4萬(wàn)億的“老房改造”是鏡中花還是新未來(lái)？

隨著地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)的高速紅利逐漸消退，家居建材行業(yè)進(jìn)入了更穩(wěn)定的存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，生活在經(jīng)濟(jì)騰飛年代的年輕消費(fèi)者，對(duì)居住環(huán)境的需求日益增長(zhǎng)。但老舊小區(qū)的規(guī)劃混亂，管理不清，治安事故屢現(xiàn)。房屋內(nèi)老化陳舊的電器家居，更是讓危機(jī)暗藏......

老舊建筑的改造革新，近在眼前，那么“老房改造”這個(gè)新生市場(chǎng)前景如何？又會(huì)給如今處于富集效應(yīng)的家居行業(yè)帶來(lái)什么變局？

建材網(wǎng)特別系列專題：《2021新展望 4萬(wàn)億的“老房改造”是鏡中花還是新未來(lái)？》將對(duì)此進(jìn)行深度探討。

01

新時(shí)代 新需求

自千禧年之后開(kāi)始的房屋大基建，還在如火如荼的進(jìn)行，從首都一片片低矮樓房，水電擁堵，到如今小城也能廣廈千萬(wàn)間，不過(guò)20年，卻已天翻地覆。

隨著經(jīng)濟(jì)和文化的高速發(fā)展，如今的年輕消費(fèi)者對(duì)居所的需求日益增多。與此同時(shí)，家居行業(yè)進(jìn)入存量市場(chǎng)，期間，眾企業(yè)不斷優(yōu)化服務(wù)和提升產(chǎn)品質(zhì)量搶占這一市場(chǎng)。

十余年前的房屋，在整體構(gòu)架上，已經(jīng)無(wú)法滿足逐漸年輕化的消費(fèi)者。但隨著大城市和中小型城市的城市規(guī)劃的完善，開(kāi)發(fā)新城區(qū)愈發(fā)困難。

02

前景無(wú)限 新生市場(chǎng)

人民群眾對(duì)幸福生活的需求與現(xiàn)實(shí)產(chǎn)生了矛盾，針對(duì)于此，國(guó)家發(fā)展改革委近日印發(fā)的《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》提出，要進(jìn)一步實(shí)施城市更新行動(dòng)。

僅在2021年就新開(kāi)工改造5.3萬(wàn)個(gè)項(xiàng)目，在城市群、都市圈和大城市等經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)地區(qū)，舊改如火如荼的進(jìn)行。

在此前，國(guó)家發(fā)改委、住建部已經(jīng)印發(fā)了《關(guān)于下達(dá)保障性安居工程2021年第二批中央預(yù)算內(nèi)投資計(jì)劃的通知》，將保障性安居工程2021年第二批中央預(yù)算內(nèi)，投資計(jì)劃422億元用以補(bǔ)助支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

時(shí)間再往回?fù)埽咔榍埃?019年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”被列入我國(guó)2020年重點(diǎn)工作。

2019年住建部定額司曾初步統(tǒng)計(jì)，全國(guó)共有老舊小區(qū)近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超4200萬(wàn)戶，建筑面積約40億平方米，綜合改造最高投資可達(dá)4萬(wàn)億元。

雖然因?yàn)橐咔榈絹?lái)使得2020前大半年擱置，但在后面的小半年到2021第一季度之間創(chuàng)造了近6000億的市場(chǎng)。

恒大研究院常務(wù)副院長(zhǎng)夏磊測(cè)算認(rèn)為，按老舊小區(qū)改造的三大內(nèi)容來(lái)看，基礎(chǔ)類的改造平均成本約每平方米300元，按40億平方米待改造面積測(cè)算，預(yù)計(jì)全國(guó)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造需投入1.2萬(wàn)億元；改善類改造若只考慮電梯和停車，預(yù)計(jì)需要至少2.66萬(wàn)億元；而對(duì)于提升類改造來(lái)說(shuō)，若按每個(gè)小區(qū)投入400萬(wàn)元、17萬(wàn)個(gè)小區(qū)估算，需要0.68萬(wàn)億元。因此，保守估計(jì)老舊小區(qū)改造至少需投入4.54萬(wàn)億元。

若考慮到自選類改造部分以及居民自發(fā)進(jìn)行戶內(nèi)二次裝修，將帶動(dòng)市場(chǎng)空間進(jìn)一步提升。

近期一份針對(duì)全國(guó)超過(guò)11個(gè)省、市、自治區(qū)，累計(jì)5175份調(diào)查問(wèn)卷的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查也顯示，相比換房，考慮重新裝修、局部裝修和調(diào)整功能的需求分別占到12%、13%和19%，也就是說(shuō)，消費(fèi)者對(duì)于住房的翻新改造意愿總計(jì)達(dá)到44%，這個(gè)數(shù)據(jù)比往年大大增加。

同時(shí)據(jù)調(diào)查狀況來(lái)看，老房及二手房翻新市場(chǎng)在2019年合計(jì)占比超過(guò)40%，2020年將超過(guò)42%。而毛坯商品住宅市場(chǎng)的比重持續(xù)下降，2019年預(yù)計(jì)略低于23%，2020年可降至17.6%，毛坯房市場(chǎng)在2020年也將低于37%。，以老房和二手房為主的再次裝修需求規(guī)模，已經(jīng)全面超越毛坯房。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)，目前，通過(guò)二次裝修帶動(dòng)的投資就已經(jīng)高達(dá)6700億，像裝修、家裝建材等剛需，更是得到了充足的擴(kuò)張。住建部初步統(tǒng)計(jì)全國(guó)共有老舊小區(qū)近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超4200萬(wàn)戶，建筑面積約40億平米。

