首頁(yè) 即時(shí)動(dòng)態(tài) 京彩未來(lái)家張其亮：數(shù)字時(shí)代的不確定性與地產(chǎn)轉(zhuǎn)型穩(wěn)操盤

京彩未來(lái)家張其亮：數(shù)字時(shí)代的不確定性與地產(chǎn)轉(zhuǎn)型穩(wěn)操盤

來(lái)源：家居百科時(shí)間：2021年05月27日 18:10

誰(shuí)能覆蓋整個(gè)產(chǎn)業(yè)的不確定性，誰(shuí)就能占據(jù)主導(dǎo)地位，商業(yè)價(jià)值也將隨之分布?！の磥?lái)地產(chǎn)供應(yīng)的不再是鋼筋混凝土的叢林，而應(yīng)是小而美、宜居宜商的生活空間。·未來(lái)維系城市主要的基礎(chǔ)體系是服務(wù)業(yè)，一個(gè)社會(huì)的服務(wù)水平代表著居民的生存難度、企業(yè)的創(chuàng)新門檻。 ·中小型地產(chǎn)商數(shù)字化轉(zhuǎn)型沒(méi)有試錯(cuò)成本，零。·大灣區(qū)創(chuàng)新看東莞，這個(gè)地方的政府夢(mèng)、產(chǎn)業(yè)夢(mèng)、企業(yè)夢(mèng)，與這個(gè)時(shí)代的中國(guó)夢(mèng)是同心同夢(mèng)?！た萍际侨祟惿钪凶畲蟮牟淮_定性。與其觀望遺憾，不如入局追夢(mèng)。

上周，京彩未來(lái)家聯(lián)合創(chuàng)始人兼總裁張其亮先生就數(shù)字時(shí)代的趨勢(shì)與內(nèi)因、房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型等話題做了一場(chǎng)專訪交流。張其亮先生從金融學(xué)、數(shù)字化轉(zhuǎn)型的普適方法論角度，結(jié)合數(shù)字時(shí)代的特點(diǎn)規(guī)律，來(lái)剖析房地產(chǎn)在數(shù)字時(shí)代的發(fā)展脈絡(luò)。

前不久剛讀到安筱鵬老師的《數(shù)字基建》，提到以芯片、算法、數(shù)據(jù)、軟件、網(wǎng)絡(luò)、知識(shí)、傳感器、數(shù)據(jù)庫(kù)、云平臺(tái)等為代表的“數(shù)字空間基礎(chǔ)設(shè)施”，將帶領(lǐng)我們從物理空間走向數(shù)字孿生世界。京彩未來(lái)家聯(lián)合創(chuàng)始人兼總裁張其亮先生的觀點(diǎn)與之不謀而合：繼游牧?xí)r代、農(nóng)耕時(shí)代、工業(yè)時(shí)代之后，數(shù)字時(shí)代是人類又將要經(jīng)歷的一次偉大變遷：

產(chǎn)業(yè)的數(shù)字化方面，科技將對(duì)通過(guò)對(duì)生產(chǎn)要素、生產(chǎn)工具、生產(chǎn)主體等進(jìn)行重新定義和內(nèi)涵再豐富，提升整體生產(chǎn)力水平，同時(shí)也對(duì)舊的生產(chǎn)關(guān)系造成沖擊，科技將進(jìn)一步加劇產(chǎn)業(yè)分工細(xì)化、促使產(chǎn)業(yè)協(xié)作更高效、組織形態(tài)更靈活。

人居的數(shù)字化方面：科技存在的意義還是以人為本，以更好的產(chǎn)品、更便捷的服務(wù)、更精準(zhǔn)的觸達(dá)、更人性化的形式，重塑人類衣食住行娛養(yǎng)等生活方式，這是人居智能化的初心，也是企業(yè)行動(dòng)的指針。

