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搬遷需求主導(dǎo)北京辦公樓租賃市場，零售地產(chǎn)市場租金趨穩(wěn)

來源：家居百科時間：2024年10月10日 18:31

“近期央行的‘一攬子’新政策發(fā)布，其力度顯著超越了市場先前預(yù)期。隨著新政落地，貨幣政策的寬松環(huán)境正逐漸筑底，將有效緩解市場流動性壓力，并將進(jìn)一步提振北京乃至全國商業(yè)地產(chǎn)市場的信心?！?strong>仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示。

三季度，辦公樓市場由搬遷需求主導(dǎo)，全市租金持續(xù)處于下行通道。在投資市場，投資人對公募REITs底層資產(chǎn)類型的配置需求受政策推動進(jìn)一步提升。零售地產(chǎn)市場中，盡管需求復(fù)蘇步伐放緩，但新開店的勢頭仍然強(qiáng)勁。在工業(yè)物流市場，持續(xù)的租金下探促進(jìn)了更多以成本為導(dǎo)向的搬遷升級成交落地。高端住宅市場在三季度的成交量環(huán)比上漲42.9%，但新房、二手房價格分化程度越發(fā)顯著。

甲級辦公樓

搬遷需求持續(xù)主導(dǎo)租賃市場。第三季度，市場成交主要由降本驅(qū)動的搬遷需求主導(dǎo)，部分項目以價換量成效明顯。在成本控制策略下，企業(yè)對新設(shè)與擴(kuò)張持審慎態(tài)度，租賃市場需求增量不足。甲級辦公樓市場需求主要來自科技互聯(lián)網(wǎng)、能源和專業(yè)服務(wù)業(yè)?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)需求持續(xù)回穩(wěn)，頭部企業(yè)加碼人工智能賽道，貢獻(xiàn)了較大面積的租賃成交。國央企領(lǐng)銜的能源類企業(yè)表現(xiàn)亮眼，非續(xù)租成交面積占比達(dá)20%。此外，專業(yè)服務(wù)業(yè)需求韌性顯現(xiàn)，教培行業(yè)政策利好推動了教育企業(yè)市場活躍度回升。

空置壓力未見明顯緩解。三季度無新增供應(yīng)，整體空置率環(huán)比微降0.2個百分點至11.9%。企業(yè)縮租、到期退租甚至租約期內(nèi)退租現(xiàn)象依舊存續(xù)，部分子市場面臨仍然面臨一定去化壓力。甲級辦公樓市場整體凈吸納量回正，錄得24,694平方米，主要得益于中關(guān)村子市場自用型需求的支撐。

全市甲級辦公樓租金繼續(xù)下調(diào)，環(huán)比及同比分別下降 3.1%及14.3%。當(dāng)下企業(yè)對租金折扣高度敏感，迫使部分業(yè)主提供前所未有的折扣力度以促成交易，導(dǎo)致項目間博弈加劇，整體租金進(jìn)一步走低。預(yù)計年末市場將有12萬平方米的供應(yīng)放量。受需求復(fù)蘇緩慢影響，年內(nèi)全市租金將延續(xù)下行趨勢?！爱?dāng)前的低租金窗口期為追求質(zhì)價比的企業(yè)提供了降本搬遷升級至更高品質(zhì)辦公空間的機(jī)會?！?strong>仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮表示：“現(xiàn)有租戶流失疊加新增需求疲軟，累積的去化壓力或?qū)Ⅱ?qū)使業(yè)主加大降租力度，并提供更加靈活的商務(wù)條款和增值服務(wù)，以探尋定價策略的均衡點。預(yù)計 2024 年全年北京甲級辦公樓租金將下調(diào) 13.6%?！?/p> 投資

三季度成交活躍度有所下降，主要市場活動為房企處置資產(chǎn)和自用類買家的購入行為。根據(jù)新華網(wǎng)于8月發(fā)布的公告，其擬以自有資金10億元人民幣向關(guān)聯(lián)方國金大廈發(fā)展有限公司進(jìn)行增資。此次交易完成后，新華網(wǎng)將持有位于麗澤區(qū)域的國家金融信息大廈的部分房產(chǎn)所有權(quán)。

受政策推動影響，投資人加速配置REITs底層資產(chǎn)類型。泰康人壽在三季度分別從萬科及ESR手上收購了北京舊宮的零售物業(yè)及位于通州的物流物業(yè)。隨著7月底國家發(fā)改委發(fā)布關(guān)于推動公募REITs常態(tài)化發(fā)行的政策，市場進(jìn)入擴(kuò)容階段，也促進(jìn)了投資人對于符合公募REITs的資產(chǎn)類別配置，提前布局相關(guān)資產(chǎn)。仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“REITs類別物業(yè)收益穩(wěn)定，有退出渠道，預(yù)計未來一段時間仍為市場投資者追逐的熱點?！?/p> 零售地產(chǎn)

需求復(fù)蘇趨緩，但新開店的勢頭未受影響。餐飲零售商面臨成本上升和競爭加劇，導(dǎo)致利潤下降，未來的擴(kuò)張需求略有減少。然而，2024年上半年簽約的餐飲、時尚和生活方式新店在第三季度依然持續(xù)開業(yè)，有效去化了空置面積，以新項目尤為明顯。因此，市區(qū)市場的凈吸納量達(dá)到了86,471平方米，保持在健康水平。