可以說(shuō)，2021年的后疫情時(shí)代，將成為二次裝修爆發(fā)的一年，也是企業(yè)發(fā)掘全新增量市場(chǎng)的一年。

03

布局未來(lái)，都市掘金

舊改作為未來(lái)幾十年，乃至更長(zhǎng)的行業(yè)藍(lán)海，將讓進(jìn)入挖掘存量市場(chǎng)的家居企業(yè)把存量快速轉(zhuǎn)化成紅利，沒(méi)有企業(yè)能不為之所動(dòng)。

2016年舊改市場(chǎng)蓮尖初露時(shí)，不少頭部家居企業(yè)就已經(jīng)敏銳察覺(jué)到，不約而同的進(jìn)行多種嘗試，著重深入研究和研發(fā)新技術(shù)、新型裝修方式等，以提升客戶滿意度，推出了各種可實(shí)現(xiàn)工期的快速縮短的新產(chǎn)品以及公裝服務(wù)。

另一方面，相比于新房、精裝房的海嘯式需求，舊房市場(chǎng)的需求更像是江河，它更平靜、穩(wěn)定、也更考驗(yàn)企業(yè)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的能力。

在二次裝修方面，知名家居企業(yè)奧普家居做出了布局，其集成事業(yè)部市場(chǎng)部經(jīng)理趙景華表示目前老房改造市場(chǎng)分流比較嚴(yán)重，傳統(tǒng)零售終端的流量正被各類家裝公司、設(shè)計(jì)師、線上平臺(tái)等小b端市場(chǎng)分流。

為借政策東風(fēng)，奧普家居決定在未來(lái)的戰(zhàn)略布局上，加強(qiáng)與安居客這樣的頭部房屋交易平臺(tái)、圣都為代表的家裝公司、海爾智家等聯(lián)盟品牌等多渠道的合作，以此來(lái)開(kāi)拓新的流量入口。

趙景華認(rèn)為，老房改造對(duì)于服務(wù)的周期、質(zhì)量、環(huán)保等都提出了更高的要求，因此，奧普推出48小時(shí)煥新服務(wù)，且超歐標(biāo)的E0+級(jí)環(huán)保能讓消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)即裝即住。

地板行業(yè)的巨頭圣保羅地板，則在對(duì)渠道和經(jīng)銷商層面改革的基礎(chǔ)上，考慮到老房裝修者對(duì)裝修工期、環(huán)保、裝修噪音和裝修垃圾處理都有著特殊要求，推出了二次裝修的“房屋模塊化”研究，即將一間一間房屋視作獨(dú)立模塊，再根據(jù)客戶需求對(duì)模塊進(jìn)行快速，精準(zhǔn)，獨(dú)特的二次裝修，這將為消費(fèi)者大幅減少裝修時(shí)的時(shí)間和不便。

在公裝方面，東鵬集團(tuán)DPI進(jìn)口品牌事業(yè)部戰(zhàn)略工程中心銷售經(jīng)理張楊東認(rèn)為舊改政策對(duì)于家居企業(yè)來(lái)說(shuō)是一次利好消息。有數(shù)據(jù)研究表明，需要改造的2000年以前簡(jiǎn)稱的老舊小區(qū)量大概有30億㎡，建陶企業(yè)能分到20%（6億㎡）左右的比例，這其中，應(yīng)用于公共場(chǎng)所的陶瓷產(chǎn)品將具有較大競(jìng)爭(zhēng)力。張楊東告訴記者，目前DPI的大型公裝項(xiàng)目由廠家直接進(jìn)行對(duì)接，中小型一般由當(dāng)?shù)剌^大的經(jīng)銷商對(duì)接，東鵬正在大力扶持經(jīng)銷商在該方面的競(jìng)爭(zhēng)能力。

可以說(shuō)，為了搶占先機(jī)，家居建材的各路豪杰百招齊出，勢(shì)要在這場(chǎng)“都市淘金”大潮中分得一杯羹。

04

以小博大 風(fēng)口已至

由于舊改的“散而不同”特性，即分散在城市各處和不同時(shí)間點(diǎn)，使得大企業(yè)無(wú)法做到精準(zhǔn)消化，而設(shè)計(jì)師、線上平臺(tái)等小b端市場(chǎng)則無(wú)力消化如此大的市場(chǎng)份額。

再者是家裝經(jīng)營(yíng)從原先的“量販?zhǔn)健敝饾u走向“準(zhǔn)零售式”與新房市場(chǎng)的大量集中交付相比，舊房改造的需求往往是相對(duì)個(gè)性和多元化的。這就對(duì)家裝公司的能力提出了新的要求，也就是從以往的相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)和集中的施工交付，到業(yè)務(wù)更加碎片的準(zhǔn)零售式經(jīng)營(yíng)。

因此，各大家居企業(yè)把目光聚集在傳統(tǒng)的經(jīng)銷商模式上，通過(guò)其遍布各地一線的特性，直擊舊改痛點(diǎn)。

為了搶占市場(chǎng)，各大企業(yè)紛紛對(duì)經(jīng)銷商讓利。大量?jī)?yōu)惠政策層出不窮，目前北京、上海等老房改造市場(chǎng)較大的城市，已經(jīng)出現(xiàn)大量經(jīng)銷商進(jìn)行試點(diǎn)。

人民群眾對(duì)幸福生活的向往，國(guó)家對(duì)扶持產(chǎn)業(yè)和維護(hù)社會(huì)發(fā)展的需求，綜合來(lái)看，新的風(fēng)口毫無(wú)疑問(wèn)就在當(dāng)下。

文章來(lái)源：家居建材熱點(diǎn)

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