龍湖上半年銷售511億 “以銷定支”節(jié)奏下的城市布局調(diào)整
7月以來,上市房企先后發(fā)布6月的業(yè)績公告,上半年的整體經(jīng)營情況也隨之顯現(xiàn)。
7月以來,上市房企先后發(fā)布6月的業(yè)績公告,上半年的整體經(jīng)營情況也隨之顯現(xiàn)。
上周五晚間,龍湖集團披露2024年1至6月未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)及6月新增土地儲備情況。公告顯示,截至2024年6月末,龍湖集團累計實現(xiàn)合同銷售額511.2億元,合同銷售面積365.5萬平方米。
6月單月,龍湖集團實現(xiàn)總合同銷售金額100.4億元,合同銷售面積73.4萬平方米。6月單月實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額67.8億元,歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售面積53.5萬平方米。
市場調(diào)整時期,業(yè)績下滑仍是主旋律。觀點指數(shù)研究院發(fā)布的“2024年1-6月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示,1-6月份,前100房企累計實現(xiàn)權(quán)益銷售金額13611.38億元,同比下降40.77%。
華泰證券發(fā)布的研報數(shù)據(jù)則顯示,截至7月12日,38家主要A股房企中25家房企已發(fā)布中報預告或業(yè)績快報,2024H1出現(xiàn)普遍性虧損的現(xiàn)象,原因在于2022年以來的行業(yè)量價下行對房企業(yè)績的影響開始顯現(xiàn)。
上述披露中報業(yè)績預期的25家房企中,20家房企出現(xiàn)虧損,5家實現(xiàn)盈利,即出現(xiàn)虧損的房企家數(shù)占主要房企比例達51%,再次創(chuàng)下主要房企中報虧損比例的新高(2017年以來)。
2022年以來房地產(chǎn)行業(yè)量價下行,導致今年結(jié)算業(yè)績的進一步下滑,是業(yè)績變化的主要原因。
華泰證券指出,整體而言,從中報業(yè)績預披露的情況來看,行業(yè)整體業(yè)績進一步下探,市場對企業(yè)業(yè)績的挑戰(zhàn)從民企延伸至國企,從中型房企延伸至龍頭房企。
反映在龍湖集團,去年同期,龍湖集團累計實現(xiàn)總合同銷售金額985.2億元,合同銷售面積579.9萬平方米。以此計算,今年上半年龍湖集團合同銷售額同比降48%,合同銷售面積減少約37%。
從區(qū)域分布來看,今年1-6月,西部、環(huán)渤海、長三角、華中、華南區(qū)域分別為龍湖集團貢獻了143.3億元、102.9億元、138.0億元、53.8億元、73.2億元的合同銷售額,分別占合同銷售總額的28.03%、20.13%、27%、10.5%、14.3%。但五個大區(qū)較去年約有4-5成的不同程度降幅。
在以銷定支策略下,區(qū)域的銷售表現(xiàn)及市場變化,也影響到龍湖的投資拿地動作。
2023年上半年,龍湖在14個重點城市獲取20塊新土地,總建面257萬平方米,總貨值546億元,權(quán)益地價180億元。但今年截至6月末,龍湖僅在西安、佛山、上海、成都、北京、杭州、蘇州等城市共計獲取7宗項目,合計土地面積約21.7萬平方米,權(quán)益地價約60.34億元。
顯然,相比已經(jīng)在公開市場收手的各家房企,龍湖還算有余力,但也明顯謹慎了許多。
上半年新增的7宗項目中,還有4宗是與其他企業(yè)合作進行的聯(lián)合拿地,分別為西安、上海、北京、蘇州地塊。在保證一定“話語權(quán)”的基礎上,龍湖也在盡量壓降拿地成本。
例如,最近一次拿地是在6月5日,龍湖與中億豐建設、蘇州軌交組成聯(lián)合體,以底價12.44億元競得蘇州高鐵新城地塊,樓面價15000元/平方米。項目用地面積51844平方米,規(guī)劃總建筑面積124482.08平方米,將打造16幢10-11層的純洋房,部分頂層設計為復式產(chǎn)品。
該項目中,龍湖的權(quán)益占比為51%。拿地后二十余天,6月27日,龍湖集團便宣布該地塊規(guī)劃,擬建設為高鐵新城首個“第四代住宅”社區(qū)。
公開信息顯示,龍湖已在重慶、西安等城市成功開發(fā)第四代住宅,具備豐富經(jīng)驗。此次蘇州高鐵新城項目預計將推動區(qū)域住宅品質(zhì)提升,為市場帶來高端改善型產(chǎn)品。
而之所以繼續(xù)在蘇州加碼,與龍湖集團在當?shù)氐匿N售表現(xiàn)密切相關。當?shù)孛襟w報道,在蘇州市區(qū)房企商品住宅銷售面積和銷售金額榜上,龍湖集團以12.9萬平方米的成交面積位居銷售面積榜冠軍,以35.37億元的銷售金額位居銷售金額榜亞軍。
此外,龍湖在蘇州六區(qū)布局了5座天街和1座星悅薈,形成住宅與經(jīng)營性業(yè)務的協(xié)同。
事實上,截至2024年6月末,龍湖集團的經(jīng)營性收入約為131.0億元(含稅金約139.4億元),其中運營收入約為66.1億元(含稅金約70.7億元)、服務收入約為64.9億元(含稅金約68.7億元)。
去年同期,龍湖集團累計實現(xiàn)經(jīng)營性收入約121.8億元(含稅金額約129.7億元);其中運營收入約63.4億元(含稅金額約67.8億元),服務收入約58.4億(含稅金額約61.9億)。以此計算,經(jīng)營性收入同比增長約7.55%。
經(jīng)營性業(yè)務的向好態(tài)勢下,龍湖也正在朝著百MALL時代行進。抓住上半年的最后節(jié)點,龍湖南京雨山天街于6月28日開業(yè),該項目是龍湖商業(yè)在南京打造的第5座天街,首次將“森系天街”的概念帶進南京。下半年,龍湖商業(yè)還將在蘇州、合肥、紹興三座城市新開三座天街。
另一方面,此前不久的龍湖2023年度股東大會上,管理層曾提及,截至5月末,龍湖年內(nèi)剩余到期公開債僅剩45億元,2025年到期的部分債務也將在2024年內(nèi)安排逐步提前償付,確保年底短債在安全水平。
而在6月28日,龍湖集團宣布已提前兌付PR恒祥A2、20恒祥次資產(chǎn)支持專項計劃(CMBS)并摘牌。該CMBS于2020年發(fā)行,總規(guī)模達到26.5億元人民幣,年化利率為4.25%,原計劃于2025年6月為投資人提供行權(quán)選擇。
于同一日,龍湖集團還提前贖回共計約6.22億美元的優(yōu)先票據(jù)。
對此,標普認為,龍湖集團在二級市場部分回購2029年和2032年到期的美元債,這表明該公司正利用足夠的流動性主動管理負債。
標普估計,龍湖集團2024年剩余時間有45億元的境內(nèi)債券到期,全年沒有境外債務到期。再考慮到舉借商業(yè)地產(chǎn)貸款獲得的資金,龍湖集團短期再融資風險有限。
來源:財經(jīng)網(wǎng)返回搜狐焦點首頁,查看更多
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