全國房價集體上漲，能持續(xù)多久？

國家統計局公布3月份的房價漲幅，一二三線城市的房價全線加速上漲。 
數據顯示，3月份，一線城市的新建和二手住宅銷售價格，同比分別上漲5.2%和11.4%，二三線樓市的漲幅雖然不如一線，但也都呈現強勁上漲勢頭。2016年那一輪全國樓市集體大漲之后，在調控壓力之下，各地房價呈現有漲有跌的分化走勢。不過從去年年底以來，全國樓市再度進入普漲格局，全國70個主要大中城市，只有極個別城市房價下跌，絕大多數都在上漲。

《學區(qū)房72小時》劇照

樓市的漲跌主要由兩大因素決定，一是樓市自身的供需，二是貨幣層面的松緊。當前實體經濟還沒有完全走出疫情的陰影，供需因素變化不大，樓市的上漲主要由貨幣層面的因素所推動。疫情暴發(fā)之后的寬松貨幣政策，為樓市提供了充裕的資金支持。與此同時，貨幣寬松引發(fā)通脹預期，刺激了人們通過樓市保值增值的需求。雖然管理層始終在強調“房住不炒”，但在貨幣放水的大背景之下，房產始終是人們抵御通脹的常規(guī)選擇。當前不僅是中國房價上漲，全球主要經濟體的房價都在大漲，美國的房價已經創(chuàng)出了15年來的新高，次貸危機的陰影早就被一掃而空。那么，中國這一輪房價大漲到底能持續(xù)多久呢？既然上漲主要由貨幣因素推動，未來樓市的走勢，也主要取決于貨幣政策的變動。從目前來看，貨幣政策并不支持房價持續(xù)上漲，甚至開始給房價一步步施壓。

圖｜視覺中國

隨著中國經濟逐漸從疫情后復蘇，貨幣政策也開始逐漸回歸常態(tài)化。央行近期公布的3月份金融數據，廣義貨幣M2、社會融資規(guī)模等關鍵指標的增速都明顯放緩，貨幣政策拐點的趨勢越來越清晰。而國內通脹壓力越來越大，也將導致未來貨幣政策進一步收緊。統計局公布的3月份物價指數，3月份的CPI（消費者物價指數）結束了此前的負增長，同比增長了0.4%，雖然看起來還是很低的水平，但這并不意味著物價水平還處在低位。當前CPI指數不高，主要受豬肉價格影響，3月份的豬肉價格大幅下降18%，由于豬肉在CPI籃子中的權重很高，豬肉降價在很大程度上拉低了CPI指數。除了豬肉之外，其他主要消費品都在漲價，我國CPI構成的8大類商品，在3月份的價格走勢是六漲一平一降。豬肉價格下跌，掩蓋了物價上漲的全貌。

另外，國際市場上以原油為代表的大宗商品價格大幅上漲，也為我國帶來了較大的輸入型通脹壓力。3月份我國的PPI（生產者價格指數）從2月份的1.7%跳漲到4.4%，創(chuàng)下2年多來的新高。上游原材料價格大漲，最終也會傳導到下游，拉升整體物價指數。

無論以怎樣的角度來看，未來的通脹壓力都很不樂觀。在通脹預期之下，我國的貨幣政策還會進一步緊縮，這將給樓市帶來極大壓力。在貨幣放水的寬松時期，樓市成為資金流向的最大蓄水池，也是資金寬松的最大受益者，但是，一旦貨幣政策緊縮，樓市又將受到資金退潮的最大沖擊。

當前，我國銀行貸款有4成流向了房地產行業(yè)，如果考慮到股市、信托、債券等其他渠道，我國金融體系的資金高度集中于房地產。一旦房地產行業(yè)出現調整，我國金融系統將遭受劇烈沖擊，美國的次貸危機就是前車之鑒。所以，監(jiān)管最近開始在房地產行業(yè)和金融體系之間打造防火墻，去年最后一天，央行對銀行的房地產貸款劃出兩道紅線，限制銀行貸款過度流向房地產。

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但是，監(jiān)管層的努力還是被曲線突破。在購房者、房產中介甚至銀行的多方合作下，國家原本用來扶持小微企業(yè)和個體工商戶的經營性貸款，被挪用到房地產市場，成為這一輪房價大漲的重要推手。經營貸炒房的模式被曝光之后，監(jiān)管層開始出手整治，3月底，銀保監(jiān)會、住建部和央行三部門聯合發(fā)文，要求各大金融機構嚴格防止經營貸進入樓市。在監(jiān)管重拳之下，短期之內經營貸炒房的路徑將基本被堵死。

對樓市而言，一方面貨幣政策緊縮，整體資金面不再寬松，與此同時，監(jiān)管層又嚴堵進入樓市的違規(guī)資金，樓市資金面將遭遇多重打擊。如果資金面的供需開始緊張，隨之而來的將是房貸利率上升。國內的房價走勢，對于房貸利率的變動格外敏感，一旦房貸利率上升，將極大壓制買房者購房能力，房價也將遭受重壓。

未來房貸利率的走勢，一方面要看樓市自身的調控，一方面要看國家的整體貨幣政策，從兩個因素來看，房貸利率都面臨上漲的可能。

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最近一段時間，全國多地房貸利率已經開始小幅上行，尤其是部分房價上漲過快的城市，首套房和二套房利率在今年已經多次小幅上調。除了房貸利率之外，市場整體利率也有上調的可能性，這反過來又將帶來房貸利率上行。

去年，為了扶持實體經濟發(fā)展，我國的金融體系向實體經濟讓利1.5萬億元，很大程度上是通過縮減貸款利率來實現。隨著今年中國經濟增速快速反彈，金融體系的利率優(yōu)惠也將慢慢消失，即使央行不會主動實施加息，市場利率也會自行反彈。今年3月份，銀保監(jiān)會主席郭樹清也表示，因為今年整個市場利率在回升，估計我們貸款的利率也會有回升。一旦市場整體利率上行，房貸利率也會水漲船高。

圖 | 攝圖網

當前全球經濟都處于一個相當微妙的時刻，一方面，為了對抗疫情沖擊，貨幣政策還處在寬松周期之內，很多資產泡沫還在繼續(xù)放大，但與此同時，貨幣政策的緊縮拐點又越來越近，部分新興經濟體已經率先加息。所以，無論是樓市、股市還是其他很多資產價格，都面臨上下兩難的選擇。 

對于國內樓市而言，在經歷了近期的普漲之后，調整壓力也開始越來越近。一旦貨幣政策開始緊縮，很多沒有實際需求支撐、完全依靠貨幣放水抬升房價的城市，將最先顯出原形。潮水退去之后，誰在裸泳也就一目了然了。

文章來源：三聯生活周刊

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