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幸福里最全解讀存量房貸轉(zhuǎn)LPR，怎樣做最省錢

來源：家居百科時(shí)間：2020年03月24日 00:54

　　3月第一天，也是存量房貸利率可轉(zhuǎn)換為LPR的第一天，工商、建行、農(nóng)業(yè)、中國、招商、交通、光大、興業(yè)、浦發(fā)等多家銀行相繼發(fā)出公告。

　　這是涉及到每個(gè)購房貸款人的一件大事兒，去年這個(gè)政策出來的時(shí)候，作為專業(yè)房產(chǎn)平臺幸福里曾做過分析《事關(guān)房貸!存量貸款定價(jià)"換錨"，通俗版解讀來了》，但是真到執(zhí)行的時(shí)候，網(wǎng)上各種解讀還是讓人看不明白，今天再來和大家聊聊這一政策出臺的影響。

　　01 為什么要將房貸利率轉(zhuǎn)換?

　　首先，來回顧一下LPR的"前世今生"。

　　2019年8月17日，央行發(fā)布〔2019〕第15號公告，決定改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制。新的LPR由18家銀行在MLF基礎(chǔ)上進(jìn)行加點(diǎn)，向全國銀行間同業(yè)拆借中心提交報(bào)價(jià)，全國銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報(bào)價(jià)后算術(shù)平均，向0.05%的整數(shù)倍就近取整計(jì)算得出LPR，于每月20日(遇節(jié)假日順延)9點(diǎn)30分公布。

　　2019年12月28日，中國人民銀行發(fā)布〔2019〕第30號公告，明確進(jìn)一步推動(dòng)貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)運(yùn)用，存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR的有關(guān)事宜。

　　以前購房貸款，都是按照央行公布的貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，之前五年期以上貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，也就是在4.9%的基礎(chǔ)上"打折"或"上浮"，即：房貸利率=貸款基準(zhǔn)利率*上浮比例/打折數(shù)

　　但是，為了貸款利率更加市場化，發(fā)揮市場對經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用，央行決定實(shí)行LPR新機(jī)制，并將LPR的應(yīng)用范圍從新增貸款逐步擴(kuò)大到存量浮動(dòng)利率貸款，其定價(jià)模式為：房貸利率=LPR+固定點(diǎn)差(固定點(diǎn)差可能為負(fù)數(shù))

　　02 轉(zhuǎn)換的要求及范圍是什么?

　　幸福里發(fā)現(xiàn)：去年底，央行就發(fā)布了公告，如果你的房貸同時(shí)符合以下三點(diǎn)，需要轉(zhuǎn)換：

　　1、在2020年1月1日前發(fā)放，或者已經(jīng)簽訂借款合同還未發(fā)放;

　　2、參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)(比如"基準(zhǔn)利率上浮10%"或"基準(zhǔn)利率打7折");

　　3、浮動(dòng)利率(比如利率在每年1月1日調(diào)整)。

　　對房貸客戶來說，以下幾種情況不用參與轉(zhuǎn)換：

　　1、政策性的公積金個(gè)人住房貸款(包括組合貸款中的公積金部分)不需要轉(zhuǎn)換

　　2、2020年12月31日前到期的個(gè)人住房貸款，不需要轉(zhuǎn)換;

　　3、固定利率貸款。

　　特別要注意：如果房貸是商貸+公積金的組合貸，這次只能轉(zhuǎn)商貸部分，公積金貸款部分仍然按原合同執(zhí)行!

　　時(shí)間上，按照央行要求，轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

　　并且，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

　　對于怎么轉(zhuǎn)，央行給了一道選擇題：

　　選擇一：固定利率。選擇固定利率后，你的房貸就是維持當(dāng)前利率水平不變，不受LPR利率變化影響。

　　選擇二："LPR+加點(diǎn)"浮動(dòng)利率。LPR是貸款市場報(bào)價(jià)利率，是央行2019年新推出的機(jī)制，LPR每月公布一次，可升可降。加點(diǎn)數(shù)值=原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平—2019年12月發(fā)布的LPR，加點(diǎn)數(shù)值確定后固定不變。

　　簡言之，選擇"LPR+加點(diǎn)"浮動(dòng)利率，以后你的房貸利率會(huì)隨著LPR變化，直接影響月供。

　　03 應(yīng)該怎么選最省錢?

　　房貸基準(zhǔn)利率換錨，給了所有人一次改變房貸的機(jī)會(huì)，但是機(jī)會(huì)只有一次，應(yīng)該怎么選，很多人應(yīng)該都會(huì)糾結(jié)。

　　如果選擇固定利率，在未來20年或30年的整個(gè)房貸周期，都會(huì)保持不變。

　　如果選擇一年一變的浮動(dòng)利率，房貸利率每年都能調(diào)整一次，如果當(dāng)年最新LPR利率下降，房貸利率同樣隨之下降。

　　那么，在選擇之前，要先搞懂這兩者的優(yōu)勢都是什么。

　　固定利率好處，是如果簽訂貸款合同之后加息，自己的房貸利率不會(huì)隨之上漲。而浮動(dòng)利率好處是，如果未來降息，那么房貸利率可以一直跟著調(diào)整。

　　問題來了，未來LPR的大周期趨勢是升還是降呢?

