全國房價集體上漲,能持續(xù)多久?
國家統(tǒng)計局公布3月份的房價漲幅,一二三線城市的房價全線加速上漲。
數(shù)據(jù)顯示,3月份,一線城市的新建和二手住宅銷售價格,同比分別上漲5.2%和11.4%,二三線樓市的漲幅雖然不如一線,但也都呈現(xiàn)強勁上漲勢頭。2016年那一輪全國樓市集體大漲之后,在調(diào)控壓力之下,各地房價呈現(xiàn)有漲有跌的分化走勢。不過從去年年底以來,全國樓市再度進入普漲格局,全國70個主要大中城市,只有極個別城市房價下跌,絕大多數(shù)都在上漲。
《學區(qū)房72小時》劇照
樓市的漲跌主要由兩大因素決定,一是樓市自身的供需,二是貨幣層面的松緊。當前實體經(jīng)濟還沒有完全走出疫情的陰影,供需因素變化不大,樓市的上漲主要由貨幣層面的因素所推動。疫情暴發(fā)之后的寬松貨幣政策,為樓市提供了充裕的資金支持。與此同時,貨幣寬松引發(fā)通脹預(yù)期,刺激了人們通過樓市保值增值的需求。雖然管理層始終在強調(diào)“房住不炒”,但在貨幣放水的大背景之下,房產(chǎn)始終是人們抵御通脹的常規(guī)選擇。當前不僅是中國房價上漲,全球主要經(jīng)濟體的房價都在大漲,美國的房價已經(jīng)創(chuàng)出了15年來的新高,次貸危機的陰影早就被一掃而空。那么,中國這一輪房價大漲到底能持續(xù)多久呢?既然上漲主要由貨幣因素推動,未來樓市的走勢,也主要取決于貨幣政策的變動。從目前來看,貨幣政策并不支持房價持續(xù)上漲,甚至開始給房價一步步施壓。
圖|視覺中國
隨著中國經(jīng)濟逐漸從疫情后復蘇,貨幣政策也開始逐漸回歸常態(tài)化。央行近期公布的3月份金融數(shù)據(jù),廣義貨幣M2、社會融資規(guī)模等關(guān)鍵指標的增速都明顯放緩,貨幣政策拐點的趨勢越來越清晰。而國內(nèi)通脹壓力越來越大,也將導致未來貨幣政策進一步收緊。統(tǒng)計局公布的3月份物價指數(shù),3月份的CPI(消費者物價指數(shù))結(jié)束了此前的負增長,同比增長了0.4%,雖然看起來還是很低的水平,但這并不意味著物價水平還處在低位。當前CPI指數(shù)不高,主要受豬肉價格影響,3月份的豬肉價格大幅下降18%,由于豬肉在CPI籃子中的權(quán)重很高,豬肉降價在很大程度上拉低了CPI指數(shù)。除了豬肉之外,其他主要消費品都在漲價,我國CPI構(gòu)成的8大類商品,在3月份的價格走勢是六漲一平一降。豬肉價格下跌,掩蓋了物價上漲的全貌。
另外,國際市場上以原油為代表的大宗商品價格大幅上漲,也為我國帶來了較大的輸入型通脹壓力。3月份我國的PPI(生產(chǎn)者價格指數(shù))從2月份的1.7%跳漲到4.4%,創(chuàng)下2年多來的新高。上游原材料價格大漲,最終也會傳導到下游,拉升整體物價指數(shù)。
無論以怎樣的角度來看,未來的通脹壓力都很不樂觀。在通脹預(yù)期之下,我國的貨幣政策還會進一步緊縮,這將給樓市帶來極大壓力。在貨幣放水的寬松時期,樓市成為資金流向的最大蓄水池,也是資金寬松的最大受益者,但是,一旦貨幣政策緊縮,樓市又將受到資金退潮的最大沖擊。
當前,我國銀行貸款有4成流向了房地產(chǎn)行業(yè),如果考慮到股市、信托、債券等其他渠道,我國金融體系的資金高度集中于房地產(chǎn)。一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)調(diào)整,我國金融系統(tǒng)將遭受劇烈沖擊,美國的次貸危機就是前車之鑒。所以,監(jiān)管最近開始在房地產(chǎn)行業(yè)和金融體系之間打造防火墻,去年最后一天,央行對銀行的房地產(chǎn)貸款劃出兩道紅線,限制銀行貸款過度流向房地產(chǎn)。
圖|視覺中國
但是,監(jiān)管層的努力還是被曲線突破。在購房者、房產(chǎn)中介甚至銀行的多方合作下,國家原本用來扶持小微企業(yè)和個體工商戶的經(jīng)營性貸款,被挪用到房地產(chǎn)市場,成為這一輪房價大漲的重要推手。經(jīng)營貸炒房的模式被曝光之后,監(jiān)管層開始出手整治,3月底,銀保監(jiān)會、住建部和央行三部門聯(lián)合發(fā)文,要求各大金融機構(gòu)嚴格防止經(jīng)營貸進入樓市。在監(jiān)管重拳之下,短期之內(nèi)經(jīng)營貸炒房的路徑將基本被堵死。
對樓市而言,一方面貨幣政策緊縮,整體資金面不再寬松,與此同時,監(jiān)管層又嚴堵進入樓市的違規(guī)資金,樓市資金面將遭遇多重打擊。如果資金面的供需開始緊張,隨之而來的將是房貸利率上升。國內(nèi)的房價走勢,對于房貸利率的變動格外敏感,一旦房貸利率上升,將極大壓制買房者購房能力,房價也將遭受重壓。
未來房貸利率的走勢,一方面要看樓市自身的調(diào)控,一方面要看國家的整體貨幣政策,從兩個因素來看,房貸利率都面臨上漲的可能。
圖|視覺中國
最近一段時間,全國多地房貸利率已經(jīng)開始小幅上行,尤其是部分房價上漲過快的城市,首套房和二套房利率在今年已經(jīng)多次小幅上調(diào)。除了房貸利率之外,市場整體利率也有上調(diào)的可能性,這反過來又將帶來房貸利率上行。
去年,為了扶持實體經(jīng)濟發(fā)展,我國的金融體系向?qū)嶓w經(jīng)濟讓利1.5萬億元,很大程度上是通過縮減貸款利率來實現(xiàn)。隨著今年中國經(jīng)濟增速快速反彈,金融體系的利率優(yōu)惠也將慢慢消失,即使央行不會主動實施加息,市場利率也會自行反彈。今年3月份,銀保監(jiān)會主席郭樹清也表示,因為今年整個市場利率在回升,估計我們貸款的利率也會有回升。一旦市場整體利率上行,房貸利率也會水漲船高。
圖 | 攝圖網(wǎng)
當前全球經(jīng)濟都處于一個相當微妙的時刻,一方面,為了對抗疫情沖擊,貨幣政策還處在寬松周期之內(nèi),很多資產(chǎn)泡沫還在繼續(xù)放大,但與此同時,貨幣政策的緊縮拐點又越來越近,部分新興經(jīng)濟體已經(jīng)率先加息。所以,無論是樓市、股市還是其他很多資產(chǎn)價格,都面臨上下兩難的選擇。
對于國內(nèi)樓市而言,在經(jīng)歷了近期的普漲之后,調(diào)整壓力也開始越來越近。一旦貨幣政策開始緊縮,很多沒有實際需求支撐、完全依靠貨幣放水抬升房價的城市,將最先顯出原形。潮水退去之后,誰在裸泳也就一目了然了。
文章來源:三聯(lián)生活周刊
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