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紅星美凱龍與融創(chuàng)、金科三巨頭如何三贏？

來源：家居百科時(shí)間：2020年04月15日 17:58

漫樂薈樣板間

4月14日晚間，金科股份發(fā)布公告稱，融創(chuàng)中國(guó)旗下公司擬向紅星美凱龍控股子公司廣東弘敏企業(yè)管理咨詢有限公司轉(zhuǎn)讓公司11%的股權(quán)。

??據(jù)公告顯示，此次交易共涉及金科股份5.87億股，按照8元/股的交易對(duì)價(jià)計(jì)算，即紅星美凱龍以總價(jià)46.99億元接手。

??從三家公司業(yè)務(wù)看，幾乎是實(shí)現(xiàn)了三贏：一個(gè)套現(xiàn)盈利離場(chǎng)，一個(gè)加持了資源，另一個(gè)穩(wěn)定了基面盤，保持局勢(shì)在握。但這背后，權(quán)力博弈，時(shí)機(jī)等待，今天算是較好的階段性結(jié)局了。

??融創(chuàng)中國(guó)：「野心」的基因深入骨髓

??2015年秋天開始，所有中國(guó)媒體的焦點(diǎn)都聚焦于——姚振華代表的寶能系野蠻人如何與萬科博弈。最終，3多年過去，截止到2018年4月3日，姚振華連續(xù)2次通過大宗交易減持了萬科股份，兩次累計(jì)獲利20.7億元。利潤(rùn)率算下來，接近80%，這是一個(gè)高回報(bào)的投資，但萬科也保住了控制權(quán)。

??對(duì)于萬科和寶能，都因?yàn)檫@件事耗力很久。

??在紅星接手融創(chuàng)11%股權(quán)這件事上，起始于2016年9月，利用金科股價(jià)大幅下跌的機(jī)會(huì)，融創(chuàng)中國(guó)旗下的三家公司——天津聚金物業(yè)管理有限公司、天津潤(rùn)澤物業(yè)管理有限公司、天津潤(rùn)鼎物業(yè)管理有限公司大量買入金科股票，隨后又不斷增持，并一度逼近黃紅云及其一致行動(dòng)人所持股份。金科的控制權(quán)危機(jī)就此爆發(fā)。

??之后兩年，融創(chuàng)中國(guó)、金科都開始增持股份。

??截至2019年年底，金科的十大流通股東中最大的是重慶億萬富豪黃紅云及其一致行動(dòng)人的持股比例為29.98%，「融創(chuàng)系」則持有29.35%的股份。其中，天津聚金的持股比例為16.99%。

??而此次紅星接手11%后，此次交易后，融創(chuàng)持股降至12.36%，對(duì)金科控制權(quán)的威脅大大減輕。

??就融創(chuàng)中國(guó)來說，孫宏斌創(chuàng)立之前與聯(lián)想集團(tuán)的關(guān)系，以及后來的成長(zhǎng)過程，都帶有鮮明的個(gè)人性格，非常有進(jìn)攻性。再后來，投資樂視眾所周知，以及萬達(dá)在變賣多處資產(chǎn)時(shí)，融創(chuàng)都強(qiáng)勢(shì)參與，最終拼盤萬達(dá)很多核心資產(chǎn)。

??而金科這一案例，從數(shù)據(jù)上看，當(dāng)時(shí)入股金科股份取得了不錯(cuò)的回報(bào)。定增認(rèn)購(gòu)9億股的成本是4.41元/股，后續(xù)增持6.67億股的成本集中在4.89元/股-6.11元/股，融創(chuàng)中國(guó)的持股總成本在76億元左右。按照最新的收盤價(jià)計(jì)算，融創(chuàng)中國(guó)持有的金科股份市值為129.43億元，浮盈已經(jīng)超過50億元。

??出讓了可能的控制權(quán)后，賬面上看，融創(chuàng)中國(guó)的回報(bào)率也非常高。一個(gè)微妙的細(xì)節(jié)是，金科前10大股東列表中，第9為前海人壽，即寶能系持有2.12%。

??紅星美凱龍：朝地產(chǎn)更進(jìn)一步，目前排名38-45位

??公開資料顯示，曾在2002年-2008年擔(dān)任金科地產(chǎn)總裁的諶俊宇，在2009年入職紅星美凱龍，在紅星美凱龍任地產(chǎn)板塊總裁、副董事長(zhǎng)。后離職從紅星手中接下重慶星坤房地產(chǎn)部分股權(quán)開始創(chuàng)業(yè)。

