中央發(fā)話，房地產又要出大招了

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樓市可能還有利好要出臺！

近日，國務院常務委員會議召開，會上明確提出樓市“去庫存”，并釋放出繼續(xù)出臺救市政策信號。

會議提出，“要充分認識房地產市場供求關系的新變化，順應人民群眾對優(yōu)質住房的新期待，著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施?！?/p>

會議充分強調了房地產行業(yè)的重要地位，提出“去庫存”“穩(wěn)市場”的目標。為此，中央將繼續(xù)醞釀政策措施。

換言之，房地產救市，還有大招！

具體會是什么大招呢？

國金證券首席經濟學家趙偉指出，本輪穩(wěn)地產針對住房換購者推出滿足一定條件予以個人所得稅退稅優(yōu)惠，而對于購房稅費優(yōu)惠、個稅住房貸款專項抵扣等政策尚未有較大調整，所以未來這部分可能是政策儲備手段。

但是光稅費減免，影響范圍還是太小，未來的重點可能還是要圍繞兩個關鍵方向：

No.1 低利率時代正在到來

首先，房貸利率會繼續(xù)下調。

很多人可能會說，我不買房缺的是那點利息嗎？

好吧，我只能說，你得往大了看……

每次利率下調，也意味著存款利率將要下降。（PS不再玩定向）

據(jù)《中國基金報》消息，步入6月，中小銀行迎來新一輪的“降息”，多家中小銀行下調存款利率。

據(jù)悉，目前，蘭州農商行、甘肅銀行、廣東澄海農商銀行等多地中小銀行已經對存款利率進行了調整。其中，不少銀行除對3年期、5年期中長期存款利率調整之外，還對短期存款產品利率也進行調整，普遍存款利率降幅在10bp至40bp之間。

降息之后隨之而來的就是銀行理財產品提前終止。

據(jù)不完全統(tǒng)計，進入6月已經有超過20款理財產品提前終止運作。

銀行不斷下架高息存款產品、高預期理財產品，就是為了迎接低利率時代，避免出現(xiàn)虧損。

存錢和理財投資回報率越來越低，錢放著不如拿來花了。

這時候如果房貸利率也下降足夠多，甚至可以抵上租金回報率的時候，會更大程度刺激改善置業(yè)，且另一部分租房人群也會考慮，租房永遠是給房東打工，為什么不自己買房呢？

那么，房貸利率要降到什么程度呢？

資深媒體人劉曉博認為，未來首套房貸款利率（5年以上）的貸款利率需要跌破2.5%，甚至逼近2%，才能讓市場真正回暖。

存量房貸利率有可能下調嗎？

有，邏輯很簡單，LPR下調，下一年一月或者申請房貸的日子，存量房貸利率中LPR會相應調整。

但是！存量房貸利率加點，短時間內可能很難去掉。

凡是貸款買過房子的人都知道，房貸利率是由“LPR+加點”構成的，前者可以浮動，后者保持不變，這是合同約定的。

但是過去一年幾乎所有城市房貸利率的加點都下調了，

這就把存量房貸還款人深度套牢了！

比如我有一個朋友，他是在2023年8月北京海淀上車的首套房，當時的利率是“LPR+55個基點”，也就是4.75%。

而2023年12月15日北京執(zhí)行的最新首套房貸利率是LPR+10bp（城六區(qū)），一下少了45bp，再加上LPR下調，時隔一年后在買房，利息立減0.7%

他對我說：這讓人心理太不平衡了，我們是最早相信救市的一波人，結果不僅首付比例高（他首付4成，現(xiàn)在是3成），利率也高出了0.7%。要給存貸房貸額外降息，這樣才公平。

這代表了絕大多數(shù)存量房貸還款人的心聲。

然而6月4日，深圳官方曾表態(tài)說：存量房房貸利率不調整。

但是6月11日發(fā)現(xiàn)，@深圳發(fā)布 刪除了6-4發(fā)布的《深圳三部門回應：存量房利率執(zhí)行原政策》一文。

大家紛紛猜測，是不是降存量房貸利率又有戲了？

其實，“降加點”最大的難點是銀行利差不斷走低（下圖），銀行面臨穩(wěn)利潤的巨大壓力。

所以需要評估，降存量也不是不可能，只是一般會等這一批貸款還款到一定額度，風險可控才能進行。

總之，這里邊一環(huán)套一環(huán)。

“降加點”的決定很難做，需要對未來的各種可能性做出權衡、推演，謀定而后動。

感興趣的朋友可以評論區(qū)聊聊。

No.2 加快房地產“雙軌制”建設

會議表述中的第四句話，“要加快構建房地產發(fā)展新模式，完善“市場+保障”住房供應體系，改革相關基礎性制度，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，意思只有一個，

加快商品房+保障房的雙軌制新模式建設。

雙軌制的兩大目標：

一是加大保障性住房建設和供給，

“讓工薪收入群體逐步實現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”；

這一點落實在了“收儲”之上，但是各地目前具體方式尚未明確。

小道消息，BJ保障性住房（配售型、配租型）政策也在商定中，今年下半年應該也會出。

央行于6月12日響應最高指示，召開推進會，定向放水3000億基礎貨幣給銀行，銀行有5000億貸給地方回購商品房做保障房，這個額度據(jù)測算根本不夠，后面應該會繼續(xù)放。

有了政策支持，再加上“14號文件”指示的保本微利的定價機制，配售型保障房的價格會很低。

未來剛需置業(yè)需求可以被保障房和二手房滿足，且大家生活工作不會再因為高房價“束手束腳”。

二是推動建立房地產業(yè)轉型發(fā)展新模式，

讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，推動房地產業(yè)轉型和高質量發(fā)展。

這一點釋放出支持建設優(yōu)質住房的信號。

其實去年以來，各地已在各個環(huán)節(jié)上，已經在全面支持高端產品的開發(fā)。比如出讓地塊的容積率普遍降低，多數(shù)已降到2.0以下；取消限墅令、取消70/90的戶型結構限制等等。

很多城市，包括北京，出臺了高品質住宅設計指引，包括提出減少公攤，增加陽臺、飄窗等贈送面積，提高層高，鼓勵設置新風系統(tǒng)等等，將高品質住宅的定義明確化。

而從市面上供應的產品來看，改善項目從立面到建筑到園林到裝修等都全面開“卷”，房企為了搶占改善市場，使出渾身解數(shù)。

上海更是先人一步已經取消土地拍賣價格上限，

讓市場的回歸市場，也是大勢所趨。返回搜狐焦點首頁，查看更多

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