房地產(chǎn)作為貫穿產(chǎn)業(yè)數(shù)字化和人居智能化的綜合產(chǎn)業(yè)，既需要全要素、全流程、組織形態(tài)和生產(chǎn)過(guò)程的數(shù)字化，這是企業(yè)層面亟待解決的問(wèn)題（本文暫不做深入討論）；也需要以消費(fèi)者為核心，以產(chǎn)品（住房）為中心，重新構(gòu)建產(chǎn)品層面的增長(zhǎng)邏輯。這就包括了：對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的理解、對(duì)運(yùn)營(yíng)模式的重視、對(duì)商業(yè)模式的創(chuàng)新。

▎市場(chǎng)趨勢(shì)：宅經(jīng)濟(jì)/宅住宅藍(lán)海

我們關(guān)注宅經(jīng)濟(jì)/宅住宅，一方面是因?yàn)槟昵嘁淮M(fèi)者是數(shù)字科技“原住民”，出行、吃飯、社交、消費(fèi)、娛樂(lè)、教育幾乎全部被數(shù)字化（僅有衣、住、康養(yǎng)幾個(gè)與物理世界粘性更強(qiáng)的細(xì)分領(lǐng)域尚未被大規(guī)模侵占），而“宅”正是上述數(shù)字化趨勢(shì)的產(chǎn)物之一。

另一方面，我們現(xiàn)在處于工業(yè)時(shí)代的末期，即將步入數(shù)字時(shí)代。宅經(jīng)濟(jì)是社會(huì)分工的顆粒度極致細(xì)化的體現(xiàn)，它將生產(chǎn)與生活進(jìn)一步剝離，將“居住”與人類生活的本質(zhì)類需求進(jìn)一步綁定，顯然，住房所承擔(dān)的功能使命在被重新劃分，房地產(chǎn)的商業(yè)邏輯也要相應(yīng)轉(zhuǎn)變。

深層的原因還在于，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的黃金20年已經(jīng)結(jié)束，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的歷史使命也已完成，政策紅利迅速收緊，“房住不炒”的基調(diào)被一再?gòu)?qiáng)調(diào)。目前中央和地方政府對(duì)于下一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的倚賴轉(zhuǎn)而變成了——消費(fèi)，房地產(chǎn)也自然被期許成為“消費(fèi)”的載體。

消費(fèi)若要撐起下一階段的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)體量，必然要有足夠數(shù)量、足夠質(zhì)量、足夠密度的供給，在數(shù)字時(shí)代的，維系城市運(yùn)行和居民幸福指數(shù)的主要體系是服務(wù)業(yè)，因此，服務(wù)密度將成為城市與人居的二級(jí)基建，它不僅拉動(dòng)消費(fèi)、將居住與生存條件解耦，更能夠自成生態(tài)效應(yīng)，降低企業(yè)的創(chuàng)新成本，對(duì)于政府、企業(yè)還是消費(fèi)者，都是多贏的基礎(chǔ)。

這給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一些商業(yè)啟示與機(jī)遇。在消費(fèi)者所有的需求中，住房不僅是高優(yōu)先級(jí)且不可替代的需求，也是支撐其他需求展開(kāi)的一個(gè)中心樞紐，人的一生中60%以上的時(shí)間都在家里度過(guò)，衣食住行娛、健身、康養(yǎng)、教育，天然就是“房地產(chǎn)+”的可行場(chǎng)景。因此，在數(shù)字時(shí)代，家居的價(jià)值不再只是智能家居，更有望成為整個(gè)智能人居服務(wù)場(chǎng)景的落腳點(diǎn)。

提到場(chǎng)景化，有一個(gè)問(wèn)題來(lái)了。房地產(chǎn)天然不具備數(shù)字化基因，又憑什么吸引智能人居服務(wù)棲息于此？對(duì)此，張其亮先生談到了運(yùn)營(yíng)時(shí)代的本質(zhì)、覆蓋不確定性的價(jià)值。