??在2019年5月，紅星美凱龍將10%股份轉(zhuǎn)讓給了黃紅云控制的公司。根據(jù)兩個(gè)月后的公告，金科發(fā)布公告宣布溢價(jià)11倍收購(gòu)重慶星坤，至此金科股份與紅星美凱龍之間若隱若現(xiàn)的關(guān)系正式鏈接。

??單從業(yè)務(wù)空間上看，業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，紅星美凱龍與金科的業(yè)務(wù)互補(bǔ)性更好。因?yàn)槿趧?chuàng)中國(guó)與金科都為住宅開發(fā)，而紅星美凱龍?jiān)谏虡I(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)上有優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)，一定意義上是中國(guó)家居賣場(chǎng)行業(yè)領(lǐng)頭羊，這是金科想突破的方向。

??而對(duì)于紅星美凱龍，地產(chǎn)業(yè)務(wù)越來越大，與地產(chǎn)行業(yè)更多的聯(lián)手合作，單純說擴(kuò)大朋友圈來說，在戰(zhàn)略上也非常重要。對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來說，有互補(bǔ)共贏的更大空間。

??根據(jù)新浪家居梳理的紅星美凱龍2011-2019年?duì)I收與凈利潤(rùn)同比數(shù)據(jù)摘要曲線來看，營(yíng)收連續(xù)增長(zhǎng)，增幅不大，利潤(rùn)9年的曲線接近于平緩。這反映出——尋找新業(yè)務(wù)利潤(rùn)增長(zhǎng)的急迫性，房地產(chǎn)行業(yè)正是新增點(diǎn)的砝碼。

??一個(gè)側(cè)面參考是：2019年12月，在北京舉辦的2019年房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)年度峰會(huì)上，紅星美凱龍家居集團(tuán)總裁謝堅(jiān)表示，創(chuàng)立33年的紅星美凱龍家居集團(tuán)現(xiàn)在是全世界管理面積最大的公司，紅星美凱龍每年的地產(chǎn)銷售規(guī)模大概500到600億之間，在中國(guó)的房地產(chǎn)排名當(dāng)中大概38位到45位。

??金科：重歸風(fēng)平浪靜

??與寶能主攻萬科一樣，萬科找到更強(qiáng)的合伙人，阻擊了寶能系。而金科找到紅星美凱龍之后，黃紅云極其一致行動(dòng)人股權(quán)占比為29.99％。交易達(dá)成后的融創(chuàng)所控制股權(quán)為18.35％，差距就拉開了。

??萬科的案例里，萬科是一個(gè)極佳的標(biāo)的。而金科也同樣是，基本面非常好看。

??新浪家居尋找了金科近9年來的主要數(shù)據(jù)，根據(jù)金科2011-2019年?duì)I收與凈利潤(rùn)同比數(shù)據(jù)摘要的曲線來看，營(yíng)收逐年增長(zhǎng)，利潤(rùn)同樣軌跡。這或許就是多方想投資的原因。

??而這次交易之后，三巨頭都有各自優(yōu)勢(shì)及不錯(cuò)的發(fā)家業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)金科未來的成長(zhǎng)性依然會(huì)很好。

??三巨頭共贏的核心是什么：各取所需

??從這個(gè)案例中看，不同的階段，企業(yè)的需求不同，對(duì)于之前大筆投資，尤其是樂視上折戟的融創(chuàng)中國(guó)來說，需要的是錢。最近幾年，資本市場(chǎng)中那么多的投資成功套現(xiàn)離場(chǎng)案例，在融創(chuàng)是亟須的，因?yàn)楸妒荜P(guān)注的樂視一案上，因?yàn)橥顿Y虧損，在幾次發(fā)布會(huì)上都留下了老板孫宏斌數(shù)次落淚反思的鏡頭，大贏一回很重要。

??至于紅星美凱龍，家具賣場(chǎng)全國(guó)推進(jìn)，最需要的是地，與千億級(jí)的地產(chǎn)大公司，又是熟悉的合作伙伴，同時(shí)各有所長(zhǎng)，更容易在商業(yè)上目標(biāo)一致，共進(jìn)退。

??而金科來說，極具成長(zhǎng)性的公司控制權(quán)穩(wěn)定，那么公司就會(huì)更專注于商業(yè)業(yè)務(wù)。

??從股權(quán)大交易的結(jié)果來看，十大股東的融創(chuàng)中國(guó)與紅星美凱龍，都會(huì)給金科帶來增值的可能性。在家居方面看，紅星美凱龍?jiān)诘禺a(chǎn)業(yè)務(wù)上走得更快，在賣場(chǎng)領(lǐng)域擴(kuò)張也更能輕裝上陣。（來源：新浪家居）

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