(shí)際改造時阻力較大。
??高低層利益沖突。樓層越低,受上下水管堵塞影響越明顯,改造意愿越強(qiáng)。由于上下水改造必須入戶,改造期間(10-15天左右)要求業(yè)主在家,且會產(chǎn)生噪音污染、破壞裝修、停水、甲醛污染等問題,高層住戶改造意愿往往較低。
??全員同意難度較大。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定,上下水管道改造必須經(jīng)過每個單元所有住戶簽字同意才可開展,但往往很難實(shí)現(xiàn)。主要在于:一是老舊小區(qū)住戶多為租客,改造時聯(lián)系原業(yè)主簽字難度大且耗時長。以北京市朝陽區(qū)勁松小區(qū)為例,由于聯(lián)系不上部分業(yè)主簽字同意,導(dǎo)致上下水改造一直被擱置。二是住戶訴求不同,裝修較好的擔(dān)心施工破壞裝修,有孩子的擔(dān)心噪音影響孩子學(xué)習(xí),有孕婦的擔(dān)心甲醛影響胎兒發(fā)育,導(dǎo)致很難協(xié)商一致。以北京市朝陽區(qū)勝古北里小區(qū)為例,因19戶居民遲遲不簽字,導(dǎo)致工期延誤、政府專項(xiàng)撥款資金面臨被收回風(fēng)險。
??(3)停車場怎么修?——無車有車?yán)娌┺?/p>
??隨著汽車保有量持續(xù)上升,老舊小區(qū)“停車難”問題愈發(fā)嚴(yán)重。1970-2018年,居民千人汽車保有量從0.5輛/千人增至172輛/千人。但在1994年前,由于未預(yù)見家庭汽車保有量的大幅上升,我國住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)中未要求配建停車位,此后雖逐步增加,但2000年前基本以1:10的比例配建。根據(jù)2015年人口普查數(shù)據(jù),41.44%的家庭戶居住在2000年以前建成的房子里,“停車難”問題突出,亟需得到改善。
??配建停車場作為老舊小區(qū)改造改善類項(xiàng)目,旨在改善居民“停車難”問題。目前已有河南、浙江、福建等十多個省市將其作為老舊小區(qū)改造的重點(diǎn),但實(shí)施中仍面臨巨大阻力。
??一是改造資金過度依賴財(cái)政。以立體停車庫為例,平均每個車位造價在6-20萬,很難完全依靠財(cái)政出資。但目前一些建成的停車場投資回收期長達(dá)30年,疊加老舊小區(qū)居民繳費(fèi)意識較差,投資收益不確定性更高,企業(yè)參與積極性低。而居民長期習(xí)慣搶占公共道路停車,出資意愿較低,導(dǎo)致當(dāng)前改造過度依賴財(cái)政資金,整體進(jìn)度緩慢。
??二是居民意見很難協(xié)調(diào)一致。目前各省市停車位改造慣用做法是對道路、綠化等進(jìn)行重新規(guī)劃,利用小微地塊、邊角地、部分綠化地來增加停車位。如合肥綠怡居小區(qū),通過對部分綠化進(jìn)行地面硬化改造,常設(shè)車位從不到500增至1100個。但由于不同年齡業(yè)主訴求不同,老年人青睞增設(shè)綠地和公園,年輕人停車位需求更大;有車和無車家庭意見也很難統(tǒng)一,導(dǎo)致實(shí)際改造時常有沖突。以長沙市岳麓區(qū)八方小區(qū)為例,政府出資將一塊綠地改造成停車庫,但因部分居民反對而終止,小區(qū)內(nèi)停車難、停車亂問題仍未解決。
??3.2.3 后續(xù)如何維護(hù)?——缺乏長效管理機(jī)制,改造效果很難保持
??老舊小區(qū)改造并非一勞永逸,若沒有長期維護(hù)和運(yùn)營管理機(jī)制,改造效果很難長期保持,容易陷入“改造-破壞-再改造”的惡性循環(huán)。老舊小區(qū)改造,“三分建、七分管”,只有“建管并重”,才能真正惠及民生。從后續(xù)維護(hù)看,目前主要存在三大問題:一是缺乏物業(yè)公司統(tǒng)一管理,老舊小區(qū)居民普遍缺乏付費(fèi)購買服務(wù)的習(xí)慣,導(dǎo)致后續(xù)管理很難推進(jìn),很快重回改造前的混亂局面;二是缺乏小區(qū)居民管理規(guī)約,無約束環(huán)境中,亂倒垃圾、違章搭建、車輛亂停、破壞植被等長期養(yǎng)成的惡習(xí)很難扭轉(zhuǎn);三是缺乏業(yè)主委員會,住戶意見很難統(tǒng)一,后續(xù)維護(hù)工作推進(jìn)緩慢。建立老舊小區(qū)改造后續(xù)長效管理機(jī)制,形成“共商、共建、共治、共享”的社會治理模式,是老舊小區(qū)改造的重要環(huán)節(jié),也是當(dāng)前亟需解決的問題。(來源:夏磊地產(chǎn)觀察 作者:王菁菁)
相關(guān)知識
王菁菁 | 老舊小區(qū)改造:改什么?有何影響?難在哪里?
鄧超明|老舊小區(qū)改造將是下一個增長爆點(diǎn)?
5萬億老舊小區(qū)改造市場:社會資本介入 盈利模式待解
新開工城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造2.22萬個,將拉動萬億投資
兩會新聲 | 加強(qiáng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè),改造老舊小區(qū)39萬個
入局超4萬億“舊改”,有衛(wèi)浴企業(yè)月銷量增長25%
改造廚房等于裝修?毛坯、老舊換新、局改,海爾廚電都能干
4.54萬億,中央全面推進(jìn)“舊改”
改造廚房相當(dāng)于一次裝修?毛坯、老舊換新、局改,海爾廚電都能干
存量爭奪戰(zhàn),裝企如何在舊改市場釋放價值?
網(wǎng)址: 王菁菁 | 老舊小區(qū)改造:改什么?有何影響?難在哪里? http://businessinterruptionsclaims.com/newsview10608.html
推薦即時動態(tài)
- 1屬鼠和屬兔的合不合 屬鼠的和 15773
- 2自建房造價多少錢一平米 2 10090
- 3大角鹿瓷磚 5709
- 4驪住水科技第四屆進(jìn)博會訪談實(shí) 5284
- 5愛情數(shù)字代表的意思大全 戀愛 5193
- 6天天315,品質(zhì)365!看聯(lián) 4934
- 7盧森地板2022新品觸感系列 4706
- 8世外康養(yǎng) 設(shè)計(jì)中國度假式居家 4456
- 9屬雞男與屬鼠女相配嗎 屬雞男 4413
- 10愛游戲聯(lián)手馬技俱樂部,開拓全 4249