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首批債務(wù)重組成功的房企，為何再啟重組計劃？

來源：家居百科時間：2024年09月13日 18:31

完成債務(wù)重組，并不意味著危機解除。

近日，有市場消息顯示，融創(chuàng)中國以及龍光集團正與債權(quán)人溝通，計劃在未來幾個月提出債務(wù)重組方案，可能涉及境內(nèi)債券和貸款。

富力地產(chǎn)公告稱，公司正在積極與相關(guān)債權(quán)人溝通，關(guān)注債權(quán)人的關(guān)切點，制定和落實解決方案，持續(xù)推進(jìn)逾期債務(wù)的化解工作。

這三家房企是最早一批完成境內(nèi)債重組的企業(yè)。在業(yè)內(nèi)人士看來，再次啟動債務(wù)重組，反映了其現(xiàn)金流繼續(xù)下滑。如果能夠重組成功，不僅能夠改善現(xiàn)金流狀況，也給行業(yè)帶來借鑒意義。

富力、龍光、融創(chuàng)持續(xù)推動債務(wù)優(yōu)化、重組

9月11日，富力地產(chǎn)公告稱，截至2024年6月30日，公司合并報表范圍內(nèi)存在逾期金額超過1000萬元的有息債務(wù)，其中銀行貸款逾期余額84.54億元，非銀行金融機構(gòu)貸款（信托、融資租賃公司等非銀行金融機構(gòu)）逾期余額125.88億元，其他有息債務(wù)逾期余額為65.7億元，均為本息逾期，到期未還。

富力地產(chǎn)稱，公司正在積極與相關(guān)債權(quán)人溝通，關(guān)注債權(quán)人的關(guān)切點，制定和落實解決方案，持續(xù)推進(jìn)逾期債務(wù)的化解工作。公司高度重視債權(quán)人得到權(quán)益，后續(xù)將持續(xù)關(guān)注自身債務(wù)情況，加大銷售去化、資產(chǎn)處置力度，根據(jù)經(jīng)營情況合理規(guī)劃還款安排。

早在2022年，富力地產(chǎn)率先完成境內(nèi)外債務(wù)重組。當(dāng)年的11月10日，富力地產(chǎn)公告稱，8筆135億元境內(nèi)公司債券的加權(quán)平均到期期限從約4個月展期至3年以上。

不只富力地產(chǎn)。近日有市場消息顯示，融創(chuàng)中國以及龍光集團正與債權(quán)人溝通，計劃在未來幾個月提出債務(wù)重組方案，可能涉及境內(nèi)債券和貸款。

據(jù)了解，兩家此前完成境內(nèi)債重組的房企可能將再次啟動債務(wù)重組。

2022年12月6日，在經(jīng)過幾度投票延期后，龍光境內(nèi)債整體展期事項獲得債券投資人表決通過，已展期債券及ABS（資產(chǎn)支持證券）展期期限為36個月，未展期債券及ABS展期期限為48個月，總金額達(dá)223.6億元。龍光這次債務(wù)展期議案獲得通過，意味著其將成為繼富力之后第二家實現(xiàn)境內(nèi)債整體展期的房企。

繼龍光之后，2023年1月3日，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團有限公司發(fā)布公告稱，總計160億元的境內(nèi)債券整體展期方案獲債券持有人會議表決通過。展期方案通過后，將有效緩解融創(chuàng)未來3至4年的流動性壓力。融創(chuàng)也成為繼富力、龍光之后，第三家實現(xiàn)境內(nèi)公司債券整體展期的房企。

據(jù)了解，融創(chuàng)上述境內(nèi)債券整體展期，共涉及10筆存續(xù)的公司債券及供應(yīng)鏈ABS，加權(quán)平均展期期限3.51年。

原因：銷售下行、現(xiàn)金流下滑

富力、龍光、融創(chuàng)是最早一批實現(xiàn)境內(nèi)債重組的房企。但是由于銷售下行等因素，其債務(wù)危機并未消除。

融創(chuàng)中國2024年中期業(yè)績公告稱，鑒于市場恢復(fù)情況持續(xù)不及預(yù)期，集團已將原本應(yīng)于2024年6月及9月兌付的境內(nèi)公開市場債券本息展期至年底支付，同時推動綜合、長期解決方案。