盡管供應(yīng)仍處于高位，但空置壓力有限。四個新項目入市，為市場帶來新增供應(yīng)22萬平方米。得益于預(yù)租期的活躍需求，平均開業(yè)率達(dá)到了70%。增量面積的有效去化助力全市空置水平持穩(wěn)，市區(qū)空置率僅上升0.3個百分點，達(dá)到4.8%；而郊區(qū)空置率則下降0.2個百分點，錄得7.6%。

租金增幅放緩，趨于穩(wěn)定。以餐飲為代表的零售商利潤放緩后，與業(yè)主之間的租金預(yù)期差異開始顯現(xiàn)——前者尋求降低租金以提升利潤，而后者則希望持續(xù)提租以達(dá)成收入目標(biāo)。因此，大多數(shù)項目的租金已趨于平穩(wěn)，僅有少數(shù)進(jìn)入穩(wěn)定期的新項目仍有上漲空間。市區(qū)市場租金環(huán)比上調(diào)0.2%，而郊區(qū)則為0.4%。“2024年全年北京零售地產(chǎn)新增供應(yīng)預(yù)計為163萬平方米，將達(dá)到歷史峰值。但供需格局仍保持平衡，因為成熟開發(fā)商提前三個季度啟動預(yù)租，上半年的強(qiáng)勁預(yù)租成果確保了可觀的開業(yè)率。然而，需求復(fù)蘇的斜率放緩，以及存量項目租賃雙方預(yù)期稍有失衡，將導(dǎo)致租金漲幅放緩，市區(qū)市場2024全年同比漲幅預(yù)計為2.5%，核心市場為2.0%?！?strong>仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示。

工業(yè)物流地產(chǎn)

在租戶搬遷租賃需求支撐下，三季度北京物流地產(chǎn)市場成交量保持穩(wěn)定。盡管市場中的增量需求有限，但項目續(xù)租和新租之間的租金價差逐漸擴(kuò)大，促進(jìn)了更多以成本為導(dǎo)向的搬遷升級成交落地。其中，通州永樂店及大興機(jī)場地區(qū)憑借其價格優(yōu)勢于三季度錄得新租成交總計超過10,000平方米。在供應(yīng)方面，三季度北京于通州馬駒橋子市場迎來一個新增項目，總建筑面積約為9.5萬平方米。在大面積自用需求支撐下，新項目去化表現(xiàn)良好，于季末錄得15%以下的空置率。不過，由于受到個別子市場主力租戶退租影響，北京物流市場三季度僅錄得16,984平方米的凈吸納量。全市整體空置率在此影響下上升1.7個百分點至17.5%。

全市平均租金在承壓環(huán)境中持續(xù)下探。三季度北京物流地產(chǎn)市場平均租金環(huán)比下降1.5%，同比下降4.1%。租戶仍然非常注重成本把控，對于倉儲面積租賃方面的預(yù)算逐步降低。部分業(yè)主開始提供進(jìn)一步的租金優(yōu)惠以吸引租戶。鑒于當(dāng)前市場需求較為疲弱，即使針對小面積需求，業(yè)主也開始提供可觀的租金折扣。此前長期保持穩(wěn)定的通州馬駒橋子市場租金也在三季度出現(xiàn)松動。部分去化緩慢的項目業(yè)主開始對租金做出調(diào)整以期提升出租率。

“成本導(dǎo)向型租戶搬遷趨勢預(yù)計將持續(xù)。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“食品供應(yīng)鏈、第三方物流企業(yè)預(yù)期會繼續(xù)提供一定程度的增量租賃需求，但成本導(dǎo)向的升級搬遷預(yù)計仍將主導(dǎo)市場。因此，業(yè)主會繼續(xù)降租以吸引租金敏感型租戶?！惫?yīng)方面，在未來12個月，預(yù)計將有近 133萬平方米的新增供應(yīng)入市。供應(yīng)壓力加大疊加需求疲軟的市場環(huán)境下，預(yù)計市場空置率將有所攀升。

高端住宅

北京高端住宅市場持續(xù)低位運行。購房者對于重點學(xué)校學(xué)區(qū)房需求仍保持穩(wěn)定，在此支撐下三季度北京高端住宅市場共成交919套，環(huán)比上漲42.9%。不過市場銷量和去年同期相比，仍保持在較低水平，同比下降35.4%。當(dāng)前新房、二手房市場住宅價格分化明顯。在新入市的高價項目拉動下，三季度高端住宅新房價格環(huán)比上漲0.4%。而二手房市場則因供應(yīng)過剩，促使業(yè)主進(jìn)一步降價以加速成交，三季度價格環(huán)比下降2.1%。租金方面，在高端租賃房源供應(yīng)增長疊加需求疲軟的影響下，多數(shù)業(yè)主開始采取更靈活的租賃策略以挽留現(xiàn)有租戶，三季度租金環(huán)比下降1.9%。

寬松政策持續(xù)加碼，但市場仍需時間修復(fù)蓄力。當(dāng)前由于多數(shù)購房者仍偏向采取觀望策略，近期市場情緒或?qū)⒈３窒鄬ζＨ酢！安贿^，北京于三季度末宣布將適時取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。未來該政策的實施將減輕部分購房者的稅收負(fù)擔(dān)，釋放其購房需求，促進(jìn)高端住宅市場銷量增長。”米陽表示：“價格方面，預(yù)計開發(fā)商將通過價格調(diào)整積極推進(jìn)新房成交進(jìn)程，而在二手房市場中，預(yù)計位于非核心區(qū)域的老舊項目將引領(lǐng)二手房市場價格繼續(xù)下滑?！?/p>

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