▎場(chǎng)景化運(yùn)營(yíng)：從粗放到精細(xì)，運(yùn)營(yíng)要承擔(dān)“覆蓋不確定性”的重任

誠(chéng)然，房地產(chǎn)在過(guò)去得益于政策紅利、人口紅利、金融紅利，習(xí)慣于高周轉(zhuǎn)、快拿地、快銷售的規(guī)模增長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)較為粗放。幾年前，智能家居、社區(qū)電商、企業(yè)孵化前仆后繼進(jìn)入房地產(chǎn)（的表層），都在借助線下流量打造自己的應(yīng)用模式，業(yè)內(nèi)一時(shí)出現(xiàn)“人人運(yùn)營(yíng)商”的口號(hào)，仿佛能借助地產(chǎn)空間中賺取一些利潤(rùn)，就可以稱之為地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商？未來(lái)，隨著房地產(chǎn)數(shù)字化進(jìn)程加快，誰(shuí)才是最有可能成為這場(chǎng)智能人居大生態(tài)的主導(dǎo)者？

張其亮表示，傳統(tǒng)房地產(chǎn)的生產(chǎn)要素是土地、資金，建造，玩家則是政府、資本和地產(chǎn)商。張其亮先生表示，誰(shuí)能覆蓋整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈全流程中的不確定性，誰(shuí)將占據(jù)主導(dǎo)地位，商業(yè)價(jià)值也將隨之分布。因此，地產(chǎn)商成為了覆蓋建造過(guò)程不確定性的主導(dǎo)者。這一規(guī)律同樣適用其他行業(yè)，例如在蜂窩通信領(lǐng)域，端到端通信成功離不開(kāi)基站設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)覆蓋和智能終端，然而技術(shù)方（設(shè)備提供商）、需求方（消費(fèi)者）、甚至資本方都不可能成為操盤者，其中最大的不確定性在于巨量連接所需的網(wǎng)絡(luò)覆蓋保障與優(yōu)化，因此電信運(yùn)營(yíng)商只能是中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)電信。同理，未來(lái)數(shù)字時(shí)代的智能人居、科技地產(chǎn)大盤，張其亮先生認(rèn)為，能夠覆蓋其中不確定性的玩家，將成為未來(lái)地產(chǎn)的主導(dǎo)者和操盤者。

科技與地產(chǎn)的融合過(guò)程中也存在巨大的不確定性。宏觀層面，從高周轉(zhuǎn)、面積取勝，到小而美、宜居宜商的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，這一轉(zhuǎn)變的時(shí)機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)；細(xì)節(jié)層面，如投產(chǎn)比測(cè)算和驗(yàn)證、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的“內(nèi)卷”、合作伙伴的引入與分成、數(shù)據(jù)資產(chǎn)的沉淀與利用……這些環(huán)節(jié)對(duì)于房地產(chǎn)而言陌生又熟悉、渴望又觀望，因此我們看到地產(chǎn)商一邊對(duì)傳統(tǒng)賣房模式“難自棄”，一邊小心翼翼?yè)肀Э萍迹蠖鄡H限于智能家居、智能社區(qū)等后裝環(huán)節(jié)。一言以蔽之，在天時(shí)地利雙失利的時(shí)代轉(zhuǎn)折點(diǎn)，地產(chǎn)商既缺乏快速轉(zhuǎn)身的勇氣，又缺乏精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)。此時(shí)，那些率先實(shí)踐，勇于試錯(cuò)的企業(yè)就顯得尤為可貴。

▎“以終為始”開(kāi)辟新秩序、“穩(wěn)操盤”覆蓋不確定

京彩未來(lái)家穩(wěn)操盤項(xiàng)目

“以終為始”是京彩未來(lái)家的一項(xiàng)信條。如果以智能人居的未來(lái)形態(tài)為終局反推，目前大多數(shù)房地產(chǎn)的自我革命還尚處表層：未來(lái)的智能人居，服務(wù)密度要大幅提升，房地產(chǎn)要與這些服務(wù)共生共運(yùn)營(yíng)，家居場(chǎng)景與辦公、出行、娛樂(lè)、消費(fèi)、社交、康養(yǎng)等場(chǎng)景深度聯(lián)動(dòng)，物理空間在一定程度上被壓縮，價(jià)值空間卻在生態(tài)中得以延伸。