當(dāng)時其公告顯示，截至8月末，融創(chuàng)到期未償付借貸本金為1143.2億元，其中的539.6億元可能被要求提前還款。

融創(chuàng)表示，由于房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，調(diào)整深度和時間都超出預(yù)期，2024年下半年將繼續(xù)就當(dāng)前存在的債務(wù)問題和潛在債務(wù)壓力積極和債權(quán)人溝通，尋求展期和整體化解方案，努力保持債務(wù)基本界面的穩(wěn)定；同時，也將繼續(xù)把推動存量融資成本的下降作為重點工作。

而在今年7月份，龍光公告稱，截至7月10日，公司子公司深圳市龍光控股有限公司發(fā)行的21筆境內(nèi)公司債券及資產(chǎn)支持專項計劃（ABS）調(diào)整本息兌付安排等議案均獲得持有人會議表決通過。據(jù)此議案，每筆債券分別新增設(shè)定10個月寬限期。

由此看來，首次完成展期并不意味著債務(wù)問題解決，隨著市場下行，可能還會出現(xiàn)其他債務(wù)問題，需要再次啟動債務(wù)重組。

匯生國際資本總裁黃立沖表示，房地產(chǎn)市場的下行和地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流繼續(xù)下滑可能是導(dǎo)致房企再次重組的主要原因。在房地產(chǎn)市場低迷的背景下，企業(yè)的銷售收入減少，導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張，難以滿足原有債務(wù)重組計劃中的現(xiàn)金流要求。此外，如果公司在第一次重組后沒有有效改善其造血能力，即內(nèi)部現(xiàn)金流的生成能力，它們可能會發(fā)現(xiàn)自身無法獨立完成重組計劃，因此需要提出更加寬松的方案來應(yīng)對現(xiàn)金流的持續(xù)下滑。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2024年8月，TOP100房企銷售額同比下降22.1%，環(huán)比降低2.43%。1-8月，TOP100房企銷售總額為26832.4億元，同比下降38.5%，降幅較上月繼續(xù)收窄1.6個百分點。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉也認(rèn)為，房企再次啟動債務(wù)重組，是銷售回款下降導(dǎo)致的，企業(yè)現(xiàn)金流還在惡化。對比房企現(xiàn)在的銷售額與第一次債務(wù)重組成功時間段的銷售額，有著明顯的下降。當(dāng)回款出現(xiàn)大幅下降的時候，償債就出現(xiàn)壓力，必須進(jìn)行第二次債務(wù)重組的談判，未來或許還會有第三次、第四次。

以富力地產(chǎn)為例，2024年1-7月，其連同附屬公司累計實現(xiàn)總銷售收入約63.8億元，累計銷售面積約46.36萬平方米。2023年同期，富力地產(chǎn)集團總銷售收入約145.4億元，同比減少48.8%。

若再次重組成功或?qū)樾袠I(yè)提供借鑒意義

如果再次重組，相比此前會有哪些難度？黃立沖認(rèn)為，債權(quán)人可能已經(jīng)意識到房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷，因此他們可能會降低對回收資金的期望值，這可能導(dǎo)致重組談判更為復(fù)雜，因為需要平衡債權(quán)人的期望和公司的償債能力。

“第二次債務(wù)重組談判的難度要比第一次高，房企以什么樣的條件與努力獲取債權(quán)人的諒解、贏得債權(quán)人的信任，非常關(guān)鍵。”張宏偉如是說。

當(dāng)然，如果能夠再次重組成功，不僅對房企自身，對于行業(yè)也有著積極的影響。

黃立沖稱，如果再次重組成功，可能會減輕企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，改善現(xiàn)金流狀況，為企業(yè)的運營和發(fā)展提供更多的財務(wù)靈活性。通過有效的債務(wù)重組，企業(yè)可能會在市場上恢復(fù)一定的信譽，有助于未來的融資活動和業(yè)務(wù)擴展。重組過程可能也會促使企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部管理和運營的優(yōu)化，提高效率和盈利能力。

黃立沖進(jìn)一步說，上述房企此次重組若能成功，對于其他企業(yè)而言，也可以提供一定的借鑒意義，尤其是在戰(zhàn)略選擇、債權(quán)人溝通和法律執(zhí)行等方面。其他面臨類似困境的企業(yè)可能會參考上述公司的重組經(jīng)驗，以期在自身的債務(wù)重組中取得成功。

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