　　要知道，目前全球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入寬松時(shí)代，利率走低是大勢所趨，很多歐美國家已經(jīng)進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，我國的利率相比于幾年前已經(jīng)大幅下行。

　　2月27日下午，央行副行長劉國強(qiáng)在國務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示：

　　"現(xiàn)在貸款利率基本上市場化了，LPR推開以后，利率下行的趨勢是比較明顯的，不僅報(bào)價(jià)利率本身在下行，而且?guī)?dòng)了整個(gè)金融市場，包括信貸利率都在下行。目前來看，下行還有一定的空間，所以我們下一段對資金利率還是要繼續(xù)用改革的辦法，通過改善體制機(jī)制，把市場利率還存在的下降的空間給挖掘出來，同時(shí)提高政策傳導(dǎo)渠道。"

　　顯然，如果選擇固定利率，就無法享受利率下行帶來的紅利。在此背景下，浮動(dòng)利率比固定利率更有優(yōu)勢。

　　04 具體要怎么轉(zhuǎn)換?

　　貸款買房，銀行的貸款利率為基準(zhǔn)利率+上浮/下調(diào)點(diǎn)，以往的基準(zhǔn)利率由央行來定。

　　中國人民銀行貸款基準(zhǔn)利率(2015年10月24日起)：

　　(1)短期貸款：一年以內(nèi)(含一年)利率為4.35。

　　(2)中長期貸款：一至五年(含五年)利率為4.75;五年以上利率為4.90。

　　(3)個(gè)人住房公積金貸款：五年以下(含五年)利率為2.75;五年以上利率為3.25。

　　舉例來說，如果小李的房貸是30年，其房貸利率是基準(zhǔn)利率打9折，也就是4.9%×(1-10%)=4.41%。

　　如果選擇固定利率，也就是說，以后的房貸利率都是4.41%，貸款合同期限內(nèi)不會(huì)發(fā)生改變。

　　如果選擇"LPR+加點(diǎn)"浮動(dòng)利率，需要先計(jì)算加點(diǎn)數(shù)值，4.41%(小李現(xiàn)在的利房貸利率)-4.8%(2019年12月的LPR)=-0.39%，加點(diǎn)-0.39%確定后固定不變。

　　也就是說，切換后的定價(jià)為：小李的房貸利率為5年期以上的LPR減39個(gè)BP。加減的基點(diǎn)數(shù)在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

　　這里要?jiǎng)澲攸c(diǎn)：商業(yè)性貸款利率調(diào)整時(shí)間取決于合同對于重新定價(jià)周期和重定價(jià)日的約定，而房貸利率重定價(jià)周期最短為1年，也就是說每年最多只會(huì)調(diào)整1次。

　　所以，雖然LPR是每月發(fā)布的，但是房貸利率最短變化期限還是一年，當(dāng)然也可以改為2年、3年甚至更久。

　　如果小李的房貸利率約定于每年1月1日調(diào)整，那么，在2021年1月1日，利率水平會(huì)隨LPR的變化而調(diào)整。

　　如果2020年12月20日發(fā)布的LPR下降為4.7%，那么利率水平相應(yīng)調(diào)整為4.7%-0.39%=4.31%，利息支出會(huì)變少。

　　具體能省多少錢，在幸福里APP《重磅!房貸利息再降，樓市會(huì)逆勢反彈么?》這篇文章的第二部分，有詳細(xì)提到。

　　05 轉(zhuǎn)換后房貸立刻就能少么?

　　經(jīng)過幸福里上面的分析，不難看出，長遠(yuǎn)看來，大部分貸款客戶轉(zhuǎn)換為LPR更劃算。

　　那么，何時(shí)進(jìn)行轉(zhuǎn)換好呢?

　　在2020年3月1日到2020年8月31日這期間任何時(shí)間轉(zhuǎn)換都可以。

　　因?yàn)?，轉(zhuǎn)換期間都統(tǒng)一用2019年12月發(fā)布的LPR作為基準(zhǔn)，同一筆貸款的點(diǎn)差都是一樣的，并不會(huì)根據(jù)這段時(shí)間LPR的變化而變化。

　　目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年，且重定價(jià)日為每年1月1日。也就是說，你在這半年內(nèi)進(jìn)行了定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)化，但是要到明年的一月才能感受到月供的變化。

　　還需要注意的是，若是房貸有多個(gè)借款人，共同借款人也需要確認(rèn)。

　　如您是主借人，您的妻子是共同借款人，需要雙方都辦理轉(zhuǎn)換且選項(xiàng)一致，才可辦理完成。部分銀行對共同借款人的確認(rèn)要求在24小時(shí)內(nèi)完成，也有部分銀行為所有共同借款人需在主借款人提交申請第二日起7天內(nèi)進(jìn)行確認(rèn)。

　　此外，若是外地辦理的貸款，既可以選擇在網(wǎng)上或手機(jī)進(jìn)行業(yè)務(wù)辦理，也可以到就近的銀行網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行辦理，無須到原貸款銀行進(jìn)行業(yè)務(wù)辦理。

　　補(bǔ)充一下，除了個(gè)人房貸，企業(yè)的存量貸款也可以轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，與個(gè)人房貸不同的是，企業(yè)貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等存量浮動(dòng)利率貸款細(xì)則不太相同，重定價(jià)周期，參考LPR每個(gè)人情況不一致。

　　關(guān)于找誰辦理，如何辦理，大家可以查看各大銀行的官網(wǎng)公告，幸福里也為大家匯總了一些主要銀行的辦理途徑：