這就要求，地產(chǎn)商從設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、開(kāi)發(fā)建造過(guò)程、到建筑形態(tài)、商業(yè)生態(tài)，進(jìn)行全局重構(gòu)。面對(duì)巨大的轉(zhuǎn)變和不確定性，京彩未來(lái)家主要以下方面來(lái)幫助房地產(chǎn)“穩(wěn)操盤”：

一方面，傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程比較封閉，這與未來(lái)人居+服務(wù)深度融合、場(chǎng)景邊界模糊化的趨勢(shì)是相悖的，因此，京彩未來(lái)家在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造環(huán)節(jié)就希望將科技、服務(wù)及社會(huì)資源適度納入，以確保這些住宅是宜居宜商的、生態(tài)兼容的、面向未來(lái)生活方式和開(kāi)放商業(yè)形態(tài)的。

其次，京彩未來(lái)家穩(wěn)操盤的模式還來(lái)源于對(duì)“親自試錯(cuò)”。對(duì)未來(lái)愿景親自投入驗(yàn)證，并將經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、服務(wù)資源、模式創(chuàng)新以平臺(tái)化的形式賦能于更多的地產(chǎn)商伙伴，降低地產(chǎn)商伙伴的試錯(cuò)成本。

例如，京彩未來(lái)家與京東科技深度合作，京東智能社區(qū)2.0方案的首發(fā)落地項(xiàng)目就是坐落于大灣區(qū)核心城市東莞的“京彩未來(lái)家·云墅”，這里不僅集中呈現(xiàn)了六恒宜居技術(shù)、安防、物流、電商等典型應(yīng)用，更呈現(xiàn)了多業(yè)態(tài)融合、高服務(wù)密度的居住+服務(wù)新型生活范式（約可以看作“宅經(jīng)濟(jì)”的雛形）。京彩未來(lái)家與京東、第三方商家采用開(kāi)放合作、分成模式，數(shù)字時(shí)代讓利益分配這件混沌復(fù)雜的事變得更精準(zhǔn)、更透明、更共贏，多方共贏是做大“宅經(jīng)濟(jì)”的基礎(chǔ)。京彩未來(lái)家模式的打磨與成熟，也讓傳統(tǒng)地產(chǎn)商逐漸明晰了轉(zhuǎn)型圖景。

最后，當(dāng)住宅的功能越來(lái)越純粹，“宅住宅”就對(duì)居住品質(zhì)提出更高要求。宜居的含義至少意味著足夠舒適的物理環(huán)境，如京彩未來(lái)家的六恒技術(shù)，以及足夠人性化的科技智能，科技不應(yīng)成為炫技的存在，對(duì)日常生活過(guò)度打擾和過(guò)快入侵，應(yīng)當(dāng)做一個(gè)合格的服務(wù)者，適度智能、適時(shí)出現(xiàn)。

▎張其亮寄語(yǔ)：身處偉大的時(shí)代，我們都是追夢(mèng)人

張其亮先生作為金融和企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型領(lǐng)域的知名實(shí)戰(zhàn)專家，知行合一地投身這場(chǎng)黃金時(shí)代落幕、白銀時(shí)代開(kāi)啟的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型進(jìn)行時(shí)。在近3個(gè)小時(shí)的交流中，張其亮先生始終展現(xiàn)出以理論為基礎(chǔ)、以實(shí)踐為檢驗(yàn)的理性樂(lè)觀主義，對(duì)變局之下房地產(chǎn)業(yè)不確定性的探索和對(duì)“覆蓋不確定性”的執(zhí)著融為了一場(chǎng)追夢(mèng)的啟航。

科技是人類生活中最大的不確定。面對(duì)其中的巨大機(jī)遇，我們是進(jìn)是守？他說(shuō)，如果我們努力去做沒(méi)做成功那不遺憾，如果我們做了一半別人做成了那也不遺憾，唯一可能遺憾的是，如果別人真的做成了我想要的未來(lái)，而我沒(méi)有參與過(guò)，那才是最遺憾的。

深以為然。

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