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城建發(fā)展2023年扭虧為盈，北京區(qū)域業(yè)績“上大分”，其他區(qū)域毛利率均下滑

來源：家居百科時間：2024年04月16日 10:51

城建發(fā)展（SH600266，股價3.61元，市值77.8億元）打了一個“翻身仗”。

據(jù)城建發(fā)展2023年財報，去年實現(xiàn)營收203.63億元，同比下滑17.09%；歸母凈利潤5.59億元，扭虧為盈；期內(nèi)整體毛利率為20.39%。

城建發(fā)展的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)主要覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)、對外股權(quán)投資和商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營三大板塊。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主營業(yè)務(wù)，截至2023年末該業(yè)務(wù)占營收比重達(dá)95.01%，其余業(yè)務(wù)占總營收比重不足5%。

北京市場對城建發(fā)展業(yè)績貢獻(xiàn)較為突出，實現(xiàn)營收154.88億元，比排在第二位的成都多出數(shù)百億元。在北京業(yè)務(wù)的毛利率達(dá)20.75%，同比上升9.73%，而其他地區(qū)毛利率均出現(xiàn)不同程度下滑。

北京區(qū)域“遙遙領(lǐng)先”，其他區(qū)域毛利率均下滑

據(jù)克而瑞，2023年城建發(fā)展以375.9億元成交金額，在北京區(qū)域排名第二，僅次于中海地產(chǎn)。

截至2023年末，城建發(fā)展房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)營業(yè)收入貢獻(xiàn)排名前五的地區(qū)，分別為北京、成都、重慶、海南和青島，分別貢獻(xiàn)了154.88億元、17.75億元、13.04億元、8.02億元和5.9億元。

而在上述所有地區(qū)的業(yè)務(wù)中，除北京地區(qū)外，其余所有地區(qū)的毛利率均出現(xiàn)了下滑，其中天津地區(qū)的毛利率下滑最為嚴(yán)重，毛利率為-21.57%，下滑幅度達(dá)18.34%。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，城建發(fā)展在天津投資的項目主要包括南湖一號、天津瓏璽禾院、天津南湖廣場（仍在建）和天津南湖璟院。

截至2023年底，南湖璟院項目可供出售面積為87461平方米，期內(nèi)已售面積為18065平方米，結(jié)轉(zhuǎn)金額為8434萬元；而2022年底時，該項目的已售面積為7721平方米，結(jié)轉(zhuǎn)金額為9293萬元。

據(jù)房天下，天津南湖璟院項目于2021年3月開盤，銷售均價1.36萬元/平方米，開發(fā)商為首城（天津）投資發(fā)展有限公司，系首城置業(yè)全資子公司，而城建發(fā)展又系首城置業(yè)50%股東。

城建發(fā)展在年報中提到，“首城置業(yè)報告期實現(xiàn)凈利潤-6.19億元，主要是本報告期天津項目房價下跌計提3.37億元存貨跌價準(zhǔn)備所致?！?/p>

去年在京新增地塊貨值約165億

城建發(fā)展主要深耕北京，在天津、重慶、成都、南京、青島、三亞、保定、黃山等城市也有所布局。

也正因此，城建發(fā)展在北京項目的結(jié)轉(zhuǎn)情況，成為未來能否持續(xù)盈利的關(guān)鍵。去年城建發(fā)展得以扭虧為盈，很大程度上得益于北京天壇府、府前龍樾等項目的熱賣。

公開資料顯示，2023年天壇府以130億元網(wǎng)簽金額蟬聯(lián)北京市商品房銷售冠軍。不過財報數(shù)據(jù)顯示，天壇府結(jié)轉(zhuǎn)金額為39.6億元，另一個熱銷項目望壇新苑結(jié)轉(zhuǎn)金額為30.6億元。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，過去一年，城建發(fā)展在全國投資建設(shè)的項目共有57個，其中超30個項目位于北京，且在建超10個，主要包括北京東城的望壇棚改項目、北京延慶的延慶康莊一二三街棚改項目、北京龍樾天元項目等。

城建發(fā)展在北京還有3宗土地儲備，分別為北京市延慶區(qū)康莊鎮(zhèn)一、二、三街區(qū)地塊；北京市延慶區(qū)康莊鎮(zhèn)大王莊小曹營地塊；北京市昌平區(qū)北七家平西府組團一級開發(fā)（北區(qū)）地塊托幼、二類居住、商業(yè)金融項目C區(qū)地塊。其余土地儲備多數(shù)位于安徽黃山。

據(jù)華泰證券研報，2023年城建發(fā)展的拿地金額為151億元，其中在北京獲取2宗地塊，拿地總價114億元，權(quán)益比例為64%，按政府指導(dǎo)價測算貨值165億元。

財報數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，城建發(fā)展在手貨幣資金為136.9億元，存貨為912.2億元；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為131.2億元，同比上升57.32%。

此外，2020年-2023年，城建發(fā)展在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上投入的成本（主要為土地成本、建安成本等）分別為88.15億元、186.59億元、210.57億元和159.44億元。

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