200億！紅星地產(chǎn)聯(lián)手遠洋集團開創(chuàng)多贏新格局

        紅星地產(chǎn)與遠洋的連續(xù)劇終于迎來大結局。 

        200億，成為了這次聯(lián)手的核心數(shù)字。

        7月18日，遠洋集團發(fā)布公告，將與關聯(lián)合作方共同通過天津遠璞，擬以40億元的股權對價收購紅星地產(chǎn)70%的股份。整個交易由4個階段完成，此前，天津遠璞已經(jīng)受讓紅星地產(chǎn)18%的股份，雙方計劃在今年7月30日、8月10日和明年1月10日前后，分別完成紅星地產(chǎn)22%、11%和19%的股權轉(zhuǎn)讓。

        紅星地產(chǎn)與遠洋的緋聞始于今年3月底，當時遠洋資本戰(zhàn)略入股紅星企發(fā)（紅星地產(chǎn)母公司）獲得18%股權。根據(jù)21世紀財經(jīng)報道，遠洋對紅星地產(chǎn)評價頗高，認為其“整體運營模式算是行業(yè)內(nèi)的良心企業(yè)”，且對紅星地產(chǎn)現(xiàn)在的管理團隊也很認可，因此決定進一步收購。

        交易雙方對紅星地產(chǎn)的定價較為復雜。首先是40億元的股權作價，然后還要算上對未來利潤的分配，后者更是影響紅星地產(chǎn)身價的核心要素。

        根據(jù)遠洋公告，截止2020年12月31日，紅星地產(chǎn)已售但未結轉(zhuǎn)的開發(fā)物業(yè)及自持物業(yè)的利潤，將由紅星控股與天津遠璞按照85%：15%的比例進行分配；截止2020年12月31日，未售的開發(fā)物業(yè)及自持物業(yè)的利潤，將由紅星控股和天津遠璞按70%：30%的比例進行分配。

        據(jù)知情人士透露，交易價格不含紅星控股享有的已結轉(zhuǎn)利潤，該項利潤的規(guī)模大概在30億左右，應該歸紅星控股所有。

        遠洋官方披露，紅星地產(chǎn)開發(fā)項目共有91處，住宅銷售面積合計2017.1萬平方米。其中70%分布在上海、蘇州、長沙等一二線城市；可售型住宅產(chǎn)品比重高達80%，且多為面向剛需和剛改的高效項目，可實現(xiàn)快速去化?？紤]到紅星地產(chǎn)團隊在業(yè)界的良好口碑和勾地模式，項目利潤率較高，初步估算，這家明星地產(chǎn)企業(yè)未來還能為股東創(chuàng)造的利潤將達到200億左右。

        由此可見，雖然紅星控股轉(zhuǎn)讓了紅星地產(chǎn)70%的股份，但依然可以獲取未來7成收入。因此，這次合作不像是此前所傳的“并購”，用“非典型的股權合作”來描述可能更適合。

        紅星控股葫蘆里賣的什么藥？

        相較于紅星地產(chǎn)的身價之謎，紅星控股選擇的收益方式更值得細品。為什么他們沒有一次性換取大筆資金，而是選擇細水長流，確保未來每年都能獲得一定的利潤？ 

        在我們看來，這首先說明了紅星控股當前并沒有面臨較大的償債壓力。因此，紅星控股并不急著套現(xiàn)，而是更傾向選擇未來幾年的現(xiàn)金流，用于支持紅星控股下屬板塊未來的發(fā)展需要。 

        其次，公司堅定看好紅星地產(chǎn)的長遠發(fā)展。

        如果紅星地產(chǎn)未來業(yè)績變臉，那么讓遠洋集團“一次付清”自然是紅星控股的最佳選項。反過來看，沒有把這次合作變成“一次性買賣”，而是和合作伙伴（遠洋集團）利益綁定，共同面對未來，充分證明了紅星控股對紅星地產(chǎn)的信心。前面提到，紅星地產(chǎn)的物業(yè)主要分布在一二線城市，并且多為面向剛需和剛改的高效項目，這確保了未來銷售價格的堅挺。同時，隨著與遠洋集團合作的深入，雙方充分發(fā)揮在資本市場資源、商業(yè)運營、物業(yè)管理等領域的優(yōu)勢。這些都為未來實現(xiàn)更多利潤奠定了基礎。

        根據(jù)此前媒體報道，紅星地產(chǎn)一直沒有裁員、也沒有更換管理團隊的動作?？梢姡t星控股的信心其實也是一種自信——對自己人，整個紅星地產(chǎn)管理團隊的信心。

        最后，穩(wěn)定的現(xiàn)金流為紅星控股未來融資提供了更廣闊的空間。

        選擇未來現(xiàn)金流，而非一次性收益的另一個重要意義在于，穩(wěn)健的現(xiàn)金流可以為紅星控股未來的融資提供更廣闊的空間，進一步豐富融資渠道。 

        總的來說，隨著遠洋成為紅星地產(chǎn)大股東，紅星控股將剝離負債率更高的業(yè)務板塊，有息負債水平有望大幅下降，資產(chǎn)負債率也將得到優(yōu)化。此外，紅星地產(chǎn)貢獻的現(xiàn)金流又為老東家未來的債務償還提供了保障。在紅星控股以一個更輕盈、更聚焦的姿態(tài)，擁抱家居主業(yè)的同時，這次的股權合作范例也有望為行業(yè)帶來新的思考。

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